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3 aprile 2020

Gli amministratori condominiali sono tenuti a provvedere alla sanificazione delle parti comuni, quali le scale, i corridoi di ingresso, gli ascensori, le maniglie e i citofoni, intervenendo in tal senso ogniqualvolta risulti necessario, in ottemperanza alla circolare emessa dal Ministero della Salute n. 3190 del 3 febbraio 2020.
Tale intervento può essere altresì ingiunto agli amministratori con ordinanza comunale contingibile e urgente.
Ora, con riguardo alle spese, trattasi di interventi che andrebbero deliberati dall’Assemblea dei condomini, ma che, nell’emergenza da COVID-19, rispondono a un’assoluta urgenza, e, come tali, non necessitano di preventiva autorizzazione.
Ed invero, la legge consente all’amministratore di procedere allo svolgimento di lavori urgenti, salvo poi riferirne alla prima assemblea condominiale utile (cfr. art. 1135 comma 2 c.c.).
Particolare attenzione andrà rivolta alla scelta dell’impresa che verrà incaricata.
Gli amministratori hanno difatti l’obbligo di verificare la sussistenza dei requisiti professionali necessari tramite l’acquisizione di documentazione che attesti: l’iscrizione alla camera di commercio per l’attività di sanificazione, l’attestazione relativa alla informazione e formazione dei lavoratori, il documento di valutazione dei rischile e le schede dei prodotti utilizzati.
Inoltre, il datore di lavoro è tenuto a verificare la protezione dei lavoratori, dotando questi ultimi di appositi dispositivi di protezione, e garantendo che i lavori vengano svolti nel rispetto delle norme sulla sicurezza, con particolare attenzione agli agenti chimici impiegati.
Ciò in quanto l’intervento di sanificazione dovrà attuarsi al termine della detersione e della disinfezione degli spazi comuni attraverso l’utilizzo di prodotti chimici, che devono essere idonei ad agire efficacemente nel rispetto della salubrità degli ambienti e della salute degli occupanti lo stabile.
Trattasi infatti di misure imposte a tutela di tutti, siano essi lavoratori, condomini ovvero amministratori, e che, come tali, devono essere adottate in concreto.
Da ultimo, si segnala che al termine delle attività, gli amministratori dovranno documentare l’intervento tanto alle autorità sanitarie, quanto al Sindaco e ai condomini.
 
 
Avv. Giorgia Colombo
 
 
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30 marzo 2020
 
Le misure adottate dal nostro Governo per far fronte all’emergenza sanitaria in atto hanno cambiato profondamente la vita degli Amministratori di Condominio.
Ad oggi risultano assolutamente vietate le assemblee condominiali, non essendo possibile in alcun modo procedere con la convocazione e tantomeno con lo svolgimento delle stesse.
Trattasi di divieto chiarito dal Governo in seguito all’emanazione del D.P.C.M. dell’11 marzo 2020, laddove viene specificato che è espressamente vietata qualsiasi assemblea – comprese quelle condominiali – che si svolga secondo le modalità tradizionali, autorizzando esclusivamente la c.d. “teleassemblea”, ovverosia la riunione svolta attraverso l’utilizzo di strumenti e programmi di connessione a distanza.
In concreto, si segnala fin da subito come nessuna disposizione normativa vieti nel caso delle assemblee condominiali tale modalità di svolgimento.
L’art. 1136 c.c., difatti, si limita ad imporre la partecipazione degli aventi diritto, senza specificare alcunché rispetto alla necessità o meno della loro presenza fisica, fermo restando che gli obblighi imposti dalla legge in materia di convocazione e di delibere dovranno comunque essere rispettati.
E incombe altresì sull’Amministratore l’obbligo – ulteriore – di fornire a ciascun condomino le linee guida necessarie a comprendere le modalità di svolgimento dell’assemblea, nonché l’utilizzo della piattaforma che verrà utilizzata.
È bene al riguardo che l’Amministratore ottenga il preventivo consenso da parte di tutti i condomini tramite dichiarazione scritta di consenso e di accettazione delle predette modalità di celebrazione dell’assemblea.
Ciò precisato, residuano comunque ancora troppi punti di criticità.
Non sarà possibile procedere con la “teleassemblea” che non consenta il collegamento di tutti i condomini.
Ciò significa che non sarà sufficiente che tutti gli aventi diritto siano dotati di dispositivi per il collegamento da remoto, ma occorrerà altresì che tutti partecipino in maniera effettiva, senza che la loro presenza sia impossibilitata da eventuali problemi di rete.
Nella suddetta ipotesi, è infatti evidente che la regolare convocazione impedisca lo svolgimento dell’assemblea in conformità alle disposizioni civilistiche, con conseguente necessità di dover procedere ad una nuova convocazione.
Ulteriori problemi si potranno rinvenire nell’identificazione dei partecipanti, così come nell’attività di discussione.
Difficoltà concrete si potranno infatti riscontrare nel garantire che ciascun condomino abbia la possibilità di intervenire in tempo reale, nonché di esprimere il proprio voto in relazione ad ogni argomento trattato e che le considerazioni e le decisioni di ciascuno vengano puntualmente riportate nel verbale ed eventualmente registrate su di un file audio o video.
Inutile dire come tutto ciò possa portare all’assunzione di delibere viziate, che, come tali, potranno essere facilmente impugnate.
Ad oggi, pertanto, la “teleassemblea” costituisce in astratto un valido strumento, ma in concreto ancora troppi ostacoli ne impediscono l’utilizzo.
 
 
Dott.ssa Mariachiara Ceriani
  
 
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3 aprile 2020 
 
È SOSPESO IL PAGAMENTO DELLE BOLLETTE DI ACQUA, LUCE E GAS?
 
Pressocché per la totalità del territorio nazionale la risposta è negativa.
Unicamente per le utenze degli undici Comuni della ex zona rossa in Lombardia e Veneto (Bertonico, Casalpusterlengo, Castelgerundo, Castiglione D’Adda, Codogno, Fombio, Maleo, San Fiorano, Somaglia, Terranova dei Passerini, Vo’), l’articolo 4 comma 1 del decreto-legge 9/2020 ha disposto che l’Autorità di Regolazione per Energia Reti e Ambiente (c.d. ARERA) sospenda temporaneamente – fino al 30 aprile 2020 – i termini di pagamento delle fatture e degli avvisi di pagamento emessi o da emettere.
L’ARERA ha dato attuazione a quanto previsto dal decreto-legge, adottando la delibera 75/2020/R/com del 17 marzo 2020.
Nello specifico, il provvedimento attuativo dell’ARERA dispone che, con riferimento alle forniture di energia elettrica, acqua e gas, la sospensione è da estendersi anche alle fatture che – pur essendo state emesse in data successiva al 30 aprile 2020 – contabilizzano altresì i consumi effettuati sino a tale data.
Le fatture i cui termini di pagamento sono stati sospesi devono necessariamente contenere l’indicazione che i relativi importi saranno oggetto di rateizzazione nelle fatture successive, conformemente ad un piano che verrà comunicato al cliente e unitamente alla possibilità per costui di provvedere – qualora volesse – al pagamento unitario della somma, senza accedere alla rateizzazione.
Tuttavia, l’Unione Nazionale Consumatori non è riuscita ad ottenere la riduzione del prezzo dell’energia consumata nella fascia diurna, pur essendo inevitabile un complessivo aumento dei consumi.
Ne consegue che tutti coloro che hanno concluso un contratto biorario del servizio sopraindicato dovranno continuare a pagare l’energia consumata durante il giorno in misura maggiore rispetto a quella consumata in fascia notturna; diversamente, per coloro che hanno un contratto mono-orario il prezzo rimarrà invariato, indipendentemente dalla fascia oraria di utilizzo del servizio.
Unica nota positiva è che dal 1 aprile 2020 diminuiranno in ogni caso le tariffe della luce nella misura del 18,3 %, e quelle del gas nella misura del 13,5 %.
Tali riduzioni, a vantaggio di famiglie e imprese, dipendono non da provvedimenti dell’Autorità, bensì dal crollo dei prezzi e della domanda di materie prime dopo l’inizio dell’emergenza COVID-19, che – come noto – ha rallentato l’economia globale.
 
QUALI CONSEGUENZE PER COLORO CHE HANNO RICEVUTO UNA MINACCIA DI DISTACCO DELLE FORNITURE DI LUCE, GAS E ACQUA PER LE BOLLETTE PRECEDENTEMENTE NON PAGATE?
 
L’ARERA sul punto ha stabilito che – limitatamente alle utenze dei predetti Comuni – qualora il cliente dovesse essere moroso, dovranno sospendersi tutte le procedure già in atto e non potranno esserne iniziate delle nuove.
 
In attesa di un nuovo decreto che estenda tali misure all’intero territorio nazionale, lo Studio rimane a disposizione per fornire ogni indicazione utile.
 
 
 
Dott.ssa Maria Tremolada
 
 
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26 marzo 2020
 
Come capire in concreto se l’attività è sospesa?
Gli Amministratori di Condominio devono in primo luogo consultare l’elenco contenuto nell’allegato 1 al D.P.C.M. del 22 marzo 2020 e verificare se è presente il proprio codice di attività.
Qual è il codice di attività da cercare all’interno dell’allegato?
Sicuramente il codice ATECO 68.
Vale per tutti lo stesso codice? Anche per gli Amministratori che sono anche professionisti, la cui attività risulta codificata con altre tipologie (in quanto attività principali) come ad esempio Geometri, Dottori Commercialisti e Avvocati?
Al momento, in mancanza di linee guida e precisazioni sul punto, ritengo di poter rispondere in senso affermativo alla domanda sopra formulata. Il legislatore ha inteso autorizzare e/o sospendere le singole attività, e ciò a prescindere dal soggetto che le svolge.
Il codice ATECO 68 non è presente nell’elenco allegato al D.P.C.M. 22 marzo 2020: è quindi sospesa l’attività svolta dagli Amministratori di Condominio?
La risposta è negativa e affermativa allo stesso tempo.
Se la risposta fosse solo negativa, nessuno potrebbe dare disposizioni per eseguire interventi di manutenzione e garantire lo svolgimento dei servizi essenziali per le molteplici necessità dei condomini.
Basti citare a titolo esemplificativo gli ascensori, che possono fermarsi, i cancelli elettrici, che si possono bloccare, le colonne di scarico delle acque nere, che possono intasarsi, le centrali termiche, che in caso di blocco non permettono ai condomini di scaldarsi, gli allagamenti.
Se la risposta fosse solo positiva, le misure di contenimento vedrebbero nel caso che ci occupa una deroga non coerente con la ratio sottesa alle stesse, tanto più se si considera che gli studi degli Amministratori rientrano facilmente nella definizione di “assembramento”, diventando spesso luogo di incontro tra persone appartenenti a diverse categorie (personale dello studio stesso, fornitori, condomini, custodi).
Ecco perché la risposta è negativa e positiva allo stesso tempo.
Gli Amministratori dovranno:
- attuare al massimo le modalità di lavoro agile con riguardo a tutte le attività che possono essere svolte in smart working;
- incentivare la fruizione da parte dei collaboratori di ferie e congedi retribuiti nonché l’attivazione degli altri strumenti che sono previsti dalla contrattazione collettiva di lavoro;
- sospendere tutte le attività che possono essere ritenute non strettamente indispensabili ai servizi essenziali, a meno che non sia procedere in smart working;
- assumere protocolli di sicurezza volti a ridurre il rischio di contagio e in particolare quello minimo della distanza interpersonale di un metro e l’uso dei dispositivi di protezione individuale (DPI);
- incentivare lo svolgimento di operazioni di sanificazione dei luoghi di lavoro attraverso imprese qualificate (da utilizzare anche per le parti condominiali).
 
In attesa di chiarimenti, si invitano pertanto tutti gli Amministratori di Condominio a rispettare tali regole.
 
 
 
Avv. Giorgia Colombo
 
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2 aprile 2020

Pur trattandosi di una questione di indiscusso impatto economico e sociale, ad oggi non vi è alcun intervento legislativo in materia locatizia. Un’unica eccezione è prevista all’articolo 65 del decreto Cura Italia, il quale riconosce ai soggetti esercenti attività d’impresa un credito d’imposta nella misura del 60 % dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, a condizione che si tratti di beni immobili rientranti nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe).
Nulla è stato sancito per privati e liberi professionisti, i quali dovranno continuare a corrispondere regolarmente il canone di locazione, senza alcuna agevolazione.
L’emergenza da COVID-19 costituisce certamente giusta causa per richiedere il recesso del contratto di locazione – trattandosi di motivo estraneo alla volontà del conduttore e da lui assolutamente imprevedibile – ma non esclude il rispetto del termine di preavviso di sei mesi in capo al conduttore medesimo (cfr. articolo 2 della legge 431/1998).
Quest’ultimo, difatti, è pur sempre tenuto a recapitare al locatore una raccomandata con ricevuta di ritorno, manifestando la propria volontà di recedere anticipatamente dal contratto, nonchè a versare al locatore l’importo pari ai sei canoni mensili corrispondenti al periodo di preavviso, perfino se in presenza del rilascio dell’immobile.
 
QUALI POSSIBILI SOLUZIONI IN ASSENZA DI ADEGUATA TUTELA LEGISLATIVA?
 
L’unico tentativo esperibile dal conduttore è il dialogo con il proprietario dell’immobile, nella speranza che ci si accordi per la riduzione del canone di locazione, di modo da poter sostenere spese ridotte, contestualmente conservando l’immobile anche una volta cessata l’emergenza epidemiologica.
Qualora ciò si verificasse e venisse predisposto un nuovo canone di locazione da versare per i mesi di durata dell’emergenza sanitaria, il proprietario dell’immobile locato è tenuto alla registrazione del nuovo accordo con il Modello 69, scaricabile dal sito dell’Agenzia delle Entrate.
Si ricorda altresì al locatore di comunicare a quest’ultima, mediante compilazione del Modello RLI, l’eventuale disdetta anticipata del contratto di locazione, al fine di evitare di dover pagare le tasse su canoni mai riscossi.
 
LE PROCEDURE DI SFRATTO SONO SOSPESE?
 
La risposta è positiva.
I rilasci di immobile, anche di uso non abitativo, a seguito di intimazione di sfratto per morosità sono sospesi fino al 30 giugno 2020, salvo proroghe. Lo Studio rimane a disposizione per fornire ogni indicazione utile.
 
 
Dott.ssa Maria Tremolada
 
 
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La cosiddetta Riforma del Condominio (L. 220/2012) e il successivo decreto Destinazione Italia (d.l. 23 dicembre 2013, n. 145) hanno notevolmente modificato la disciplina relativa alle multe condominiali e hanno introdotto un vero e proprio procedimento di irrogazione delle sanzioni correlate alla violazione delle disposizioni contenute nel Regolamento condominiale. 

Invero, la normativa attuale prevede all’art. 70 delle disposizioni di attuazione del codice civile[1] che: “per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie. L'irrogazione della sanzione è deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del Codice.”

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 2 aprile 2020
 
Gli amministratori hanno il dovere di divulgare - con avvisi in bacheca - tutte le informazioni necessarie a prevenire la trasmissione del virus, facendo seguito alle raccomandazioni del Ministero della Salute e dell’Istituto Superiore di Sanità.
IL SERVIZIO POSTALE E I CORRIERI
Il decreto-legge 18/2020 dispone che fino al 30 giugno 2020, a tutela degli addetti al servizio postale, dei corrieri e dei destinatari, le notifiche a mezzo posta, la consegna di raccomandate e pacchi debba avvenire immettendo la busta nella cassetta della corrispondenza o lasciando il pacco all’ingresso, previo accertamento – mediante citofono – della presenza del destinatario presso l’abitazione, l’ufficio o l’azienda.
L’apposizione della firma da parte del ricevente non sarà necessaria.
Anche l’addetto alla portineria che ritira buste e pacchi direttamente dal postino o corriere, dovrà avere poi cura di adottare la procedura sopra descritta per la consegna al condomino destinatario.
Ad ogni modo, laddove l’attività lavorativa svolta non dovesse garantire il rispetto delle distanze di sicurezza interpersonali necessarie ad evitare contatti, i soggetti interessati dovranno essere adeguatamente muniti di dispositivi di protezione, quali guanti monouso, mascherine ed igienizzanti (cfr. articolo 16 del decreto-legge 18/2020). 
Ne consegue che anche l’addetto alla portineria potrà continuare a svolgere le proprie mansioni a condizione che venga rispettato quanto soprariportato.
LE IMPRESE DI PULIZIA
Le imprese di pulizia delle aree condominiali comuni possono continuare a svolgere le loro mansioni a condizione che vengano dotati di appositi dispositivi di protezione, e che venga rispettata la distanza minima di sicurezza nel corso dello svolgimento dell’attività lavorativa (cfr. articolo 16 del decreto-legge 18/2020).
Inoltre, l’amministratore deve consentire di riprogrammare le fasce orarie di svolgimento di questi servizi, al fine di garantire al personale di lavorare in tutta sicurezza riducendo al minimo i contatti con i condomini.
LA RACCOLTA DEI RIFIUTI
La raccolta dei rifiuti è un servizio pubblico, che non può essere sospeso.
Quanto alle modalità di svolgimento in concreto, l’Istituto Superiore di Sanità ha messo a disposizione una guida pratica, sulla cui base sono anche intervenute ordinanze regionali e/o comunali, contenenti misure dirette ai singoli cittadini e alle imprese, con lo scopo di garantire un più sicuro smaltimento dei rifiuti.
Nella maggior parte dei casi sarà possibile continuare ad effettuare la raccolta differenziata secondo le modalità ordinarie, avendo l’accortezza di smaltire i fazzoletti di carta, le mascherine e i guanti monouso nella indifferenziata, e chiudendo il tutto in due o tre sacchetti sufficientemente resistenti (uno dentro l’altro).
Quanto alle persone che si trovano in isolamento domiciliare, in quanto risultate positive al COVID-19 ovvero in quarantena obbligatoria, è prevista la sospensione della raccolta differenziata, e i rifiuti andranno raccolti in due o più sacchi (uno dentro l’altro) da chiudere con doppio nodo.
Trattasi di regole che consentono di destinare più rapidamente ai termovalorizzatori di zona i rifiuti che potrebbero favorire una diffusione del virus.
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Dott.ssa Maria Tremolada
 
 
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DISSENSO ALLE LITI IN CONDOMINIO AI SENSI DELL'ART. 1132 c.c.

 

Per l’ipotesi in cui il partecipante del condominio non condivida la scelta deliberata dall’assemblea di adire la giustizia promuovendo una lite o resistendo a una domanda, è prevista dall’ordinamento giuridico una dettagliata procedura da seguire affinché il condomino dissenziente non subisca le conseguenze di una delibera non condivisa.

Ed invero, ai sensi dell’art. 1132 c.c. “qualora l’assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all’amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza”.

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30 marzo 2020

Quali mezzi ha a disposizione l’Amministratore di Condominio per lo svolgimento delle assemblee condominiali?
A prescindere dalla piattaforma, l’Amministratore e tutti i condomini dovranno dotarsi di un computer o altro dispositivo idoneo, di una valida connessione alla rete internet e di un microfono.
 
Quanto ai programmi, si segnalano i seguenti.
 
Skype
 
Ttrattasi di piattaforma utilizzabile sia online sia attraverso la rispettiva applicazione scaricabile sul dispositivo.
Al fine di potersi avvalere dei servizi offerti dal programma, è necessario che l’Amministratore proceda con la creazione di un proprio account, accedendo alla pagina iniziale del sito.
Una volta effettuata la registrazione, l’amministratore ha la possibilità di ricorrere a due differenti servizi:
1) la creazione di una chat di gruppo: in tal caso, l’amministratore dovrà creare un gruppo, nel quale inserirà gli account Skype dei condomini (per la creazione della chat di gruppo, si consiglia di consultare la rispettiva guida online). Il limite massimo di partecipanti alla chat è di 50 utenti. 2) l’utilizzo della funzione riunione: tale secondo strumento è maggiormente consigliabile, in quanto permette la partecipazione dei condomini che non abbiano e che non vogliano creare un proprio account Skype.
Ed invero, il condomino, cliccando sul link indicato nella comunicazione di posta elettronica inviatagli attraverso il programma dall’amministratore, potrà optare di partecipare alla videoconferenza in qualità di ospite.
In tal modo, il sistema crea un account temporaneo della durata di sole 24 ore (per maggiori indicazioni in merito all’utilizzo di tale funzione, si consiglia di consultare la seguente pagina).
Sebbene non risulti specificato dalle informazioni reperibili online, sembra che anche rispetto a tale servizio il numero massimo di partecipanti sia 50.
 
Google Hangouts Meet
 
Trattasi di programma che offre diversi servizi a seconda dell’abbonamento che viene sottoscritto.
In particolare, tale piattaforma è consigliabile ove il condominio conti un numero elevato di condomini.
Difatti, si rileva come già solo il servizio basic consenta di effettuare conferenze video e voce che possono includere fino a 100 partecipanti ciascuna (numero che si estende a 150 partecipanti ove si aderisca al servizio Business e a 250 partecipanti ove si sottoscriva l’abbonamento Enterprise).
La partecipazione alla videochiamata è particolarmente agevole, non essendo necessario che ciascun condomino si doti di un proprio account.
È importante sottolineare come tale piattaforma a pagamento garantisca altresì una completa conformità alle disposizioni del Regolamento Generale sulla Protezione dei Dati (il c.d. GDPR 2016/679).
In aggiunta, si evidenzia che, proprio a fronte delle difficoltà lavorative e scolastiche sorte a seguito dell’epidemia di COVID-19, Google ha comunicato la gratuità del servizio fino al 1° luglio 2020; promozione, però, limitata ai soli utenti che abbiano già sottoscritto un abbonamento G Suite o G Suite for Education.
Non sono, pertanto, esentati dal pagamento gli utenti che si iscriveranno soltanto dopo essere venuti a conoscenza di questa promozione.
 
GoToMeeting
Anche in tal caso, il servizio offerto – che varia a seconda dell’abbonamento che si intende sottoscrivere – risulta maggiormente indicato per compagini condominiali particolarmente numerose: ed invero, con il pacchetto Enterprise è possibile organizzare videochiamate che coinvolgano fino a 3.000 partecipanti.
Si segnala, inoltre, come il programma offra – indipendentemente dal piano di abbonamento prescelto – metodi di crittografia delle conversazioni che, in linea con le direttive di legge, assicurano la privacy degli utenti.
La partecipazione dei condomini alla riunione organizzata dall’amministratore mediante l’utilizzo di tale piattaforma è molto semplice: accedendo alla mail fornita preventivamente all’amministrazione, ciascun condomino sarà invitato ad aprire l’invito di GoToMeeting e a cliccare sull’URL predisposto per il collegamento; in alternativa, potrà visitare la pagina Partecipa a riunione presente sul sito ed immettere il codice identificativo di nove cifre, indicato nella stessa comunicazione elettronica pervenutagli. 
Infine, si segnala come GoToMeeting permetta di registrare agevolmente la “teleassemblea” in formati facilmente condivisibili con gli altri utenti. Questa opzione, fungendo da valido strumento per garantire all’intera compagine condominiale – compresi gli assenti – trasparenza rispetto alle operazione svolte e alle delibere assunte nel corso della “teleassemblea”, potrebbe mettere al riparo l’amministratore e l’intero Condominio da eventuali impugnazioni “temerarie”.
 
Dott.ssa Mariachiara Ceriani
 
 
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VADEMECUM: LE LITI ATTIVE E PASSIVE DEL CONDOMINIO

 

In relazione alle parti comuni dello stabile possono sorgere dei contenziosi che giungono davanti all’Autorità Giudiziaria.

Quando è il condominio a promuovere l’azione legale si parlerà di liti attive; viceversa, quando il condominio sarà chiamato a difendersi dalle pretese avanzate da terzi parleremo di liti passive.

I soggetti contraddittori del condominio, in entrambi i casi, potranno anche essere i condomini.

  1. Prorogatio imperii
  2. Comunione e abusi del comproprietario
  3. L'occupazione di immobili sine titulo
  4. Le tipologie di contratti a uso transitorio