Condominio e Proprietà

30 marzo 2020
 
Le misure adottate dal nostro Governo per far fronte all’emergenza sanitaria in atto hanno cambiato profondamente la vita degli Amministratori di Condominio.
Ad oggi risultano assolutamente vietate le assemblee condominiali, non essendo possibile in alcun modo procedere con la convocazione e tantomeno con lo svolgimento delle stesse.
Trattasi di divieto chiarito dal Governo in seguito all’emanazione del D.P.C.M. dell’11 marzo 2020, laddove viene specificato che è espressamente vietata qualsiasi assemblea – comprese quelle condominiali – che si svolga secondo le modalità tradizionali, autorizzando esclusivamente la c.d. “teleassemblea”, ovverosia la riunione svolta attraverso l’utilizzo di strumenti e programmi di connessione a distanza.
In concreto, si segnala fin da subito come nessuna disposizione normativa vieti nel caso delle assemblee condominiali tale modalità di svolgimento.
L’art. 1136 c.c., difatti, si limita ad imporre la partecipazione degli aventi diritto, senza specificare alcunché rispetto alla necessità o meno della loro presenza fisica, fermo restando che gli obblighi imposti dalla legge in materia di convocazione e di delibere dovranno comunque essere rispettati.
E incombe altresì sull’Amministratore l’obbligo – ulteriore – di fornire a ciascun condomino le linee guida necessarie a comprendere le modalità di svolgimento dell’assemblea, nonché l’utilizzo della piattaforma che verrà utilizzata.
È bene al riguardo che l’Amministratore ottenga il preventivo consenso da parte di tutti i condomini tramite dichiarazione scritta di consenso e di accettazione delle predette modalità di celebrazione dell’assemblea.
Ciò precisato, residuano comunque ancora troppi punti di criticità.
Non sarà possibile procedere con la “teleassemblea” che non consenta il collegamento di tutti i condomini.
Ciò significa che non sarà sufficiente che tutti gli aventi diritto siano dotati di dispositivi per il collegamento da remoto, ma occorrerà altresì che tutti partecipino in maniera effettiva, senza che la loro presenza sia impossibilitata da eventuali problemi di rete.
Nella suddetta ipotesi, è infatti evidente che la regolare convocazione impedisca lo svolgimento dell’assemblea in conformità alle disposizioni civilistiche, con conseguente necessità di dover procedere ad una nuova convocazione.
Ulteriori problemi si potranno rinvenire nell’identificazione dei partecipanti, così come nell’attività di discussione.
Difficoltà concrete si potranno infatti riscontrare nel garantire che ciascun condomino abbia la possibilità di intervenire in tempo reale, nonché di esprimere il proprio voto in relazione ad ogni argomento trattato e che le considerazioni e le decisioni di ciascuno vengano puntualmente riportate nel verbale ed eventualmente registrate su di un file audio o video.
Inutile dire come tutto ciò possa portare all’assunzione di delibere viziate, che, come tali, potranno essere facilmente impugnate.
Ad oggi, pertanto, la “teleassemblea” costituisce in astratto un valido strumento, ma in concreto ancora troppi ostacoli ne impediscono l’utilizzo.
 
 
Dott.ssa Mariachiara Ceriani
  
 
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L’ISTITUTO DELLA PROROGATIO IMPERII

 

L’amministratore di condominio è il legale rappresentante dei condomini che agisce in loro nome e conto nei rapporti con i terzi e con i condomini per la gestione delle parti comuni dell'edificio.

Quello che lega il condominio all’amministratore, e viceversa, è un contratto di mandato, ovvero quell’accordo mediante il quale una parte (il mandatario) si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto di un’altra parte (il mandante), in cambio di un corrispettivo in denaro.

26 marzo 2020
 
Come capire in concreto se l’attività è sospesa?
Gli Amministratori di Condominio devono in primo luogo consultare l’elenco contenuto nell’allegato 1 al D.P.C.M. del 22 marzo 2020 e verificare se è presente il proprio codice di attività.
Qual è il codice di attività da cercare all’interno dell’allegato?
Sicuramente il codice ATECO 68.
Vale per tutti lo stesso codice? Anche per gli Amministratori che sono anche professionisti, la cui attività risulta codificata con altre tipologie (in quanto attività principali) come ad esempio Geometri, Dottori Commercialisti e Avvocati?
Al momento, in mancanza di linee guida e precisazioni sul punto, ritengo di poter rispondere in senso affermativo alla domanda sopra formulata. Il legislatore ha inteso autorizzare e/o sospendere le singole attività, e ciò a prescindere dal soggetto che le svolge.
Il codice ATECO 68 non è presente nell’elenco allegato al D.P.C.M. 22 marzo 2020: è quindi sospesa l’attività svolta dagli Amministratori di Condominio?
La risposta è negativa e affermativa allo stesso tempo.
Se la risposta fosse solo negativa, nessuno potrebbe dare disposizioni per eseguire interventi di manutenzione e garantire lo svolgimento dei servizi essenziali per le molteplici necessità dei condomini.
Basti citare a titolo esemplificativo gli ascensori, che possono fermarsi, i cancelli elettrici, che si possono bloccare, le colonne di scarico delle acque nere, che possono intasarsi, le centrali termiche, che in caso di blocco non permettono ai condomini di scaldarsi, gli allagamenti.
Se la risposta fosse solo positiva, le misure di contenimento vedrebbero nel caso che ci occupa una deroga non coerente con la ratio sottesa alle stesse, tanto più se si considera che gli studi degli Amministratori rientrano facilmente nella definizione di “assembramento”, diventando spesso luogo di incontro tra persone appartenenti a diverse categorie (personale dello studio stesso, fornitori, condomini, custodi).
Ecco perché la risposta è negativa e positiva allo stesso tempo.
Gli Amministratori dovranno:
- attuare al massimo le modalità di lavoro agile con riguardo a tutte le attività che possono essere svolte in smart working;
- incentivare la fruizione da parte dei collaboratori di ferie e congedi retribuiti nonché l’attivazione degli altri strumenti che sono previsti dalla contrattazione collettiva di lavoro;
- sospendere tutte le attività che possono essere ritenute non strettamente indispensabili ai servizi essenziali, a meno che non sia procedere in smart working;
- assumere protocolli di sicurezza volti a ridurre il rischio di contagio e in particolare quello minimo della distanza interpersonale di un metro e l’uso dei dispositivi di protezione individuale (DPI);
- incentivare lo svolgimento di operazioni di sanificazione dei luoghi di lavoro attraverso imprese qualificate (da utilizzare anche per le parti condominiali).
 
In attesa di chiarimenti, si invitano pertanto tutti gli Amministratori di Condominio a rispettare tali regole.
 
 
 
Avv. Giorgia Colombo
 
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COMUNIONE E ABUSI DEL COMPROPRIETARIO

 

Si ha comunione allorché la proprietà ovvero altro diritto reale spetti in comune a più soggetti.

In relazione al riconoscimento o meno della facoltà di richiedere lo scioglimento della divisione si suole distinguere tra comunione c.d. ordinaria ove, come si dirà in seguito, detta facoltà è riconosciuta in capo ad ogni partecipante, e comunione c.d. forzosa, ove la suddetta facoltà è negata atteso che i beni cesserebbero di servire all’uso cui sono destinati.

La cosiddetta Riforma del Condominio (L. 220/2012) e il successivo decreto Destinazione Italia (d.l. 23 dicembre 2013, n. 145) hanno notevolmente modificato la disciplina relativa alle multe condominiali e hanno introdotto un vero e proprio procedimento di irrogazione delle sanzioni correlate alla violazione delle disposizioni contenute nel Regolamento condominiale. 

Invero, la normativa attuale prevede all’art. 70 delle disposizioni di attuazione del codice civile[1] che: “per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie. L'irrogazione della sanzione è deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del Codice.”

 L’OCCUPAZIONE DI IMMOBILI SENZA TITOLO

 

Qualora si venga privati della possibilità della regolare fruizione di un immobile ad opera di un terzo che non ne abbia titolo alcuno, si profila il diritto a promuovere un’azione civile per chiedere la condanna al rilascio ovvero alla restituzione.

In particolare, due sono le ipotesi che possono prospettarsi.

DISSENSO ALLE LITI IN CONDOMINIO AI SENSI DELL'ART. 1132 c.c.

 

Per l’ipotesi in cui il partecipante del condominio non condivida la scelta deliberata dall’assemblea di adire la giustizia promuovendo una lite o resistendo a una domanda, è prevista dall’ordinamento giuridico una dettagliata procedura da seguire affinché il condomino dissenziente non subisca le conseguenze di una delibera non condivisa.

Ed invero, ai sensi dell’art. 1132 c.c. “qualora l’assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all’amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza”.

LE VARIE TIPOLOGIE DI CONTRATTO DI LOCAZIONE A BREVE TERMINE

Il contratto di locazione transitoria “ordinario”

 

La legge n. 431 del 1998 – normativa di riferimento in materia di locazione di immobili adibiti ad uso di abitazione primaria – prevede che le parti possano alternativamente optare per il contratto a canone libero o per il contratto con canone convenzionato-sindacale.

VADEMECUM: LE LITI ATTIVE E PASSIVE DEL CONDOMINIO

 

In relazione alle parti comuni dello stabile possono sorgere dei contenziosi che giungono davanti all’Autorità Giudiziaria.

Quando è il condominio a promuovere l’azione legale si parlerà di liti attive; viceversa, quando il condominio sarà chiamato a difendersi dalle pretese avanzate da terzi parleremo di liti passive.

I soggetti contraddittori del condominio, in entrambi i casi, potranno anche essere i condomini.

LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE SOSTENUTE PER LA REALIZZAZIONE DELLE OPERE NECESSARIE A CONSERVARE LA SERVITU'

 

In materia di spese sostenute per la realizzazione delle opere necessarie a conservare la servitù, l’art. 1069 c.c. precisa come esse siano normalmente a carico del proprietario del fondo dominante, il quale dovrà provvedere a sue spese scegliendo il tempo e il modo che rechino minore incomodo al proprietario del fondo servente.