Condominio e Proprietà

9 aprile 2020

Come noto, le prescrizioni legislative poste in atto dal Governo ai fini di preservare la salute pubblica (DPCM 08.03.2020) impongono dei severi limiti alla mobilità personale, con risvolti negativi che si ripercuotono sulle abitudini quotidiane dei cittadini comportando spesso anche episodi depressivi.
Ebbene, la vita all’interno delle mura domestiche può risultare difficile per molti, soprattutto se non si hanno a disposizione spazi all'aperto.
Quali rimedi pone la legge al riguardo?
Fatta eccezione per chi abita in una casa indipendente, la maggior parte degli italiani vive in una realtà condominiale.
L'ente condominiale è composto da diverse aree comuni che, ai sensi dell'art. 1117 c.c., sono di proprietà di tutti i condomini, che, come tali, possono utilizzarle nel rispetto dell'altrui godimento essendone comproprietari come previsto ex art 1102 c.c.
La recente giurisprudenza in materia ha avallato il consolidato orientamento stabilendo che “i cortili (e, successivamente all'entrata in vigore della l. n. 220 del 2012, le aree destinate a parcheggio) rientrano, salvo una espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio, tra le parti comuni dell'edificio” (Sent. Corte Cass n. 16070/2019).
Come tali dunque, le aree condominiali devono considerarsi proprietà privata, con la conseguenza che non possono essere comminate sanzioni sul suolo condominiale per la violazione delle prescrizioni di limitata mobilità.
La normativa restrittiva in vigore vieta espressamente ai cittadini italiani di uscire di casa se non per comprovati motivi di salute e/o lavorativi, e, molte regioni hanno amplificato le direttive statali con limiti ancora più stringenti.
Tuttavia, né le prescrizioni statali né le prescrizioni regionali possono vietare il godimento delle aree di proprietà dei condomini, tra le quali rientrano anche i cortili e i giardini condominiali.
Premesso quanto sopra, l'utilizzo delle aree condominiali deve comunque essere esercitato nei limiti del buon senso e secondo la prudenza che oggi si rende necessaria, laddove le prescrizioni imposte sono finalizzate a garantire la sicurezza sanitaria di ciascuno di noi.
Sarà pertanto opportuno, e doveroso, rispettare sempre le seguenti regole:
- passeggiare e svolgere attività fisica in autonomia, mantenendo la distanza di almeno un metro dagli altri condomini che si dovessero incontrare;
- utilizzare sempre la mascherina e i guanti, prestando particolare attenzione a maniglie, corrimani, ascensore;
- lavarsi le mani dopo essere rientrati nel proprio appartamento di proprietà esclusiva, indipendentemente dalla sanificazione eseguita all’interno del Condominio.
 
La proprietà è di tutti ed è responsabilità di ciascun condomino garantire la sicurezza, di sé e degli altri.
 
Avv. Dora Ballabio
 
 
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 2 aprile 2020
 
Gli amministratori hanno il dovere di divulgare - con avvisi in bacheca - tutte le informazioni necessarie a prevenire la trasmissione del virus, facendo seguito alle raccomandazioni del Ministero della Salute e dell’Istituto Superiore di Sanità.
IL SERVIZIO POSTALE E I CORRIERI
Il decreto-legge 18/2020 dispone che fino al 30 giugno 2020, a tutela degli addetti al servizio postale, dei corrieri e dei destinatari, le notifiche a mezzo posta, la consegna di raccomandate e pacchi debba avvenire immettendo la busta nella cassetta della corrispondenza o lasciando il pacco all’ingresso, previo accertamento – mediante citofono – della presenza del destinatario presso l’abitazione, l’ufficio o l’azienda.
L’apposizione della firma da parte del ricevente non sarà necessaria.
Anche l’addetto alla portineria che ritira buste e pacchi direttamente dal postino o corriere, dovrà avere poi cura di adottare la procedura sopra descritta per la consegna al condomino destinatario.
Ad ogni modo, laddove l’attività lavorativa svolta non dovesse garantire il rispetto delle distanze di sicurezza interpersonali necessarie ad evitare contatti, i soggetti interessati dovranno essere adeguatamente muniti di dispositivi di protezione, quali guanti monouso, mascherine ed igienizzanti (cfr. articolo 16 del decreto-legge 18/2020). 
Ne consegue che anche l’addetto alla portineria potrà continuare a svolgere le proprie mansioni a condizione che venga rispettato quanto soprariportato.
LE IMPRESE DI PULIZIA
Le imprese di pulizia delle aree condominiali comuni possono continuare a svolgere le loro mansioni a condizione che vengano dotati di appositi dispositivi di protezione, e che venga rispettata la distanza minima di sicurezza nel corso dello svolgimento dell’attività lavorativa (cfr. articolo 16 del decreto-legge 18/2020).
Inoltre, l’amministratore deve consentire di riprogrammare le fasce orarie di svolgimento di questi servizi, al fine di garantire al personale di lavorare in tutta sicurezza riducendo al minimo i contatti con i condomini.
LA RACCOLTA DEI RIFIUTI
La raccolta dei rifiuti è un servizio pubblico, che non può essere sospeso.
Quanto alle modalità di svolgimento in concreto, l’Istituto Superiore di Sanità ha messo a disposizione una guida pratica, sulla cui base sono anche intervenute ordinanze regionali e/o comunali, contenenti misure dirette ai singoli cittadini e alle imprese, con lo scopo di garantire un più sicuro smaltimento dei rifiuti.
Nella maggior parte dei casi sarà possibile continuare ad effettuare la raccolta differenziata secondo le modalità ordinarie, avendo l’accortezza di smaltire i fazzoletti di carta, le mascherine e i guanti monouso nella indifferenziata, e chiudendo il tutto in due o tre sacchetti sufficientemente resistenti (uno dentro l’altro).
Quanto alle persone che si trovano in isolamento domiciliare, in quanto risultate positive al COVID-19 ovvero in quarantena obbligatoria, è prevista la sospensione della raccolta differenziata, e i rifiuti andranno raccolti in due o più sacchi (uno dentro l’altro) da chiudere con doppio nodo.
Trattasi di regole che consentono di destinare più rapidamente ai termovalorizzatori di zona i rifiuti che potrebbero favorire una diffusione del virus.
Lo Studio rimane a disposizione per fornire ogni indicazione utile.
 
 
Dott.ssa Maria Tremolada
 
 
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7 aprile 2020

Le liti nei condomini in Italia sono una costante e negli ultimi anni (per es. nel 2018) hanno registrato addirittura un tasso di crescita superiore rispetto agli anni precedenti.
I casi di liti derivanti dalla convivenza condominiale sono alla base, infatti, di più di 2 milioni di cause civili pendenti avanti i Tribunali Italiani, ovvero una cifra prossima al 40% delle cause complessivamente pendenti avanti i nostri Tribunali.
Sin dai tempi antichi era noto il detto secondo cui “.. la comunione di un bene fosse la madre di tutte le liti…”.
Chi di noi abita in un condominio sa quanto ciò sia vero.
Sono tantissimi i motivi alla base delle liti nei condomini, anche i più insospettabili e banali.
Per fare un esempio, si litiga per via degli odori molesti provenienti dagli appartamenti adiacenti.
Abbiamo poi rumori fastidiosi (soprattutto TV e spostamento dei mobili), per non parlare delle problematiche legate agli animali domestici.
Altre cause di liti condominiali molto diffuse sono la gestione delle zone comuni come il parcheggio e il cortile.
Anche i balconi entrano spesso al centro di dispute, soprattutto a causa delle piante, dei vasi dei fiori da cui cadono i petali e dell’acqua che percola dopo che i fiori sono stati annaffiati.
Senza dimenticare anche i mozziconi di sigarette gettati dai balconi o negli anditi/ vialetti comuni, che rientrano spesso tra le cause principali di disputa.
Insomma la convivenza condominiale molto spesso si trasforma per alcuni in una lotta per la sopravvivenza.
Di solito, quando due condomini si trovano in disaccordo, la prima cosa che fanno è richiedere l’intervento in qualità di “mediatore/paciere” dell’amministratore di condominio: è una circostanza utile quando ci si trova di fronte ad una violazione del regolamento, o quando la disputa riguarda le zone in comune.
Purtroppo, però, molto spesso il soggetto che si ritiene danneggiato (nel suo ambito privato o congiuntamente agli altri condòmini), per es. dal vicino, coinvolge l'amministratore di Condominio come se tale soggetto fosse legittimato ad intervenire su qualunque cosa accada all'interno del complesso da lui gestito.
A volte, spesso, sono le stesse forze dell'ordine, cui il privato si presenta per le denunce del caso, ad invitare il medesimo a rivolgersi al rappresentante legale del Condominio (ovvero l’amministratore), benché il più delle volte tale prassi risulti immotivata.
Nel caso di attività rumorose, per esempio, il coinvolgimento dell'amministratore è possibile solo qualora si ipotizzi "un pregiudizio incombente sul Condominio in quanto tale, vale a dire sui beni di proprietà comune ex art. 1117 c.c." (Trib. Napoli, ord. 26 ottobre 1993).
 
La già delicata situazione sopra esposta conoscerà con ogni probabilità un peggioramento nei mesi a venire.
 
Ed invero molti tecnici e studiosi (sociologi ed economisti in primis) prevedono un ciclo economico ancora più difficile per il nostro Paese con impatti sulla ricchezza delle famiglie italiane e con conseguenze anche sui comportamenti individuali e quindi sul livello di tolleranza che ciascuno di noi avrà nei confronti del prossimo.  
Questo scenario impatterà di conseguenza anche nella vita condominiale con un, putroppo, previsto aumento della litigiosità.
Si pensi, a titolo esemplificativo, come il possibile impatto sul reddito di ciascuno di noi possa comportare un aumento della morosità dei condomini nel pagamento delle quote e la successiva esigenza dell’Amministratore di avviare un procedimento costrittivo.
Già secondo svariati studi  le cause di tipo “economico” rappresentavano oltre il 65% del totale ed ora gli esperti si aspettano una crescita  proprio a fronte di quanto sta accadendo in questi giorni.
D'altra parte dobbiamo considerare come l’obbligatorietà, introdotta dalla nuova normativa, per l’Amministratore di avviare un’azione civile dopo 120 giorni di morosità, darà probabilmente luogo ad una vera e propria “valanga” di procedimenti presso i Tribunali e presso i Giudici di Pace.
E’ di tutta evidenza che un’analisi sui costi (marche da bollo, compensi professionali, tempi di lavorazione ed impegno del personale nel sistema della giustizia) e sui benefici (recupero di somme a volte irrisorie) dovrebbe indurre tutti i soggetti ad una seria riflessione su possibili nuovi strumenti che consentano più rapidamente e con minori costi  per la macchina della giustizia la risoluzione delle controversie.
Il primo strumento a tal fine voluto dal legislatore è l’istituto di mediazione, anche se non sempre, con tale modalità, si riesce a giungere a un accordo o compromesso. 
Qualora la mediazione dovesse fallire la lite verrà rimessa, inevitabilmente, al vaglio del Giudice e il Condominio dovrà necessarimanete nominare un avvocato in grado di rappresentare lo stesso in Tribunale, con aggravio di tutti i relativi costi.
 
Per far fronte a spese di questo tipo ed essere sempre coperti da ogni rischio, potrebbe essere conveniente per il Condomionio tramite l’amministratore stipulare una polizza che sia comprensiva anche della tutela legale.
 
In questo modo, qualora dovessero verificarsi dispute o liti condominiali inaspettate, si avrebbe la sicurezza di essere tutelati e di non dover sostenere costi.
Tali polizze affiancano e tutelano al meglio il Condominio sia nella fase stragiudiziale (mediazione) sia nella fase giudiziale con massimali anche di tutto rispetto.
Il nostro studio è, naturalmente, disponibile a supportare gli utenti nella scelta della polizza più idonea alle esigenze di ciascuno aiutando l’amministratore nella ricerca del contratto assicurativo più afferente alle necessità del Condominio, in considerazione anche delle varie tipologie di polizze reperibili attualmente nel mondo del mercato assicurativo; di conseguenza anche nella scelta non solo della Compagnia e della polizza che viene proposta dagli operatori del settore ma anche nell’esame di ciascun contratto assicurativo nonché nella predisposizione delle clausole e nella indicazione dei massimali necessari ed utili a garantire e sollevare  il Condominio e l’amministratore da ogni rischio, problematica e/o contestazione.
 
 
Avv. Corrado Demolli
 
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30 marzo 2020

Quali mezzi ha a disposizione l’Amministratore di Condominio per lo svolgimento delle assemblee condominiali?
A prescindere dalla piattaforma, l’Amministratore e tutti i condomini dovranno dotarsi di un computer o altro dispositivo idoneo, di una valida connessione alla rete internet e di un microfono.
 
Quanto ai programmi, si segnalano i seguenti.
 
Skype
 
Ttrattasi di piattaforma utilizzabile sia online sia attraverso la rispettiva applicazione scaricabile sul dispositivo.
Al fine di potersi avvalere dei servizi offerti dal programma, è necessario che l’Amministratore proceda con la creazione di un proprio account, accedendo alla pagina iniziale del sito.
Una volta effettuata la registrazione, l’amministratore ha la possibilità di ricorrere a due differenti servizi:
1) la creazione di una chat di gruppo: in tal caso, l’amministratore dovrà creare un gruppo, nel quale inserirà gli account Skype dei condomini (per la creazione della chat di gruppo, si consiglia di consultare la rispettiva guida online). Il limite massimo di partecipanti alla chat è di 50 utenti. 2) l’utilizzo della funzione riunione: tale secondo strumento è maggiormente consigliabile, in quanto permette la partecipazione dei condomini che non abbiano e che non vogliano creare un proprio account Skype.
Ed invero, il condomino, cliccando sul link indicato nella comunicazione di posta elettronica inviatagli attraverso il programma dall’amministratore, potrà optare di partecipare alla videoconferenza in qualità di ospite.
In tal modo, il sistema crea un account temporaneo della durata di sole 24 ore (per maggiori indicazioni in merito all’utilizzo di tale funzione, si consiglia di consultare la seguente pagina).
Sebbene non risulti specificato dalle informazioni reperibili online, sembra che anche rispetto a tale servizio il numero massimo di partecipanti sia 50.
 
Google Hangouts Meet
 
Trattasi di programma che offre diversi servizi a seconda dell’abbonamento che viene sottoscritto.
In particolare, tale piattaforma è consigliabile ove il condominio conti un numero elevato di condomini.
Difatti, si rileva come già solo il servizio basic consenta di effettuare conferenze video e voce che possono includere fino a 100 partecipanti ciascuna (numero che si estende a 150 partecipanti ove si aderisca al servizio Business e a 250 partecipanti ove si sottoscriva l’abbonamento Enterprise).
La partecipazione alla videochiamata è particolarmente agevole, non essendo necessario che ciascun condomino si doti di un proprio account.
È importante sottolineare come tale piattaforma a pagamento garantisca altresì una completa conformità alle disposizioni del Regolamento Generale sulla Protezione dei Dati (il c.d. GDPR 2016/679).
In aggiunta, si evidenzia che, proprio a fronte delle difficoltà lavorative e scolastiche sorte a seguito dell’epidemia di COVID-19, Google ha comunicato la gratuità del servizio fino al 1° luglio 2020; promozione, però, limitata ai soli utenti che abbiano già sottoscritto un abbonamento G Suite o G Suite for Education.
Non sono, pertanto, esentati dal pagamento gli utenti che si iscriveranno soltanto dopo essere venuti a conoscenza di questa promozione.
 
GoToMeeting
Anche in tal caso, il servizio offerto – che varia a seconda dell’abbonamento che si intende sottoscrivere – risulta maggiormente indicato per compagini condominiali particolarmente numerose: ed invero, con il pacchetto Enterprise è possibile organizzare videochiamate che coinvolgano fino a 3.000 partecipanti.
Si segnala, inoltre, come il programma offra – indipendentemente dal piano di abbonamento prescelto – metodi di crittografia delle conversazioni che, in linea con le direttive di legge, assicurano la privacy degli utenti.
La partecipazione dei condomini alla riunione organizzata dall’amministratore mediante l’utilizzo di tale piattaforma è molto semplice: accedendo alla mail fornita preventivamente all’amministrazione, ciascun condomino sarà invitato ad aprire l’invito di GoToMeeting e a cliccare sull’URL predisposto per il collegamento; in alternativa, potrà visitare la pagina Partecipa a riunione presente sul sito ed immettere il codice identificativo di nove cifre, indicato nella stessa comunicazione elettronica pervenutagli. 
Infine, si segnala come GoToMeeting permetta di registrare agevolmente la “teleassemblea” in formati facilmente condivisibili con gli altri utenti. Questa opzione, fungendo da valido strumento per garantire all’intera compagine condominiale – compresi gli assenti – trasparenza rispetto alle operazione svolte e alle delibere assunte nel corso della “teleassemblea”, potrebbe mettere al riparo l’amministratore e l’intero Condominio da eventuali impugnazioni “temerarie”.
 
Dott.ssa Mariachiara Ceriani
 
 
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3 aprile 2020

Gli amministratori condominiali sono tenuti a provvedere alla sanificazione delle parti comuni, quali le scale, i corridoi di ingresso, gli ascensori, le maniglie e i citofoni, intervenendo in tal senso ogniqualvolta risulti necessario, in ottemperanza alla circolare emessa dal Ministero della Salute n. 3190 del 3 febbraio 2020.
Tale intervento può essere altresì ingiunto agli amministratori con ordinanza comunale contingibile e urgente.
Ora, con riguardo alle spese, trattasi di interventi che andrebbero deliberati dall’Assemblea dei condomini, ma che, nell’emergenza da COVID-19, rispondono a un’assoluta urgenza, e, come tali, non necessitano di preventiva autorizzazione.
Ed invero, la legge consente all’amministratore di procedere allo svolgimento di lavori urgenti, salvo poi riferirne alla prima assemblea condominiale utile (cfr. art. 1135 comma 2 c.c.).
Particolare attenzione andrà rivolta alla scelta dell’impresa che verrà incaricata.
Gli amministratori hanno difatti l’obbligo di verificare la sussistenza dei requisiti professionali necessari tramite l’acquisizione di documentazione che attesti: l’iscrizione alla camera di commercio per l’attività di sanificazione, l’attestazione relativa alla informazione e formazione dei lavoratori, il documento di valutazione dei rischile e le schede dei prodotti utilizzati.
Inoltre, il datore di lavoro è tenuto a verificare la protezione dei lavoratori, dotando questi ultimi di appositi dispositivi di protezione, e garantendo che i lavori vengano svolti nel rispetto delle norme sulla sicurezza, con particolare attenzione agli agenti chimici impiegati.
Ciò in quanto l’intervento di sanificazione dovrà attuarsi al termine della detersione e della disinfezione degli spazi comuni attraverso l’utilizzo di prodotti chimici, che devono essere idonei ad agire efficacemente nel rispetto della salubrità degli ambienti e della salute degli occupanti lo stabile.
Trattasi infatti di misure imposte a tutela di tutti, siano essi lavoratori, condomini ovvero amministratori, e che, come tali, devono essere adottate in concreto.
Da ultimo, si segnala che al termine delle attività, gli amministratori dovranno documentare l’intervento tanto alle autorità sanitarie, quanto al Sindaco e ai condomini.
 
 
Avv. Giorgia Colombo
 
 
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30 marzo 2020
 
Le misure adottate dal nostro Governo per far fronte all’emergenza sanitaria in atto hanno cambiato profondamente la vita degli Amministratori di Condominio.
Ad oggi risultano assolutamente vietate le assemblee condominiali, non essendo possibile in alcun modo procedere con la convocazione e tantomeno con lo svolgimento delle stesse.
Trattasi di divieto chiarito dal Governo in seguito all’emanazione del D.P.C.M. dell’11 marzo 2020, laddove viene specificato che è espressamente vietata qualsiasi assemblea – comprese quelle condominiali – che si svolga secondo le modalità tradizionali, autorizzando esclusivamente la c.d. “teleassemblea”, ovverosia la riunione svolta attraverso l’utilizzo di strumenti e programmi di connessione a distanza.
In concreto, si segnala fin da subito come nessuna disposizione normativa vieti nel caso delle assemblee condominiali tale modalità di svolgimento.
L’art. 1136 c.c., difatti, si limita ad imporre la partecipazione degli aventi diritto, senza specificare alcunché rispetto alla necessità o meno della loro presenza fisica, fermo restando che gli obblighi imposti dalla legge in materia di convocazione e di delibere dovranno comunque essere rispettati.
E incombe altresì sull’Amministratore l’obbligo – ulteriore – di fornire a ciascun condomino le linee guida necessarie a comprendere le modalità di svolgimento dell’assemblea, nonché l’utilizzo della piattaforma che verrà utilizzata.
È bene al riguardo che l’Amministratore ottenga il preventivo consenso da parte di tutti i condomini tramite dichiarazione scritta di consenso e di accettazione delle predette modalità di celebrazione dell’assemblea.
Ciò precisato, residuano comunque ancora troppi punti di criticità.
Non sarà possibile procedere con la “teleassemblea” che non consenta il collegamento di tutti i condomini.
Ciò significa che non sarà sufficiente che tutti gli aventi diritto siano dotati di dispositivi per il collegamento da remoto, ma occorrerà altresì che tutti partecipino in maniera effettiva, senza che la loro presenza sia impossibilitata da eventuali problemi di rete.
Nella suddetta ipotesi, è infatti evidente che la regolare convocazione impedisca lo svolgimento dell’assemblea in conformità alle disposizioni civilistiche, con conseguente necessità di dover procedere ad una nuova convocazione.
Ulteriori problemi si potranno rinvenire nell’identificazione dei partecipanti, così come nell’attività di discussione.
Difficoltà concrete si potranno infatti riscontrare nel garantire che ciascun condomino abbia la possibilità di intervenire in tempo reale, nonché di esprimere il proprio voto in relazione ad ogni argomento trattato e che le considerazioni e le decisioni di ciascuno vengano puntualmente riportate nel verbale ed eventualmente registrate su di un file audio o video.
Inutile dire come tutto ciò possa portare all’assunzione di delibere viziate, che, come tali, potranno essere facilmente impugnate.
Ad oggi, pertanto, la “teleassemblea” costituisce in astratto un valido strumento, ma in concreto ancora troppi ostacoli ne impediscono l’utilizzo.
 
 
Dott.ssa Mariachiara Ceriani
  
 
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3 aprile 2020 
 
È SOSPESO IL PAGAMENTO DELLE BOLLETTE DI ACQUA, LUCE E GAS?
 
Pressocché per la totalità del territorio nazionale la risposta è negativa.
Unicamente per le utenze degli undici Comuni della ex zona rossa in Lombardia e Veneto (Bertonico, Casalpusterlengo, Castelgerundo, Castiglione D’Adda, Codogno, Fombio, Maleo, San Fiorano, Somaglia, Terranova dei Passerini, Vo’), l’articolo 4 comma 1 del decreto-legge 9/2020 ha disposto che l’Autorità di Regolazione per Energia Reti e Ambiente (c.d. ARERA) sospenda temporaneamente – fino al 30 aprile 2020 – i termini di pagamento delle fatture e degli avvisi di pagamento emessi o da emettere.
L’ARERA ha dato attuazione a quanto previsto dal decreto-legge, adottando la delibera 75/2020/R/com del 17 marzo 2020.
Nello specifico, il provvedimento attuativo dell’ARERA dispone che, con riferimento alle forniture di energia elettrica, acqua e gas, la sospensione è da estendersi anche alle fatture che – pur essendo state emesse in data successiva al 30 aprile 2020 – contabilizzano altresì i consumi effettuati sino a tale data.
Le fatture i cui termini di pagamento sono stati sospesi devono necessariamente contenere l’indicazione che i relativi importi saranno oggetto di rateizzazione nelle fatture successive, conformemente ad un piano che verrà comunicato al cliente e unitamente alla possibilità per costui di provvedere – qualora volesse – al pagamento unitario della somma, senza accedere alla rateizzazione.
Tuttavia, l’Unione Nazionale Consumatori non è riuscita ad ottenere la riduzione del prezzo dell’energia consumata nella fascia diurna, pur essendo inevitabile un complessivo aumento dei consumi.
Ne consegue che tutti coloro che hanno concluso un contratto biorario del servizio sopraindicato dovranno continuare a pagare l’energia consumata durante il giorno in misura maggiore rispetto a quella consumata in fascia notturna; diversamente, per coloro che hanno un contratto mono-orario il prezzo rimarrà invariato, indipendentemente dalla fascia oraria di utilizzo del servizio.
Unica nota positiva è che dal 1 aprile 2020 diminuiranno in ogni caso le tariffe della luce nella misura del 18,3 %, e quelle del gas nella misura del 13,5 %.
Tali riduzioni, a vantaggio di famiglie e imprese, dipendono non da provvedimenti dell’Autorità, bensì dal crollo dei prezzi e della domanda di materie prime dopo l’inizio dell’emergenza COVID-19, che – come noto – ha rallentato l’economia globale.
 
QUALI CONSEGUENZE PER COLORO CHE HANNO RICEVUTO UNA MINACCIA DI DISTACCO DELLE FORNITURE DI LUCE, GAS E ACQUA PER LE BOLLETTE PRECEDENTEMENTE NON PAGATE?
 
L’ARERA sul punto ha stabilito che – limitatamente alle utenze dei predetti Comuni – qualora il cliente dovesse essere moroso, dovranno sospendersi tutte le procedure già in atto e non potranno esserne iniziate delle nuove.
 
In attesa di un nuovo decreto che estenda tali misure all’intero territorio nazionale, lo Studio rimane a disposizione per fornire ogni indicazione utile.
 
 
 
Dott.ssa Maria Tremolada
 
 
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26 marzo 2020
 
Come capire in concreto se l’attività è sospesa?
Gli Amministratori di Condominio devono in primo luogo consultare l’elenco contenuto nell’allegato 1 al D.P.C.M. del 22 marzo 2020 e verificare se è presente il proprio codice di attività.
Qual è il codice di attività da cercare all’interno dell’allegato?
Sicuramente il codice ATECO 68.
Vale per tutti lo stesso codice? Anche per gli Amministratori che sono anche professionisti, la cui attività risulta codificata con altre tipologie (in quanto attività principali) come ad esempio Geometri, Dottori Commercialisti e Avvocati?
Al momento, in mancanza di linee guida e precisazioni sul punto, ritengo di poter rispondere in senso affermativo alla domanda sopra formulata. Il legislatore ha inteso autorizzare e/o sospendere le singole attività, e ciò a prescindere dal soggetto che le svolge.
Il codice ATECO 68 non è presente nell’elenco allegato al D.P.C.M. 22 marzo 2020: è quindi sospesa l’attività svolta dagli Amministratori di Condominio?
La risposta è negativa e affermativa allo stesso tempo.
Se la risposta fosse solo negativa, nessuno potrebbe dare disposizioni per eseguire interventi di manutenzione e garantire lo svolgimento dei servizi essenziali per le molteplici necessità dei condomini.
Basti citare a titolo esemplificativo gli ascensori, che possono fermarsi, i cancelli elettrici, che si possono bloccare, le colonne di scarico delle acque nere, che possono intasarsi, le centrali termiche, che in caso di blocco non permettono ai condomini di scaldarsi, gli allagamenti.
Se la risposta fosse solo positiva, le misure di contenimento vedrebbero nel caso che ci occupa una deroga non coerente con la ratio sottesa alle stesse, tanto più se si considera che gli studi degli Amministratori rientrano facilmente nella definizione di “assembramento”, diventando spesso luogo di incontro tra persone appartenenti a diverse categorie (personale dello studio stesso, fornitori, condomini, custodi).
Ecco perché la risposta è negativa e positiva allo stesso tempo.
Gli Amministratori dovranno:
- attuare al massimo le modalità di lavoro agile con riguardo a tutte le attività che possono essere svolte in smart working;
- incentivare la fruizione da parte dei collaboratori di ferie e congedi retribuiti nonché l’attivazione degli altri strumenti che sono previsti dalla contrattazione collettiva di lavoro;
- sospendere tutte le attività che possono essere ritenute non strettamente indispensabili ai servizi essenziali, a meno che non sia procedere in smart working;
- assumere protocolli di sicurezza volti a ridurre il rischio di contagio e in particolare quello minimo della distanza interpersonale di un metro e l’uso dei dispositivi di protezione individuale (DPI);
- incentivare lo svolgimento di operazioni di sanificazione dei luoghi di lavoro attraverso imprese qualificate (da utilizzare anche per le parti condominiali).
 
In attesa di chiarimenti, si invitano pertanto tutti gli Amministratori di Condominio a rispettare tali regole.
 
 
 
Avv. Giorgia Colombo
 
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2 aprile 2020

Pur trattandosi di una questione di indiscusso impatto economico e sociale, ad oggi non vi è alcun intervento legislativo in materia locatizia. Un’unica eccezione è prevista all’articolo 65 del decreto Cura Italia, il quale riconosce ai soggetti esercenti attività d’impresa un credito d’imposta nella misura del 60 % dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, a condizione che si tratti di beni immobili rientranti nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe).
Nulla è stato sancito per privati e liberi professionisti, i quali dovranno continuare a corrispondere regolarmente il canone di locazione, senza alcuna agevolazione.
L’emergenza da COVID-19 costituisce certamente giusta causa per richiedere il recesso del contratto di locazione – trattandosi di motivo estraneo alla volontà del conduttore e da lui assolutamente imprevedibile – ma non esclude il rispetto del termine di preavviso di sei mesi in capo al conduttore medesimo (cfr. articolo 2 della legge 431/1998).
Quest’ultimo, difatti, è pur sempre tenuto a recapitare al locatore una raccomandata con ricevuta di ritorno, manifestando la propria volontà di recedere anticipatamente dal contratto, nonchè a versare al locatore l’importo pari ai sei canoni mensili corrispondenti al periodo di preavviso, perfino se in presenza del rilascio dell’immobile.
 
QUALI POSSIBILI SOLUZIONI IN ASSENZA DI ADEGUATA TUTELA LEGISLATIVA?
 
L’unico tentativo esperibile dal conduttore è il dialogo con il proprietario dell’immobile, nella speranza che ci si accordi per la riduzione del canone di locazione, di modo da poter sostenere spese ridotte, contestualmente conservando l’immobile anche una volta cessata l’emergenza epidemiologica.
Qualora ciò si verificasse e venisse predisposto un nuovo canone di locazione da versare per i mesi di durata dell’emergenza sanitaria, il proprietario dell’immobile locato è tenuto alla registrazione del nuovo accordo con il Modello 69, scaricabile dal sito dell’Agenzia delle Entrate.
Si ricorda altresì al locatore di comunicare a quest’ultima, mediante compilazione del Modello RLI, l’eventuale disdetta anticipata del contratto di locazione, al fine di evitare di dover pagare le tasse su canoni mai riscossi.
 
LE PROCEDURE DI SFRATTO SONO SOSPESE?
 
La risposta è positiva.
I rilasci di immobile, anche di uso non abitativo, a seguito di intimazione di sfratto per morosità sono sospesi fino al 30 giugno 2020, salvo proroghe. Lo Studio rimane a disposizione per fornire ogni indicazione utile.
 
 
Dott.ssa Maria Tremolada
 
 
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La cosiddetta Riforma del Condominio (L. 220/2012) e il successivo decreto Destinazione Italia (d.l. 23 dicembre 2013, n. 145) hanno notevolmente modificato la disciplina relativa alle multe condominiali e hanno introdotto un vero e proprio procedimento di irrogazione delle sanzioni correlate alla violazione delle disposizioni contenute nel Regolamento condominiale. 

Invero, la normativa attuale prevede all’art. 70 delle disposizioni di attuazione del codice civile[1] che: “per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie. L'irrogazione della sanzione è deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del Codice.”