Condominio e Proprietà

21 aprile 2020

La L. 220/2012 e la giurisprudenza antecedente

 
La L. 220/2012, c.d. Riforma del Condominio, non ha riconosciuto alcuna personalità giuridica autonoma in capo al Condominio, benché abbia individuato elementi che paiono orientarsi – seppur timidamente – verso questa direzione.
Tale riforma, piuttosto, ha recepito l’orientamento giurisprudenziale precedentemente sviluppatosi in materia, secondo cui l’esistenza dell’organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire in difesa dei diritti connessi alla loro partecipazione, né di intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata legittimamente assunta dall’amministratore.
Trattasi di indirizzo che, fatti salvi i poteri di rappresentanza dell’amministratore di cui all’art. 1131 c.c., trova il suo perdurante ancoraggio nella natura degli interessi in gioco nelle cause relative ai diritti dei singoli sulle parti comuni o sui propri beni facenti parte del Condominio.
 
Sezioni Unite n. 19663/2014 e la capacità giuridica autonoma del Condominio
 
Successivamente, la Suprema Corte è intervenuta a Sezioni Unite con la pronuncia n. 19663/2014 statuendo la legittimazione esclusiva in capo al Condominio, in persona del suo amministratore pro tempore, che sia stato autorizzato in tal senso dall’Assemblea dei condomini.
Trattasi di revirement, laddove gli Ermellini hanno qualificato il Condominio quale “centro di imputazione di interessi, di diritti e doveri, cui corrisponde una piena capacità processuale”.
 
Sezioni Unite n. 10934/2019 e il ritorno al passato
 
Di recente, con la sentenza n. 10934/2019 la Suprema Corte è nuovamente intervenuta a Sezioni Unite in materia, ribadendo l’indirizzo precedente e riconoscendo in capo al singolo condomino la legittimazione attiva e passiva, autorizzando quest’ultimo ad intervenire nel giudizio che vede come parte il proprio Condominio, e ciò indipendentemente dal fatto che il Condominio sia attore ovvero convenuto.
Parimenti, è stato riconosciuto in capo al singolo condomino il potere di impugnare qualsivoglia sentenza di condanna emessa nei confronti dell’intero Condominio, sull’assunto che il diritto di ogni partecipante ha ad oggetto le cose comuni nella loro interezza, non rilevando la circostanza della mancata impugnazione da parte dell’amministratore.
La ratio dei poteri processuali dei singoli condomini risiede, difatti, nel carattere necessariamente autonomo del potere del condomino di agire a tutela dei suoi diritti di comproprietario "pro quota", e di resistere alle azioni da altri promosse anche allorquando gli altri condomini non intendano agire o resistere in giudizio (cfr. Cass. n. 8479/99).
Ed invero, è il diritto dell'amministratore che si aggiunge a quello dei naturali e diretti interessati ad agire per il fine indicato a tutela dei beni dei quali sono comproprietari, insidiati da azioni illegittime di altri condomini o di terzi (cfr. Cass. n. 11106/1996; Cass. n. 9629/91).
E non potrebbe essere diversamente, poiché: a) si discute di diritti reali; b) sussistono molteplici realtà condominiali in cui non è imposta obbligatoriamente la nomina di un amministratore (art. 1129 c.c., comma 1); c) difetta una precisa scelta del legislatore che investa esplicitamente ed esclusivamente il Condominio (e il suo amministratore) del potere di difendere le parti comuni (e i riflessi sulla proprietà dei singoli).
Alla luce di quanto sopra, gli Ermellini hanno ribadito la natura di ente di gestione in capo al Condominio, privo di capacità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, atteso che la natura del Condominio e i poteri conferiti al suo amministratore pro tempore dagli articoli 1130 e 1131 c.c. non possono in alcun modo limitare le facoltà e i poteri dei singoli condomini, bensì solo affiancarsi ad essi: il diritto dell’amministratore “si aggiunge” a quello dei diretti interessati (c.d. condomini) senza mai sostituirsi (cfr. Cassazione n. 11106/1996; Cassazione n. 9629/1991).
 
Se la riforma del Condominio non è riuscita a fare chiarezza sul punto, la giurisprudenza di legittimità, intervenendo ripetutamente a Sezioni Unite, sta cercando di arrrivare ad un arresto definitivo.
 
 
Dott.ssa Maria Tremolada
 
 
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3 aprile 2020

Gli amministratori condominiali sono tenuti a provvedere alla sanificazione delle parti comuni, quali le scale, i corridoi di ingresso, gli ascensori, le maniglie e i citofoni, intervenendo in tal senso ogniqualvolta risulti necessario, in ottemperanza alla circolare emessa dal Ministero della Salute n. 3190 del 3 febbraio 2020.
Tale intervento può essere altresì ingiunto agli amministratori con ordinanza comunale contingibile e urgente.
Ora, con riguardo alle spese, trattasi di interventi che andrebbero deliberati dall’Assemblea dei condomini, ma che, nell’emergenza da COVID-19, rispondono a un’assoluta urgenza, e, come tali, non necessitano di preventiva autorizzazione.
Ed invero, la legge consente all’amministratore di procedere allo svolgimento di lavori urgenti, salvo poi riferirne alla prima assemblea condominiale utile (cfr. art. 1135 comma 2 c.c.).
Particolare attenzione andrà rivolta alla scelta dell’impresa che verrà incaricata.
Gli amministratori hanno difatti l’obbligo di verificare la sussistenza dei requisiti professionali necessari tramite l’acquisizione di documentazione che attesti: l’iscrizione alla camera di commercio per l’attività di sanificazione, l’attestazione relativa alla informazione e formazione dei lavoratori, il documento di valutazione dei rischile e le schede dei prodotti utilizzati.
Inoltre, il datore di lavoro è tenuto a verificare la protezione dei lavoratori, dotando questi ultimi di appositi dispositivi di protezione, e garantendo che i lavori vengano svolti nel rispetto delle norme sulla sicurezza, con particolare attenzione agli agenti chimici impiegati.
Ciò in quanto l’intervento di sanificazione dovrà attuarsi al termine della detersione e della disinfezione degli spazi comuni attraverso l’utilizzo di prodotti chimici, che devono essere idonei ad agire efficacemente nel rispetto della salubrità degli ambienti e della salute degli occupanti lo stabile.
Trattasi infatti di misure imposte a tutela di tutti, siano essi lavoratori, condomini ovvero amministratori, e che, come tali, devono essere adottate in concreto.
Da ultimo, si segnala che al termine delle attività, gli amministratori dovranno documentare l’intervento tanto alle autorità sanitarie, quanto al Sindaco e ai condomini.
 
 
Avv. Giorgia Colombo
 
 
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15 aprile 2020

La risposta al quesito è affermativa: il Condominio è parificato al consumatore.
È quanto affermato dalla Sezione I della Corte di Giustizia dell’Unione Europea, chiamata a pronunciarsi sulla questione pregiudiziale posta dal Tribunale di Milano il 1º aprile 2019, che, trovatosi di fronte ad una controversia sorta in merito ad una clausola di un contratto concluso tra un Condominio e una società fornitrice di energia elettrica, ha invitato la CGUE a chiarire se la nozione di consumatore, secondo l’interpretazione accolta dalla direttiva 93/13/CEE, osti o meno all’attribuzione di tale qualificazione al Condominio, ovvero ad un soggetto non riconducibile alla nozione di "persona fisica" e tantomeno a quella di "persona giuridica".
A tal proposito, la normativa europea - volta a ravvicinare le disposizioni legislative, regolamentari e amministrative degli Stati membri concernenti le clausole abusive nei contratti stipulati tra professionisti e consumatore – prevede che rientri nella nozione di consumatore “qualsiasi persona fisica che, nei contratti oggetto della presente direttiva, agisce per fini che non rientrano nel quadro della sua attività professionale ”(cfr. art. 2, lett. b).
Ora, adottando un’interpretazione meramente letterale, è evidente che il Condominio non possegga la natura di persona fisica e che, pertanto, essendo carente di uno dei due requisiti richiesti dalla disposizione, non possa essere ricondotto alla categoria dei c.d. soggetti deboli, che, come tali, necessitano della maggior tutela riconosciuta dalla direttiva.
Tuttavia, la Corte Europea ha accolto un’interpretazione estensiva della predetta definizione, evidenziando come lo scopo della direttiva 93/13 sia quello di assicurare “un'armonizzazione parziale e minima delle legislazioni nazionali in materia di clausole abusive, lasciando agli Stati membri la possibilità di garantire, nel rispetto del trattato, un più elevato livello di protezione per i consumatori mediante disposizioni nazionali più severe di quelle contenute nella medesima direttiva (…)".
Pertanto, nulla osta a che la disciplina in esame possa essere applicata altresì al Condominio.
Trattasi peraltro di pronuncia che conferma l’orientamento maggioritario avallato dalla Suprema Corte di Cassazione, che, in molteplici occasioni, ha riconosciuto che: “al contratto concluso con il professionista dall'amministratore del condominio - ente di gestione sfornito di personalità giuridica, distinta da quella dei suoi partecipanti - si applicano, in presenza degli altri elementi previsti dalla legge, le norme concernenti la tutela del consumatore, atteso che l'amministratore agisce quale mandatario con rappresentanza dei vari condomini, i quali devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale" (cfr. Cassazione Civile, sentenza del 22 maggio 2015, n. 10679).
Ciò in quanto il Condominio costituisce l’organizzazione dei comproprietari, che si dotano in tal modo di una stabile rappresentanza per il compimento di atti specifici relativi alle cose comuni, pur mantenendo la propria natura di persone fisiche.
Quale corollario, la qualifica di consumatore che compete ad ogni singolo proprietario si estende automaticamente al Condominio.
Quanto alle conseguenze che derivano dalla pronuncia della CGUE, l’applicabilità della specifica disciplina prevista dal Codice del Consumo (D.lgs. n. 206/2005) garantirà una maggiore tutela al Condominio.
Basti al riguardo citare le disposizioni relative alla nullità delle clausole vessatorie, ovverosia delle clausole che, a prescindere dalla malafede, penalizzano in modo intollerabile il consumatore, determinando uno squilibrio normativo tra le parti (artt. 33-34 Codice del Consumo); nonché quelle inerenti l’accesso agevolato al giudizio, tra le quali emergono l’art. 66-bis del Codice del Consumo, che sancisce l’inderogabilità della competenza territoriale del giudice del luogo di residenza o di domicilio del  consumatore, e l’art. 35 del Codice del Consumo, che riconosce la possibilità di avviare una tutela collettiva, al fine di ottenere la cancellazione giudiziale delle clausole abusive da tutti i contratti stipulati dall’imprenditore/professionista.
 
 
Dott.ssa Mariachiara Ceriani
 
 
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3 aprile 2020 
 
È SOSPESO IL PAGAMENTO DELLE BOLLETTE DI ACQUA, LUCE E GAS?
 
Pressocché per la totalità del territorio nazionale la risposta è negativa.
Unicamente per le utenze degli undici Comuni della ex zona rossa in Lombardia e Veneto (Bertonico, Casalpusterlengo, Castelgerundo, Castiglione D’Adda, Codogno, Fombio, Maleo, San Fiorano, Somaglia, Terranova dei Passerini, Vo’), l’articolo 4 comma 1 del decreto-legge 9/2020 ha disposto che l’Autorità di Regolazione per Energia Reti e Ambiente (c.d. ARERA) sospenda temporaneamente – fino al 30 aprile 2020 – i termini di pagamento delle fatture e degli avvisi di pagamento emessi o da emettere.
L’ARERA ha dato attuazione a quanto previsto dal decreto-legge, adottando la delibera 75/2020/R/com del 17 marzo 2020.
Nello specifico, il provvedimento attuativo dell’ARERA dispone che, con riferimento alle forniture di energia elettrica, acqua e gas, la sospensione è da estendersi anche alle fatture che – pur essendo state emesse in data successiva al 30 aprile 2020 – contabilizzano altresì i consumi effettuati sino a tale data.
Le fatture i cui termini di pagamento sono stati sospesi devono necessariamente contenere l’indicazione che i relativi importi saranno oggetto di rateizzazione nelle fatture successive, conformemente ad un piano che verrà comunicato al cliente e unitamente alla possibilità per costui di provvedere – qualora volesse – al pagamento unitario della somma, senza accedere alla rateizzazione.
Tuttavia, l’Unione Nazionale Consumatori non è riuscita ad ottenere la riduzione del prezzo dell’energia consumata nella fascia diurna, pur essendo inevitabile un complessivo aumento dei consumi.
Ne consegue che tutti coloro che hanno concluso un contratto biorario del servizio sopraindicato dovranno continuare a pagare l’energia consumata durante il giorno in misura maggiore rispetto a quella consumata in fascia notturna; diversamente, per coloro che hanno un contratto mono-orario il prezzo rimarrà invariato, indipendentemente dalla fascia oraria di utilizzo del servizio.
Unica nota positiva è che dal 1 aprile 2020 diminuiranno in ogni caso le tariffe della luce nella misura del 18,3 %, e quelle del gas nella misura del 13,5 %.
Tali riduzioni, a vantaggio di famiglie e imprese, dipendono non da provvedimenti dell’Autorità, bensì dal crollo dei prezzi e della domanda di materie prime dopo l’inizio dell’emergenza COVID-19, che – come noto – ha rallentato l’economia globale.
 
QUALI CONSEGUENZE PER COLORO CHE HANNO RICEVUTO UNA MINACCIA DI DISTACCO DELLE FORNITURE DI LUCE, GAS E ACQUA PER LE BOLLETTE PRECEDENTEMENTE NON PAGATE?
 
L’ARERA sul punto ha stabilito che – limitatamente alle utenze dei predetti Comuni – qualora il cliente dovesse essere moroso, dovranno sospendersi tutte le procedure già in atto e non potranno esserne iniziate delle nuove.
 
In attesa di un nuovo decreto che estenda tali misure all’intero territorio nazionale, lo Studio rimane a disposizione per fornire ogni indicazione utile.
 
 
 
Dott.ssa Maria Tremolada
 
 
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14 aprile 2020
 
Tra le importanti misure adottate dal Governo al fine di fronteggiare la situazione di emergenza non possono non risaltare le disposizioni straordinarie in materia di moratoria sui mutui prima casa.
Tale intervento si fonda sul potenziamento di un istituto preesistente, il Fondo di solidarietà per i mutui per l'acquisto della prima casa (il c.d. fondo Gasparrini), che, istituito con la Legge n. 244/2007 e gestito da Consap S.p.A., consente ai titolari di un mutuo prima casa in difficoltà economica di usufruire di un allungamento del piano di ammortamento.
Ed invero, il Decreto legge n. 9/2020 nonché il n. 18/2020 hanno disposto un rifinanziamento del Fondo di più di 400 milioni di euro ed esteso il predetto supporto a diverse categorie di beneficiari:
• ai lavoratori dipendenti che hanno subito una sospensione o una riduzione dell’orario di lavoro per un periodo di almeno 30 giorni;
• ai lavoratori autonomi e liberi professionisti (per un periodo di 9 mesi dall’entrata in vigore del Decreto legge n.18/2020) che registrano nel trimestre successivo al 21 febbraio 2020, ovvero nel minor periodo intercorrente tra la data dell’istanza e la predetta data, una riduzione del fatturato superiore al 33% rispetto a quanto fatturato nell’ultimo trimestre 2019, a causa della chiusura o della restrizione della propria attività, imposta per il contenimento dell’epidemia. Si segnala altresì che in seguito all’emanazione del Decreto Liquidità (Decreto Legge 8 aprile 2020,  n. 23) sono da ritenersi inclusi in tale categoria anche artigiani e commercianti, che inizialmente erano esclusi dalla moratoria.
Al variare delle riduzioni lavorative subite muta il periodo di sospensione richiedibile per il pagamento delle rate, che arriva fino ad un massimo di diciotto mesi, laddove la sospensione/riduzione dell’orario di lavoro sia superiore a 303 giorni lavorativi consecutivi.
Inoltre, essendovi ancora assoluta incertezza in merito alla durata della situazione di emergenza, Consap ha consigliato di optare per il periodo minore di sospensione (sei mesi), stante la possibilità di  prorogare o rinnovare le richieste finché il fondo avrà capienza.
A livello pratico, per accedere alla moratoria il lavoratore dovrà presentare, oltre all’apposito modulo presente sul sito del Dipartimento del Tesoro, anche il provvedimento che abbia autorizzato un trattamento di sostegno al reddito, quale l’indennità di disoccupazione, ovvero una dichiarazione del datore di lavoro che attesti la sospensione o la riduzione dell’orario per cause non riconducibili alla responsabilità del lavoratore stesso.
È importante che da tale documentazione (da depositare in banca entro dieci giorni dalla presentazione della domanda) risulti in modo chiaro il tempo di sospensione nonché la percentuale di riduzione dell’orario subita.
Per il lavoratore autonomo sarà, invece, sufficiente presentare un’autodichiarazione che attesti la sussistenza delle sopracitate condizioni.
Oltre ai predetti requisiti straordinari, introdotti a fronte della situazione di emergenza, non bisogna trascurare come, ai fini dell’accesso al Fondo, sia necessario rientrare altresì nei limiti previsti dalla disciplina ordinaria.
Potrà, pertanto, presentare domanda solo il proprietario di un immobile, che presenti le seguenti caratteristiche:
- sia adibito ad abitazione principale;
- sia oggetto di un mutuo di importo non superiore a 250.000,00 euro;
- non sia accatastato come immobile di lusso, ovvero non sia registrato al catasto nella categoria A/1, A/8 o A/9).
Viceversa, in virtù di espresse deroghe, non è necessario:
- che venga presentato l’indicatore della situazione economica equivalente (c.d. ISEE);
- che il mutuo sia in ammortamento da almeno un anno, come chiarito con il recente Decreto Liquidità (art. 12, c. 2).
Si evidenzia altresì come la sospensione delle rate - per la cui concessione non è necessario che il lavoratore fornisca alcuna garanzia aggiuntiva, né tantomeno che venga chiamato a corrispondere una somma a titolo di commissione o spese istruttorie - includa gli omessi pagamenti fino a novanta giorni prima della data di invio della domanda.
Pertanto, laddove la richiesta venisse presentata nella giornata odierna, la misura verrebbe applicata retroattivamente agli eventuali omessi pagamenti delle rate di gennaio, febbraio e marzo 2020.
È bene, poi, considerare le tempistiche di attivazione della moratoria.
Benché la misura inizi a decorrere dalla data dell’invio ufficiale della richiesta, i tempi della procedura di attivazione, ad oggi, sono più lunghi e nient’affatto rapidi, in quanto ai dieci giorni concessi al lavoratore per completare l’invio della documentazione, si devono sommare i quindici giorni riconosciuti a Consap per verificare la sussistenza delle condizioni di accesso al Fondo, oltre che i termini concessi alle banche per la comunicazione dell’esito dell’istruttoria nonché per l’attivazione  concreta della sospensione dell’addebito. 
Si consiglia, infine, di valutare l’opportunità della predetta operazione e di confrontarla con altri potenziali interventi che permettano di alleviare lo sforzo economico richiesto dal mutuo.
Difatti, poiché rimane a carico del mutuatario, per il periodo di sospensione, il pagamento del 50% degli interessi - incluso lo spread - il lavoratore potrebbe ritenere maggiormente consono alle proprie esigenze un’eventuale rinegoziazione del mutuo o una surroga.
 
Dott.ssa Mariachiara Ceriani
 
 
 
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2 aprile 2020

Pur trattandosi di una questione di indiscusso impatto economico e sociale, ad oggi non vi è alcun intervento legislativo in materia locatizia. Un’unica eccezione è prevista all’articolo 65 del decreto Cura Italia, il quale riconosce ai soggetti esercenti attività d’impresa un credito d’imposta nella misura del 60 % dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, a condizione che si tratti di beni immobili rientranti nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe).
Nulla è stato sancito per privati e liberi professionisti, i quali dovranno continuare a corrispondere regolarmente il canone di locazione, senza alcuna agevolazione.
L’emergenza da COVID-19 costituisce certamente giusta causa per richiedere il recesso del contratto di locazione – trattandosi di motivo estraneo alla volontà del conduttore e da lui assolutamente imprevedibile – ma non esclude il rispetto del termine di preavviso di sei mesi in capo al conduttore medesimo (cfr. articolo 2 della legge 431/1998).
Quest’ultimo, difatti, è pur sempre tenuto a recapitare al locatore una raccomandata con ricevuta di ritorno, manifestando la propria volontà di recedere anticipatamente dal contratto, nonchè a versare al locatore l’importo pari ai sei canoni mensili corrispondenti al periodo di preavviso, perfino se in presenza del rilascio dell’immobile.
 
QUALI POSSIBILI SOLUZIONI IN ASSENZA DI ADEGUATA TUTELA LEGISLATIVA?
 
L’unico tentativo esperibile dal conduttore è il dialogo con il proprietario dell’immobile, nella speranza che ci si accordi per la riduzione del canone di locazione, di modo da poter sostenere spese ridotte, contestualmente conservando l’immobile anche una volta cessata l’emergenza epidemiologica.
Qualora ciò si verificasse e venisse predisposto un nuovo canone di locazione da versare per i mesi di durata dell’emergenza sanitaria, il proprietario dell’immobile locato è tenuto alla registrazione del nuovo accordo con il Modello 69, scaricabile dal sito dell’Agenzia delle Entrate.
Si ricorda altresì al locatore di comunicare a quest’ultima, mediante compilazione del Modello RLI, l’eventuale disdetta anticipata del contratto di locazione, al fine di evitare di dover pagare le tasse su canoni mai riscossi.
 
LE PROCEDURE DI SFRATTO SONO SOSPESE?
 
La risposta è positiva.
I rilasci di immobile, anche di uso non abitativo, a seguito di intimazione di sfratto per morosità sono sospesi fino al 30 giugno 2020, salvo proroghe. Lo Studio rimane a disposizione per fornire ogni indicazione utile.
 
 
Dott.ssa Maria Tremolada
 
 
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9 aprile 2020

Come noto, le prescrizioni legislative poste in atto dal Governo ai fini di preservare la salute pubblica (DPCM 08.03.2020) impongono dei severi limiti alla mobilità personale, con risvolti negativi che si ripercuotono sulle abitudini quotidiane dei cittadini comportando spesso anche episodi depressivi.
Ebbene, la vita all’interno delle mura domestiche può risultare difficile per molti, soprattutto se non si hanno a disposizione spazi all'aperto.
Quali rimedi pone la legge al riguardo?
Fatta eccezione per chi abita in una casa indipendente, la maggior parte degli italiani vive in una realtà condominiale.
L'ente condominiale è composto da diverse aree comuni che, ai sensi dell'art. 1117 c.c., sono di proprietà di tutti i condomini, che, come tali, possono utilizzarle nel rispetto dell'altrui godimento essendone comproprietari come previsto ex art 1102 c.c.
La recente giurisprudenza in materia ha avallato il consolidato orientamento stabilendo che “i cortili (e, successivamente all'entrata in vigore della l. n. 220 del 2012, le aree destinate a parcheggio) rientrano, salvo una espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio, tra le parti comuni dell'edificio” (Sent. Corte Cass n. 16070/2019).
Come tali dunque, le aree condominiali devono considerarsi proprietà privata, con la conseguenza che non possono essere comminate sanzioni sul suolo condominiale per la violazione delle prescrizioni di limitata mobilità.
La normativa restrittiva in vigore vieta espressamente ai cittadini italiani di uscire di casa se non per comprovati motivi di salute e/o lavorativi, e, molte regioni hanno amplificato le direttive statali con limiti ancora più stringenti.
Tuttavia, né le prescrizioni statali né le prescrizioni regionali possono vietare il godimento delle aree di proprietà dei condomini, tra le quali rientrano anche i cortili e i giardini condominiali.
Premesso quanto sopra, l'utilizzo delle aree condominiali deve comunque essere esercitato nei limiti del buon senso e secondo la prudenza che oggi si rende necessaria, laddove le prescrizioni imposte sono finalizzate a garantire la sicurezza sanitaria di ciascuno di noi.
Sarà pertanto opportuno, e doveroso, rispettare sempre le seguenti regole:
- passeggiare e svolgere attività fisica in autonomia, mantenendo la distanza di almeno un metro dagli altri condomini che si dovessero incontrare;
- utilizzare sempre la mascherina e i guanti, prestando particolare attenzione a maniglie, corrimani, ascensore;
- lavarsi le mani dopo essere rientrati nel proprio appartamento di proprietà esclusiva, indipendentemente dalla sanificazione eseguita all’interno del Condominio.
 
La proprietà è di tutti ed è responsabilità di ciascun condomino garantire la sicurezza, di sé e degli altri.
 
Avv. Dora Ballabio
 
 
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 2 aprile 2020
 
Gli amministratori hanno il dovere di divulgare - con avvisi in bacheca - tutte le informazioni necessarie a prevenire la trasmissione del virus, facendo seguito alle raccomandazioni del Ministero della Salute e dell’Istituto Superiore di Sanità.
IL SERVIZIO POSTALE E I CORRIERI
Il decreto-legge 18/2020 dispone che fino al 30 giugno 2020, a tutela degli addetti al servizio postale, dei corrieri e dei destinatari, le notifiche a mezzo posta, la consegna di raccomandate e pacchi debba avvenire immettendo la busta nella cassetta della corrispondenza o lasciando il pacco all’ingresso, previo accertamento – mediante citofono – della presenza del destinatario presso l’abitazione, l’ufficio o l’azienda.
L’apposizione della firma da parte del ricevente non sarà necessaria.
Anche l’addetto alla portineria che ritira buste e pacchi direttamente dal postino o corriere, dovrà avere poi cura di adottare la procedura sopra descritta per la consegna al condomino destinatario.
Ad ogni modo, laddove l’attività lavorativa svolta non dovesse garantire il rispetto delle distanze di sicurezza interpersonali necessarie ad evitare contatti, i soggetti interessati dovranno essere adeguatamente muniti di dispositivi di protezione, quali guanti monouso, mascherine ed igienizzanti (cfr. articolo 16 del decreto-legge 18/2020). 
Ne consegue che anche l’addetto alla portineria potrà continuare a svolgere le proprie mansioni a condizione che venga rispettato quanto soprariportato.
LE IMPRESE DI PULIZIA
Le imprese di pulizia delle aree condominiali comuni possono continuare a svolgere le loro mansioni a condizione che vengano dotati di appositi dispositivi di protezione, e che venga rispettata la distanza minima di sicurezza nel corso dello svolgimento dell’attività lavorativa (cfr. articolo 16 del decreto-legge 18/2020).
Inoltre, l’amministratore deve consentire di riprogrammare le fasce orarie di svolgimento di questi servizi, al fine di garantire al personale di lavorare in tutta sicurezza riducendo al minimo i contatti con i condomini.
LA RACCOLTA DEI RIFIUTI
La raccolta dei rifiuti è un servizio pubblico, che non può essere sospeso.
Quanto alle modalità di svolgimento in concreto, l’Istituto Superiore di Sanità ha messo a disposizione una guida pratica, sulla cui base sono anche intervenute ordinanze regionali e/o comunali, contenenti misure dirette ai singoli cittadini e alle imprese, con lo scopo di garantire un più sicuro smaltimento dei rifiuti.
Nella maggior parte dei casi sarà possibile continuare ad effettuare la raccolta differenziata secondo le modalità ordinarie, avendo l’accortezza di smaltire i fazzoletti di carta, le mascherine e i guanti monouso nella indifferenziata, e chiudendo il tutto in due o tre sacchetti sufficientemente resistenti (uno dentro l’altro).
Quanto alle persone che si trovano in isolamento domiciliare, in quanto risultate positive al COVID-19 ovvero in quarantena obbligatoria, è prevista la sospensione della raccolta differenziata, e i rifiuti andranno raccolti in due o più sacchi (uno dentro l’altro) da chiudere con doppio nodo.
Trattasi di regole che consentono di destinare più rapidamente ai termovalorizzatori di zona i rifiuti che potrebbero favorire una diffusione del virus.
Lo Studio rimane a disposizione per fornire ogni indicazione utile.
 
 
Dott.ssa Maria Tremolada
 
 
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7 aprile 2020

Le liti nei condomini in Italia sono una costante e negli ultimi anni (per es. nel 2018) hanno registrato addirittura un tasso di crescita superiore rispetto agli anni precedenti.
I casi di liti derivanti dalla convivenza condominiale sono alla base, infatti, di più di 2 milioni di cause civili pendenti avanti i Tribunali Italiani, ovvero una cifra prossima al 40% delle cause complessivamente pendenti avanti i nostri Tribunali.
Sin dai tempi antichi era noto il detto secondo cui “.. la comunione di un bene fosse la madre di tutte le liti…”.
Chi di noi abita in un condominio sa quanto ciò sia vero.
Sono tantissimi i motivi alla base delle liti nei condomini, anche i più insospettabili e banali.
Per fare un esempio, si litiga per via degli odori molesti provenienti dagli appartamenti adiacenti.
Abbiamo poi rumori fastidiosi (soprattutto TV e spostamento dei mobili), per non parlare delle problematiche legate agli animali domestici.
Altre cause di liti condominiali molto diffuse sono la gestione delle zone comuni come il parcheggio e il cortile.
Anche i balconi entrano spesso al centro di dispute, soprattutto a causa delle piante, dei vasi dei fiori da cui cadono i petali e dell’acqua che percola dopo che i fiori sono stati annaffiati.
Senza dimenticare anche i mozziconi di sigarette gettati dai balconi o negli anditi/ vialetti comuni, che rientrano spesso tra le cause principali di disputa.
Insomma la convivenza condominiale molto spesso si trasforma per alcuni in una lotta per la sopravvivenza.
Di solito, quando due condomini si trovano in disaccordo, la prima cosa che fanno è richiedere l’intervento in qualità di “mediatore/paciere” dell’amministratore di condominio: è una circostanza utile quando ci si trova di fronte ad una violazione del regolamento, o quando la disputa riguarda le zone in comune.
Purtroppo, però, molto spesso il soggetto che si ritiene danneggiato (nel suo ambito privato o congiuntamente agli altri condòmini), per es. dal vicino, coinvolge l'amministratore di Condominio come se tale soggetto fosse legittimato ad intervenire su qualunque cosa accada all'interno del complesso da lui gestito.
A volte, spesso, sono le stesse forze dell'ordine, cui il privato si presenta per le denunce del caso, ad invitare il medesimo a rivolgersi al rappresentante legale del Condominio (ovvero l’amministratore), benché il più delle volte tale prassi risulti immotivata.
Nel caso di attività rumorose, per esempio, il coinvolgimento dell'amministratore è possibile solo qualora si ipotizzi "un pregiudizio incombente sul Condominio in quanto tale, vale a dire sui beni di proprietà comune ex art. 1117 c.c." (Trib. Napoli, ord. 26 ottobre 1993).
 
La già delicata situazione sopra esposta conoscerà con ogni probabilità un peggioramento nei mesi a venire.
 
Ed invero molti tecnici e studiosi (sociologi ed economisti in primis) prevedono un ciclo economico ancora più difficile per il nostro Paese con impatti sulla ricchezza delle famiglie italiane e con conseguenze anche sui comportamenti individuali e quindi sul livello di tolleranza che ciascuno di noi avrà nei confronti del prossimo.  
Questo scenario impatterà di conseguenza anche nella vita condominiale con un, putroppo, previsto aumento della litigiosità.
Si pensi, a titolo esemplificativo, come il possibile impatto sul reddito di ciascuno di noi possa comportare un aumento della morosità dei condomini nel pagamento delle quote e la successiva esigenza dell’Amministratore di avviare un procedimento costrittivo.
Già secondo svariati studi  le cause di tipo “economico” rappresentavano oltre il 65% del totale ed ora gli esperti si aspettano una crescita  proprio a fronte di quanto sta accadendo in questi giorni.
D'altra parte dobbiamo considerare come l’obbligatorietà, introdotta dalla nuova normativa, per l’Amministratore di avviare un’azione civile dopo 120 giorni di morosità, darà probabilmente luogo ad una vera e propria “valanga” di procedimenti presso i Tribunali e presso i Giudici di Pace.
E’ di tutta evidenza che un’analisi sui costi (marche da bollo, compensi professionali, tempi di lavorazione ed impegno del personale nel sistema della giustizia) e sui benefici (recupero di somme a volte irrisorie) dovrebbe indurre tutti i soggetti ad una seria riflessione su possibili nuovi strumenti che consentano più rapidamente e con minori costi  per la macchina della giustizia la risoluzione delle controversie.
Il primo strumento a tal fine voluto dal legislatore è l’istituto di mediazione, anche se non sempre, con tale modalità, si riesce a giungere a un accordo o compromesso. 
Qualora la mediazione dovesse fallire la lite verrà rimessa, inevitabilmente, al vaglio del Giudice e il Condominio dovrà necessarimanete nominare un avvocato in grado di rappresentare lo stesso in Tribunale, con aggravio di tutti i relativi costi.
 
Per far fronte a spese di questo tipo ed essere sempre coperti da ogni rischio, potrebbe essere conveniente per il Condomionio tramite l’amministratore stipulare una polizza che sia comprensiva anche della tutela legale.
 
In questo modo, qualora dovessero verificarsi dispute o liti condominiali inaspettate, si avrebbe la sicurezza di essere tutelati e di non dover sostenere costi.
Tali polizze affiancano e tutelano al meglio il Condominio sia nella fase stragiudiziale (mediazione) sia nella fase giudiziale con massimali anche di tutto rispetto.
Il nostro studio è, naturalmente, disponibile a supportare gli utenti nella scelta della polizza più idonea alle esigenze di ciascuno aiutando l’amministratore nella ricerca del contratto assicurativo più afferente alle necessità del Condominio, in considerazione anche delle varie tipologie di polizze reperibili attualmente nel mondo del mercato assicurativo; di conseguenza anche nella scelta non solo della Compagnia e della polizza che viene proposta dagli operatori del settore ma anche nell’esame di ciascun contratto assicurativo nonché nella predisposizione delle clausole e nella indicazione dei massimali necessari ed utili a garantire e sollevare  il Condominio e l’amministratore da ogni rischio, problematica e/o contestazione.
 
 
Avv. Corrado Demolli
 
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30 marzo 2020

Quali mezzi ha a disposizione l’Amministratore di Condominio per lo svolgimento delle assemblee condominiali?
A prescindere dalla piattaforma, l’Amministratore e tutti i condomini dovranno dotarsi di un computer o altro dispositivo idoneo, di una valida connessione alla rete internet e di un microfono.
 
Quanto ai programmi, si segnalano i seguenti.
 
Skype
 
Ttrattasi di piattaforma utilizzabile sia online sia attraverso la rispettiva applicazione scaricabile sul dispositivo.
Al fine di potersi avvalere dei servizi offerti dal programma, è necessario che l’Amministratore proceda con la creazione di un proprio account, accedendo alla pagina iniziale del sito.
Una volta effettuata la registrazione, l’amministratore ha la possibilità di ricorrere a due differenti servizi:
1) la creazione di una chat di gruppo: in tal caso, l’amministratore dovrà creare un gruppo, nel quale inserirà gli account Skype dei condomini (per la creazione della chat di gruppo, si consiglia di consultare la rispettiva guida online). Il limite massimo di partecipanti alla chat è di 50 utenti. 2) l’utilizzo della funzione riunione: tale secondo strumento è maggiormente consigliabile, in quanto permette la partecipazione dei condomini che non abbiano e che non vogliano creare un proprio account Skype.
Ed invero, il condomino, cliccando sul link indicato nella comunicazione di posta elettronica inviatagli attraverso il programma dall’amministratore, potrà optare di partecipare alla videoconferenza in qualità di ospite.
In tal modo, il sistema crea un account temporaneo della durata di sole 24 ore (per maggiori indicazioni in merito all’utilizzo di tale funzione, si consiglia di consultare la seguente pagina).
Sebbene non risulti specificato dalle informazioni reperibili online, sembra che anche rispetto a tale servizio il numero massimo di partecipanti sia 50.
 
Google Hangouts Meet
 
Trattasi di programma che offre diversi servizi a seconda dell’abbonamento che viene sottoscritto.
In particolare, tale piattaforma è consigliabile ove il condominio conti un numero elevato di condomini.
Difatti, si rileva come già solo il servizio basic consenta di effettuare conferenze video e voce che possono includere fino a 100 partecipanti ciascuna (numero che si estende a 150 partecipanti ove si aderisca al servizio Business e a 250 partecipanti ove si sottoscriva l’abbonamento Enterprise).
La partecipazione alla videochiamata è particolarmente agevole, non essendo necessario che ciascun condomino si doti di un proprio account.
È importante sottolineare come tale piattaforma a pagamento garantisca altresì una completa conformità alle disposizioni del Regolamento Generale sulla Protezione dei Dati (il c.d. GDPR 2016/679).
In aggiunta, si evidenzia che, proprio a fronte delle difficoltà lavorative e scolastiche sorte a seguito dell’epidemia di COVID-19, Google ha comunicato la gratuità del servizio fino al 1° luglio 2020; promozione, però, limitata ai soli utenti che abbiano già sottoscritto un abbonamento G Suite o G Suite for Education.
Non sono, pertanto, esentati dal pagamento gli utenti che si iscriveranno soltanto dopo essere venuti a conoscenza di questa promozione.
 
GoToMeeting
Anche in tal caso, il servizio offerto – che varia a seconda dell’abbonamento che si intende sottoscrivere – risulta maggiormente indicato per compagini condominiali particolarmente numerose: ed invero, con il pacchetto Enterprise è possibile organizzare videochiamate che coinvolgano fino a 3.000 partecipanti.
Si segnala, inoltre, come il programma offra – indipendentemente dal piano di abbonamento prescelto – metodi di crittografia delle conversazioni che, in linea con le direttive di legge, assicurano la privacy degli utenti.
La partecipazione dei condomini alla riunione organizzata dall’amministratore mediante l’utilizzo di tale piattaforma è molto semplice: accedendo alla mail fornita preventivamente all’amministrazione, ciascun condomino sarà invitato ad aprire l’invito di GoToMeeting e a cliccare sull’URL predisposto per il collegamento; in alternativa, potrà visitare la pagina Partecipa a riunione presente sul sito ed immettere il codice identificativo di nove cifre, indicato nella stessa comunicazione elettronica pervenutagli. 
Infine, si segnala come GoToMeeting permetta di registrare agevolmente la “teleassemblea” in formati facilmente condivisibili con gli altri utenti. Questa opzione, fungendo da valido strumento per garantire all’intera compagine condominiale – compresi gli assenti – trasparenza rispetto alle operazione svolte e alle delibere assunte nel corso della “teleassemblea”, potrebbe mettere al riparo l’amministratore e l’intero Condominio da eventuali impugnazioni “temerarie”.
 
Dott.ssa Mariachiara Ceriani
 
 
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