Prorogatio imperii

L’ISTITUTO DELLA PROROGATIO IMPERII

L’amministratore di condominio è il legale rappresentante dei condomini che agisce in loro nome e conto nei rapporti con i terzi e con i condomini per la gestione delle parti comuni dell'edificio.

Quello che lega il condominio all’amministratore, e viceversa, è un contratto di mandato, ovvero quell’accordo mediante il quale una parte (il mandatario) si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto di un’altra parte (il mandante), in cambio di un corrispettivo in denaro.

L'incarico di amministratore ha la durata di un anno e alla scadenza si intende rinnovato per uguale durata come disposto dall'art. 1129, comma 10 c.c, ferma restando la possibilità per l'assemblea condominiale di disporre la revoca in ogni momento.

Alla scadenza del mandato di gestione, nonché nei casi di revoca e di dimissioni, l’assemblea sarà chiamata a deliberare in merito alla nomina del nuovo amministratore e/o alla conferma di quello precedente.

Quanto al quorum deliberativo, si applicano le maggioranze dettate dall’art. 1136 comma 4 c.c. che di seguito si riportano: maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Qualora l’assemblea non riuscisse a raggiungere il numero legale sopra indicato per disaccordo ovvero per astensionismo, la legge prevede i seguenti correttivi.

In primo luogo, tanto l’amministratore dimissionario quanto ogni condomino potranno adire l'autorità giudiziaria,[1] onde ottenere la nomina dell’amministratore cosiddetto "giudiziale".

A livello procedurale, occorrerà depositare presso il Tribunale competente il ricorso per la nomina dell’amministratore giudiziale e il Giudice adito vi provvederà in sede camerale con decreto.

Quale presupposto di ammissibilità del ricorso, è richiesto che il ricorrente dimostri di aver esperito ogni tentativo utile al fine di addivenire alla nomina dell’amministratore in seno all’assemblea.

Quanto al nominativo, il Tribunale potrà anche indicare il precedente amministratore, purché non vi siano cause di revoca ovvero profili di mala gestio.

In secondo luogo, non è escluso che l'amministratore uscente possa proseguire nell'esercizio ordinario delle sue funzioni fino alla convocazione dell’assemblea successiva, e comunque fino alla conferma del proprio mandato ovvero fino alla nomina di un nuovo amministratore.

Trattasi di un istituto di matrice giurisprudenziale, che mira a garantire la continuità dell'incarico dell'amministratore nell'edificio condominiale, che viene comunemente detto "prorogatio imperii”.

Si cita al riguardo quanto statuito dalla Suprema Corte intervenuta unanime in materia:” In tema di condominio degli edifici, l’istituto della prorogatio imperii – che trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell’interesse del condominio alla continuità dell’amministratore – è applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell’opera dell’amministratore, e pertanto non solo nei casi di scadenza del termine di cui all’art. 1129 c.c., comma 2, o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o di annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina. Ne consegue che l’amministratore di condominio, o come nella specie, di altro tipo di comunione, la cui nomina sia stata dichiarata invalida, continua ad esercitare legittimamente, fino all’avvenuta sostituzione, i poteri di rappresentanza dei comproprietari” (Cass. Civ. 16070/2016, Cass. Civ. 18660/2012, Cass. Civ. 10691/2011).

Quanto al dato positivo, l’istituto in esame non trova alcun riscontro nella normativa vigente, dando adito a molti interrogativi, quali la durata del suddetto regime ovvero la natura e l’estensione dei poteri che l’amministratore potrà legittimamente esercitare.

Al riguardo, parte della giurisprudenza ritiene che la "prorogatio imperii", volta a garantire la prosecuzione nella carica di amministratore in via provvisoria e temporanea, consenta all’amministratore di svolgere attività di ordinaria amministrazione e di gestire le situazioni urgenti che necessitano di un intervento immediato, con lo scopo di prevenire ed evitare pregiudizi a detrimento del condominio, nelle more della nomina del nuovo amministratore e senza che tali attività comportino la maturazione di ulteriori compensi in capo all’amministratore in prorogatio (Cass civ, sez. II, 30.10.2012, n. 18660).

In conseguenza di quanto sopra, l’istituto in esame dovrebbe avere una durata limitata al tempo strettamente necessario per garantire il trapasso da un amministratore all’altro, e dovrebbe essere assimilabile ad una gestione interinale, volta a garantire il raggiungimento del suddetto obiettivo.

Difatti, ogni eventuale dilazione temporale oltre il periodo ragionevolmente necessario ad assicurare la nomina del nuovo amministratore introdurrebbe surrettiziamente l’istituto della conferma tacita nella carica di amministratore, in spregio alla normativa vigente.

Quanto al secondo indirizzo formatosi in materia, l’amministratore in prorogatio dovrebbe essere libero di esercitare tutti i poteri riconosciuti in capo all’amministratore “ordinario”, maturando altresì il diritto al compenso proporzionale all’attività svolta (Cass. civ., 23.1.2007, n. 1405).

          La ratio consiste proprio nell’esigenza di garantire al condominio una vera e propria continuità nella gestione, che si presume conforme alla volontà dei condomini (Cass. Civ. 12.11.2002 n 15858).

Se questa è la ratio, l’amministratore potrà permanere nell’esercizio delle sue funzioni in prorogatio anche per un lasso di tempo considerevole, sempre che nessuno si attivi per far cessare tale situazione (Cass. n. 3588/93).

In conclusione, si dà atto della attuale prevalenza del secondo indirizzo giurisprudenziale sopra citato, in quanto trattasi di orientamento che meglio risponde alle esigenze di tutti coloro che si trovano ad affrontare tali situazioni, sempre più diffuse nella realtà condominiale.

- Dott.ssa Federica Fontana -

[1] Si tratta di un procedimento di volontaria giurisdizione, che può essere incardinato anche da un solo condomino e che non necessita dell’assistenza legale obbligatoria.

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