Le tipologie di contratti a uso transitorio

LE VARIE TIPOLOGIE DI CONTRATTO DI LOCAZIONE A BREVE TERMINE

Il contratto di locazione transitoria “ordinario”

 

La legge n. 431 del 1998 – normativa di riferimento in materia di locazione di immobili adibiti ad uso di abitazione primaria – prevede che le parti possano alternativamente optare per il contratto a canone libero o per il contratto con canone convenzionato-sindacale.

Nella prima ipotesi, i contraenti sono vincolati ad un termine di durata minima, fissata in otto anni (4 anni + 4 anni), salvo disdetta nei casi espressamente previsti dalla legge; nella seconda, invece, è consentita una durata più breve (3 anni + 2 anni), a fronte di una compressione dell'autonomia negoziale in fatto di determinazione del canone.

L'art. 5, l. n. 431/1998 ammette tuttavia la stipula di contratti di locazione di natura transitoria, anche di durata inferiore rispetto ai limiti appena indicati, al fine di soddisfare particolari esigenze delle parti.

La definizione dei criteri generali per la realizzazione di detti contratti è stata operata dall’art. 2 del Decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti del 30 dicembre 2002, la cui disciplina di seguito si espone.

A norma di detto decreto, i contratti di locazione di natura transitoria di cui all'art. 5, comma 1, della l. n. 431/1998 hanno una durata non inferiore ad un mese e non superiore a diciotto mesi e possono essere stipulati al solo fine di soddisfare particolari esigenze dei proprietari e/o dei conduttori in relazione a fattispecie da individuarsi nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni sindacali della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative.

Se le parti pattuiscono un periodo inferiore a un mese, la clausola relativa è nulla e si applica automaticamente la norma sulla durata minima di un mese.

Similmente, se le parti pattuiscono un periodo superiore a diciotto mesi, la clausola sarà affetta da nullità e troverà applicazione la norma sulla durata massima prevista dalla legge. 

Cessato il termine stabilito nel contratto, è possibile che lo stesso sia rinnovato, purché l'esigenza temporanea perduri. Si rende, a tal proposito, indispensabile comunicare mediante raccomandata all'altra parte il protrarsi dell'esigenza.

Peraltro, nel caso in cui la transitorietà della locazione sia derivata da esigenze del locatore, quest'ultimo, per evitare la cessazione del contratto, deve comunicare al conduttore, prima della scadenza, la persistenza di dette esigenze, altrimenti la locazione, laddove perduri, sarà assoggettata alla disciplina ordinaria dei contratti a canone libero, con durata di 4 anni + 4 anni.

Il canone è liberamente determinato dalle parti, salvo nelle ipotesi di contratti di locazione di natura transitoria ricadenti nelle aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania, nei comuni con esse confinanti e negli altri comuni capoluogo di provincia laddove il canone è stabilito dalle parti all'interno di valori minimi e massimi definiti per fasce di oscillazione per aree omogenee.

Si segnala infine come i contratti di locazione ad uso temporaneo siano soggetti all’obbligo di registrazione presso l’Ufficio dei Registri Immobiliari entro 30 giorni dalla data della loro sottoscrizione.

Il contratto per esigenze abitative di studenti universitari

Il contratto di locazione per esigenze abitative di studenti universitari è un particolare tipo di contratto di locazione a uso transitorio.

Con tale tipologia contrattuale, un soggetto concede a uno studente universitario fuori sede, per un limitato periodo di tempo e per un’esigenza legata alla permanenza in una città universitaria per motivi studio, il godimento di un immobile destinato ad abitazione, dietro pagamento, da parte del conduttore, di un corrispettivo quantificato nel rispetto di quanto previsto da appositi accordi territoriali.

Più precisamente, ai sensi dell’art. 3 del D.M. del 30/12/2002, detto contratto può essere concluso nei comuni sede di università o di corsi universitari distaccati e di specializzazione nonché nei comuni limitrofi e a condizione che il conduttore sia iscritto ad un corso di laurea, di perfezionamento ovvero di specializzazione in un comune diverso da quello di residenza.

La durata di tale tipologia contrattuale può essere compresa tra un minimo di sei mesi e un massimo di trentasei mesi.

Se le parti pattuiscono un periodo inferiore a sei mesi, la clausola è nulla e si applica automaticamente la norma sulla durata minima di un semestre.

Similmente, se le parti pattuiscono un periodo superiore a trentasei mesi, la clausola sarà affetta da nullità e troverà applicazione la norma sulla durata massima prevista dalla legge. 

Alla prima scadenza il contratto di locazione si rinnova automaticamente per un uguale periodo, a meno che il conduttore non comunichi al locatore la disdetta almeno tre mesi prima della data di scadenza.

Il conduttore ha altresì la facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi, previa comunicazione al locatore da inviarsi, anche in tale ipotesi, con un preavviso di almeno tre mesi.

Se il contratto è con più conduttori e a recedere è uno solo di essi (c.d. recesso parziale), gli studenti che continuano ad abitare l’immobile devono in ogni caso provvedere al pagamento dell’intero canone a favore del locatore, con una quota pro capite evidentemente superiore alla precedente.

Se il locatore lo consente, gli studenti rimasti possono sostituire il precedente conduttore con un altro studente.

Il contratto di locazione per esigenze abitative di studenti universitari deve essere redatto utilizzando un modello predisposto dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture e, al suo interno, deve contenere l’indicazione espressa della circostanza che il conduttore fuori sede è iscritto a un corso universitario presso una università locale.

Il contratto di locazione turistica

Ai sensi dell’art. 53 del d.lgs. 79/2001 (c.d. codice del turismo), sono locazioni turistiche gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche in qualsiasi luogo ubicati.

Il contratto di locazione ad uso abitativo con finalità turistiche, pertanto, è un particolare contratto di locazione breve, il cui scopo precipuo è quello di soddisfare esigenze abitative temporanee dettate dalla esclusiva finalità turistica e quindi insorte in occasione di un viaggio o di un soggiorno per svago, villeggiatura o riposo.

In base al combinato disposto degli artt. 1 c. 4 e 13 c. 5 L. n. 431/98, il contratto di locazione per uso turistico deve essere stipulato per iscritto a pena di nullità. 

Le finalità turistiche, inoltre, devono essere espressamente indicate nel contratto onde evitare l’eventuale applicazione delle norme in materia di locazione abitativa primaria o transitoria.

Non si prevede alcun termine minimo di durata e alla scadenza gli effetti del contratto cessano automaticamente, senza che sia necessaria alcuna disdetta.

Con riferimento agli adempimenti fiscali, deve essere segnalato che, qualora la locazione turistica abbia durata inferiore ai trenta giorni non sussiste obbligo di registrazione del contratto.

Tuttavia, detto obbligo sussiste qualora tra le stesse parti siano stati stipulati più contratti di locazione turistica per diversi periodi, ciascuno dei quali anche inferiore a trenta giorni, la cui durata complessiva sia comunque superiore a detto periodo nell’arco dell’anno solare.

 

- Dott.ssa Silvia Di Nunzio -

 

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