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26 gennaio 2021

Il Decreto-Legge 183/2020 (c.d. Decreto Milleproroghe) ha prorogato la sospensione delle procedure esecutive immobiliari aventi ad oggetto l’abitazione principale del debitore fino al 30 giugno 2021.
Ed invero, l’art. 13 comma 14 del suddetto Decreto ha testualmente previsto che: “All'articolo 54-ter del decreto-legge 17 marzo 2020, n. 18, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 aprile 2020, n. 27, le parole "fino al 31 dicembre 2020" sono sostituite dalle seguenti: "fino al 30 giugno 2021".
Si riporta per completezza anche il testo dell’art. 54-ter D.L. 18/2020 (c.d. Cura Italia) convertito dalla L. 27/2020: “Al fine di contenere gli effetti negativi dell'emergenza epidemiologica da COVID-19, in tutto il territorio nazionale è sospesa, per la durata di sei mesi a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto [29.04.2020], ogni procedura esecutiva per il pignoramento immobiliare, di cui all'articolo 555 del codice di procedura civile, che abbia ad oggetto l'abitazione principale del debitore.”
Il Decreto Cura Italia ha introdotto la sospensione di cui all’art. 54-ter con lo scopo di contenere gli effetti negativi dell’emergenza sanitaria da COVID-19, e il Decreto Ristori (Decreto-Legge 137/ 2020) ha prorogato la suddetta sospensione fino al 31 dicembre 2020 (art. 4).
Con il medesimo art. 4 il Decreto Ristori ha altresì previsto che: “è inefficace ogni procedura esecutiva per il pignoramento immobiliare, di cui all'articolo 555 del codice di procedura civile, che abbia ad oggetto l'abitazione principale del debitore, effettuata dal 25 ottobre 2020 alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto”, ovvero fino al 25 dicembre 2020 (Legge 176/2020 pubblicata in G.U. il 24 dicembre 2020, n. 319).
Posto che il Decreto Milleproroghe si limita a richiamare l’art. 54 ter del Decreto Cura Italia, e non altresì l’art. 4 del Decreto Ristori, è possibile affermare che sino al 30 giugno 2021 saranno sospese le sole esecuzioni immobiliari già pendenti, e aventi ad oggetto l’abitazione principale del debitore.
Viceversa, potranno essere avviate le procedure esecutive immobiliari ad uso abitativo mediante la notifica degli atti di pignoramento immobiliare, la relativa iscrizione a ruolo e trascrizione.
Trattasi, tuttavia, di una possibile interpretazione che si basa sul dato letterale delle disposizioni introdotte dalla legislazione emergenziale, senza alcuna pretesa di assolutezza, laddove il dato certo è il silenzio della normativa vigente sul punto.
Esaminando la giurisprudenza, i primi provvedimenti emessi dai Tribunali hanno ad oggetto la sospensione delle esecuzioni immobiliari già pendenti, e forniscono precisazioni con riguardo alla pubblicazione degli avvisi di vendita, che i delegati potranno effettuare nei trenta giorni successivi alla scadenza della proroga (e quindi dal 01.07.2021).
Quanto all’avvio delle azioni esecutive, ci auguriamo che nelle prossime settimane i Tribunali possano intervenire per fare chiarezza e offrire una interpretazione chiara e precisa a tutela di tutti i creditori, già fortemente penalizzati dalla situazione di stallo in cui ci troviamo.

Avv. Giorgia Colombo

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4 giugno 2020 
 
Il Comitato Europeo per la protezione dei dati, c.d. E.D.P.B. in data 29 gennaio 2019 ha pubblicato le linee guida concernenti il “processing of personal data through video devices”.
Trattasi di linee guida con cui è stata altresì chiarita la questione relativa alla video-sorveglianza dei locali condominiali adibiti alla raccolta rifiuti, spostando finalmente l’attenzione sul tema delle video-riprese in luoghi privati (il Condominio) e non solo pubblici.
Nello specifico, ci si domanda se debba prevalere l’interesse legittimo del singolo condomino a non essere filmato dalle telecamere ovvero l’interesse del Condominio a scongiurare sanzioni amministrative conseguenti alla violazione delle modalità di attuazione della raccolta differenziata da parte degli stessi condòmini.
Tale rischio, invero, è quanto mai concreto, specialmente in mancanza del c.d. Ecuo Sacco (sacco rosso), che, come noto, consiste in un virtuoso progetto sperimentale per la raccolta del secco.
Siffatto progetto non solo consente di ridurre la quantità di rifiuti e di introdurre una tariffa più equa responsabilizzando il cittadino, bensì permette anche di “tracciare” il proprietario dell’Ecuo Sacco per il tramite di un codice identificativo appositamente indicato sul sacco medesimo.
In tal modo, sarà possibile indirizzare direttamente all’interessato eventuali contestazioni con riguardo alle modalità di raccolta e smaltimento rifiuti.
Nondimeno, è pacifico che la limitata operatività del suddetto progetto determini l’aumento del rischio di sanzioni amministrative a carico del Condominio in presenza di condomini irresponsabili, i quali – con condotte tutt’altro che lodevoli – non si preoccupano minimamente di differenziare i rifiuti. 
L’interesse legittimo del Condominio di videosorvegliare i locali rifiuti trova così fondamento nell’esigenza di raccogliere le prove necessarie per eventuali cause civili, evitando che le mancanze dei singoli pregiudichino il Condominio nel complesso.
Alla luce delle linne guida diffuse, il Condominio sarà legittimato ad installare telecamere per la videosorveglianza dei locali rifiuti, a condizione che sia stata precedentemente raccolta adeguata prova documentale attestante le reiterate sanzioni amministrative emesse a carico del Condominio per le mancanze di qualche condomino.
Le prove raccolte devono attestare chiaramente la data e la tipologia della sanzione, nonché le perdite finanziare subite dal Condominio per onorare il pagamento delle intervenute sanzioni.
Quale corollario, l’installazione di telecamere per meri fini preventivi non sarà consentita.  
E IN CASO DI RACCOLTA DIFFERENZIATA IN CONTENITORI SITUATI AL DI FUORI DELL’AREA CONDOMINIALE?
Tale questione ha una diversa ratio, laddove l’interesse legittimo del Condominio non può trovare tutela per via della collocazione dell’area raccolta rifiuti in una zona di pubblico transito.
In tal caso, quindi, le riprese non saranno mai consentite.

Dott.ssa Maria Tremolada
 
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15.12.2020

Pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 300 del 3 dicembre 2020, la Legge n. 159/2020 - volta a convertire in legge, con modificazioni, il Decreto-legge n. 125/2020 - introduce una rilevante novità in materia di assemblee condominiali.
Difatti, a distanza di (soli) otto mesi dall’inizio dell’emergenza epidemiologica da COVID-19, il legislatore è intervenuto sulla materia delle tele-assemblee, modificando, per ben due volte nel giro di poco più di un mese, l’art. 66 disp. att. c.c.
In particolare, con la sopracitata legge, viene riconosciuto come il preventivo consenso della sola maggioranza dei condomini risulti sufficiente a legittimare lo svolgimento delle riunioni con l’utilizzo di strumenti e programmi di connessione a distanza, a prescindere dal fatto che tale modalità sia prevista o meno dal regolamento condominiale.
Il legislatore, pertanto, cambia rotta e ritratta l’originario testo della disposizione (previsto dal D.L. n. 104 del 14 agosto 2020, ma introdotto solo dalla Legge di conversione del 13 ottobre 2020, n. 12), che riconosceva nel consenso unanime il presupposto necessario per un legittimo svolgimento dell’assemblea condominiale da remoto.
Poiché il dettato normativo fa riferimento alla “maggioranza dei condomini”, senza alcuna ulteriore specificazione, si ritiene che risulti necessaria la maggioranza dei partecipanti al condominio - e non quella degli intervenuti alla singola riunione - indipendentemente dai millesimi che gli stessi rappresentano.
Rimane, invece, invariato l’ulteriore requisito previsto fin da principio dal sesto comma, ovverosia la necessità che i condomini esprimano la propria approvazione prima dello svolgimento della riunione condominiale, con conseguente obbligo dell’amministratore di richiedere preventivamente a ciascun partecipante di manifestare la propria volontà - preferibilmente in forma scritta - rispetto a tale modalità di riunione.
Non è chiaro, invece, se tale consenso possa essere raccolto in un'unica occasione e valere, pertanto, per le successive tele-assemblee o se, viceversa, l’amministratore sia chiamato ad ottenere il consenso ogniqualvolta provveda a convocare la compagine condominiale.
Parimenti, è rimasta senza risposta la questione inerente la necessità o meno di ottenere il consenso dei condomini altresì rispetto al trattamento dei dati personali e, in particolare, alla trasmissione ed eventuale registrazione dell’immagine personale attraverso l'utilizzo di strumenti informatici e/o piattaforme web.
Infine, si segnala come non sia stata risolta neppure la questione inerente le assemblee in modalità mista, ovverosia lo svolgimento di riunioni in cui solo parte dei condomini presenzino fisicamente, mentre altri vi partecipino collegandosi alla piattaforma web prescelta.
Stante la netta alternativa tra assemblea in presenza e assemblea da remoto posta dalla citata disposizione, la predetta modalità mista appare ad oggi difficilmente praticabile.
Pertanto, in attesa che la legge o la giurisprudenza colmino le evidenti lacune della nuova disciplina, gli amministratori non potranno che fare ricorso alla tele-assemblea, adottando ogni misura e provvedimento idoneo a garantire un’integrale tutela dei diritti di ciascun condomino.

 

Dott.ssa Mariachiara Ceriani

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25 maggio 2020

Il 20 maggio 2020 l’Inail ha pubblicato una nuova circolare con l’obiettivo di fornire chiarimenti in merito alla tutela infortunistica da Covid-19 in occasione di lavoro, tenuto conto del tanto discusso art. 42 comma 2 del Decreto Cura Italia, poi convertito dalla Legge 24 aprile 2020 n. 27.
Ricordo, a beneficio di tutti, come il suddetto articolo così disponga: “Nei casi accertati di infezione da coronavirus (SARS-Cov-2) in occasione di lavoro, il medico certificatore redige il consueto certificato di infortunio e lo invia telematicamente all’NAIL che assicura, ai sensi delle vigenti disposizioni, la relativa tutela dell’infortunio. Le prestazioni INAIL nei casi accertati di infezioni da coronavirus in occasione di lavoro sono erogate anche per il periodo di quarantena o di permanenza domiciliare fiduciaria dell’infortunato con la conseguente astensione dal lavoro. I predetti eventi infortunistici gravano sulla gestione assicurativa e non sono computati ai fini della determinazione dell’oscillazione del tasso medio per andamento infortunistico di cui agli articoli 19 e seguenti dell’allegato 2 al Decreto del Ministro del Lavoro e delle politiche sociali del 27 febbraio 2019, recante “Modalità per l’applicazione delle tariffe 2019. La presente disposizione si applica ai datori di lavoro pubblici e privati.”
La circolare da ultimo diramata precisa i criteri e la metodologia adottati dall’Istituto per ammettere a tutela i casi di contagio da nuovo coronavirus avvenuti in occasione di lavoro, chiarendo altresì le condizioni per l’eventuale avvio dell’azione di regresso.
A tal proposito, emerge che, in assenza di una comprovata violazione delle misure di contenimento del rischio di contagio indicate dai provvedimenti governativi e regionali, sarebbe molto arduo ipotizzare e dimostrare la colpa del datore di lavoro.
inoltre, il riconoscimento dell’origine professionale del contagio non ha alcuna correlazione con i profili di responsabilità civile e penale del datore di lavoro nel contagio, ipotizzabile soltanto in caso di violazione della legge o di obblighi derivanti dalle conoscenze sperimentali o tecniche, che nel caso dell’emergenza epidemiologica da Covid-19 si possono rinvenire nei protocolli e nelle linee guida governativi e regionali di cui all’articolo 1, comma 14 del d.l. 16 maggio 2020, n.33.
Quale corollario, il riferimento ai protocolli di sicurezza costituirà il discrimine per stabilire la responsabilità dell'amministratore condominiale che sarà sussistente solo in caso di violazione colposa.
Ciò in quanto la denuncia per un infortunio da Covid -19 non implica automaticamente alcuna responsabilità penale e civile del datore di lavoro per i fatti denunciati, e spetterà all’autorità giudiziaria procedere con l’accertamento dei fatti posti a fondamento della responsabilità, senza che possa affermarsi alcun automatismo tra queste fattispecie e le ipotesi di ristoro previste dall'Inail.
Trattasi questi di chiarimenti in linea con quanto previsto dalla normativa vigente, secondo l'interpretazione che è stata fornita dalla giurisprudenza intervenuta in materia.
Ed invero, l’art. 2087 c.c. dispone espressamente che l'imprenditore è tenuto ad adottare, nell'esercizio dell'impresa, le misure che, secondo le particolarità del lavoro, l'esperienza e la tecnica, sono necessarie a tutelare l'integrità fisica e la personalità morale del lavoratore, e la Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti in merito alla sua applicazione in concreto.  
“La violazione dell'art. 4, lett.c) del d.P.R. n. 547 del 1955 (che obbliga i datori di lavoro a "disporre ed esigere che i singoli lavoratori osservino le norme di sicurezza ed usino i mezzi di protezione messi a loro disposizione") non può essere desunta dalla mera verificazione dell'evento infortunistico, ma postula la prioritaria dimostrazione della relativa condotta omissiva. L'assolvimento degli obblighi imposti da tale norma non si traduce in una sorveglianza ininterrotta con costante presenza fisica, potendo efficacemente attuarsi anche attraverso una vigilanza generica, ma continua ed efficace, calibrata sulle caratteristiche dell'impresa e del tipo di lavorazioni, oltre che sul numero dei lavoratori ed sul grado di rischio, idonea a garantire che i dipendenti seguano le disposizioni di sicurezza e utilizzino gli strumenti di protezione. (Nella specie, la S.C. ha escluso la responsabilità del datore per l'infortunio occorso al dipendente che, reso edotto e munito dei dispositivi di protezione, ometteva di agganciare la cintura di sicurezza, pur indossata, al cestello per le lavorazioni, eludendo la sorveglianza del preposto al controllo che lavorava a terra). (Rigetta, CORTE D'APPELLO VENEZIA, 22/10/2014)” (Cass. civ. Sez. lavoro Ord., 11-02-2020, n. 3282).
Da ultimo, non si può non richiamare un altro principio fondamentale della nostra Costituzione, ovvero il principio della personalità della responsabilità penale sancito dall’art. 27 Cost.: "la responsabilità penale è personale"; principio che esclude qualsivoglia ascrivibilità al datore di lavoro di ogni evento leviso, anche imprevedibile e inevitabile, a titolo di responsabilità oggettiva. 
 
Avv. Giorgia Colombo 
 

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12 novembre 2020

L’emergenza coronavirus è tornata a farsi sentire con forza in questa seconda “ondata” soprattutto nelle zone considerate “rosse”. Ed ancora una volta, come già successo nella scorsa primavera, è ritornato prepotentemente a farsi sentire il problema delle locazioni e in particolare delle difficoltà da parte sia delle persone fisiche che degli imprenditori commerciali a provvedere al pagamento del canone di locazione. Problematica, peraltro, da contemperare con le giuste esigenze ed interessi dei proprietari di beni immobili concessi in affitto di vedere garantito un loro diritto ovvero il pagamento di un canone a fronte di un bene concesso in locazione
Già nel corso della prima “ondata” si era incominciato a parlare con riferimento alle locazioni, per evitare le problematiche verificatesi, di clausole covid o di salvaguardia o in genere di clausole cautelative da inserire nel contratto prima della redazione dello stesso.
Ed invero in epoca precedente a questa pandemia, tali clausole non erano comuni. Conseguentemente, non esiste una vera e propria tutela per i contratti stipulati in data precedente al diffondersi del virus Covid-19.
Anzi possiamo tranquillamente affermare come quasi tutti i contratti in corso, ovvero tutti quelli stipulati antecedentemente il mese di marzo 2020, purtroppo ne siano privi e quindi pregiudicati. Questo perché non c’è nella nostra storia, anche meno recente, una situazione analoga a quella che stiamo vivendo. I vecchi contratti raramente presentano una clausola di salvaguardia, ovvero una clausola che presuppone un’eventuale impossibilità sopravvenuta ad esercitare un’attività. In sostanza, le cosiddette clausole di forza maggiore.
In questa situazione lacunosa e di difficoltà obiettiva per entrambe le parti, si consiglia alle stesse di incontrarsi al fine di raggiungere una mediazione/accordo, che porti ovviamente a un vantaggio reciproco. Di fatto dal punto di vista giurisprudenziale, qualche sentenza in cui è stata fatta valere la forza maggiore c’è stata, ma ce ne sono state tante altre che hanno rigettato le richieste, affermando che gli interventi statali abbiano comunque permesso di riequilibrare, sia pure parzialmente, la situazione di disparità venutasi a creare.
Per i vecchi contratti, dunque, l’unica possibilità è quella di trovare un accordo con il proprietario per cercare di superare questo periodo di difficoltà.
Per i nuovi contratti, invece, l’esperienza ci deve essere da guida e quindi indurci ad introdurre negli stessi una specifica clausola.
In ambito abitativo oggi il conduttore che eventualmente svolga un’attività che venga sottoposta a chiusura o che subisca le conseguenze di un Dpcm come quello in corso, può pretendere di inserire una specifica clausola nel contratto di locazione. Con tale clausola si può pretendere che, qualora intervenga un Dpcm che generi un’interruzione dell’attività lavorativa, si proceda a una rinegoziazione del contratto oppure a una sospensione o a una riduzione del canone.
Naturalmente tale specifica clausola deve essere inserita prima di stipulare il contratto di locazione. È necessario esaminare analiticamente la situazione concreta. Per poter pretendere nell’ambito di una contrattazione di poter inserire una clausola del genere, il conduttore deve far presente che la propria attività lavorativa potrebbe essere a rischio in caso di una chiusura. Sulla base di questo presupposto, prima di redigere il contratto, potrebbe richiedere/ pretendere l’inserimento di una clausola apposita.
Per quanto riguarda invece i contratti commerciali preliminarmente rilevo come gli stessi abbiano una durata superiore rispetto ai contratti abitativi, (minimo sei anni più sei). Inoltre, l’importo e gli interessi economici sono ben più elevati. Per i contratti di locazione commerciale è necessario quindi prevedere una clausola ad hoc, che però deve essere modulata in base al caso concreto, quindi in base all’attività e alle ipotetiche ripercussioni che possono scaturire da un’eventuale chiusura.
L’esempio più lampante in questi giorni riguarda le attività di ristorazione / bar. Chi oggi svolge o intendesse svolgere in futuro un tale tipo di lavoro, e per farlo dovesse prendere in locazione una unità immobiliare, deve stare molto attento al contenuto del contratto e soprattutto deve per forza inserire nel contratto di locazione una clausola di forza maggiore, che preveda ad esempio la possibilità di rinegoziare il contratto nel momento in cui si verifichi una chiusura totale o anche solo parziale dato che i Dpcm possono creare delle situazioni differenti (si veda in questo momento alle varie zone in cui il nostro paese risulta diviso e alle differenti misure ad esse afferenti). L’ideale sarebbe, conseguentemente, modulare nel contratto le diverse soluzioni in base alle ipotetiche circostanze che si possano verificare e ai conseguenti rischi per l’attività esercitata nonché alle possibili restrizioni alla stessa che dovessero derivare da provvedimenti legislativi.
Inserire una clausola di questo tipo all’interno del contratto di locazione è fondamentale, altrimenti, in particolare nel settore commerciale, si rischia una paralisi degli affitti; mentre è ovviamente interesse dei proprietari far sì che il loro immobile venga preso in locazione e d’altra parte per il conduttore avere un luogo idoneo ove svolgere la propria attività.
Ecco perché in questo periodo storico e nel futuro si consiglia di utilizzare sempre di più queste clausole a salvaguardia del rapporto locativo e dei diritti/interessi delle parti.

Avv. Corrado Demolli

 

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21 maggio 2020 

Il decreto-legge n. 34/2020, meglio noto come Decreto Rilancio, ha rimodulato la materia locatizia, ampliando le tipologie di immobili e di soggetti destinatari del credito d’imposta e – contestualmente – introducendo vincoli per il relativo accesso.
Si precisa fin da subito al riguardo come il credito d’imposta previsto dal Decreto Rilancio non sia cumulabile con quello di cui all’articolo 65 del decreto-legge n. 18/2020, con cui tale misura era stata applicata ai soli beni immobili rientranti nella categoria catastale C/1 (botteghe e negozi).
Ora, il credito d’imposta – nella misura del 60 % dell’ammontare dei canoni di locazione, di leasing o di concessione di immobili ad uso non abitativo (destinati all’attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico ovvero riguardare l’esercizio di abituale attività di lavoro autonomo) – viene esteso agli esercenti attività d’impresa, di arti e professioni con ricavi o compensi non superiori ai 5 milioni di euro nel periodo d’imposta del 2019.
Ma vi è di più.
Tale credito d’imposta spetta altresì alle strutture alberghiere e agrituristiche – peraltro indipendentemente dal volume dei ricavi e dai compensi registrati nel precedente periodo d’imposta – nonché agli enti non commerciali, compresi quelli del terzo settore e gli enti religiosi civilmente riconosciuti.
In caso di contratti di servizi a prestazioni complesse o di affitti d’azienda, comprensivi di almeno un immobile ad uso non abitativo, il credito d’imposta spetterà invece nella misura del 30 % dei relativi canoni.
Infine, gli impianti sportivi (ad esempio: palestre e piscine) – in ragione del sopravvenuto squilibrio dell’assetto di interessi pattuito con il contratto di locazione – avranno diritto ad una riduzione del 50 % del canone locatizio contrattualmente disposto, limitatamente alle mensilità comprese tra marzo a luglio 2020.
A tutto quanto premesso si aggiunge un vincolo: i soggetti locatari sopraindicati, ed esercenti attività economica, avranno diritto al credito d’imposta nella misura del 60 % ovvero del 30 % del canone locatizio a condizione che abbiano subito una diminuzione del fatturato di almeno il 50 % rispetto ai medesimi mesi del precedente periodo d’imposta.
E PER GLI IMMOBILI AD USO ABITATIVO?
Purtroppo, al pari del decreto Cura Italia, nulla è stato sancito per gli immobili ad uso abitativo.
I privati, pertanto, dovranno corrispondere il canone di locazione senza aver diritto ad alcuna agevolazione fiscale.
L’unico tentativo esperibile dal conduttore è il dialogo con il proprietario dell’immobile, nella speranza di accordarsi per riequilibrare le posizioni contrattuali.
 
 
Dott.ssa Maria Tremolada 
 
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01 luglio 2020

Anche quest’anno è arrivata l’estate e con essa il caldo di questi giorni particolarmente torridi.

Chi non avrebbe il desiderio di rinfrescarsi con un tuffo nell’acqua cristallina e fresca di una piscina???
Vi sono Condomini che sono dotati di tali strutture ed altri, magari di particolare pregio, che prevedono addirittura anche piscine private su singoli terrazzi.
E’ chiaro il beneficio che ogni condomino avrebbe dalla possibilità di utilizzare o avere a disposizione una piscina condominiale. 
E’ però  altrettanto evidente come vi siano delle responsabilità per il Condominio e per il suo amministratore nel caso di presenza ed utilizzo di una piscina condominiale e le altrettanti relative responsabilità del proprietario che installi una piscina sul proprio terrazzo.
Per quanto concerne la piscina condominiale, come da definizione,  è evidente come il bene venga considerato comune ai sensi dell’art. 1117 c.c. che elenca a titolo esemplificativo e non esaustivo le parti comuni dell’edificio. Le spese per la ripartizione dei costi di manutenzione gravano su tutti i condòmini secondo il disposto dell’art. 1123 c.c. primo comma e quindi secondo la tabella generale di proprietà, salvo che il regolamento condominiale preveda una ripartizione diversa o che i condòmini all’unanimità dei partecipanti stabiliscano un criterio differente rispetto a quello legale indicato nel predetto art.1123 c.c..
Si sono infatti verificati casi di ripartizione per così dire “mista”; ovvero metà della spesa sulla base dei millesimi di proprietà l’altra metà in parti uguali fra le varie unità immobiliari. Tale scelta era stata determinata dal fatto che la presenza di una piscina comporta un incremento di valore dell’immobile in maniera percentuale uguale per ciascuna unità abitativa ( nel caso di specie si era ritenuto un aumento per ogni unità di circa il 15% del valore).
Quando in un Condominio è presente una piscina condominiale, le responsabilità dell’amministratore sono numerose, in quanto, la piscina, oltre ad essere un luogo ricreativo e di svago è anche, però, un luogo potenzialmente pericoloso e può determinare, come si legge spesso nelle cronache, incidenti più o meno gravi; dalla banale, ma comunque potenzialmente grave, scivolata/caduta, ai rischi di batteri derivanti da fenomeni di insalubrità delle acque ecc.
L’amministratore dovrà dunque certamente analizzare il numero di persone che utilizzano il bene, curare gli impianti, verificare quotidianamente la qualità dell’acqua conferendo opportuni incarichi a ditte specializzate, posizionare cartelli e tutto quanto necessario al fine di evitare di incorrere in gravi rischi sia per se stesso che per i condòmini.
In particolare in questo periodo soggetto alle restrizioni imposte dalle Autorità per le note conseguenze del Coronavirus Covid 19 l’amministratore dovrà essere ancora più scrupoloso ed attento alla legislazione riguardante anche i problemi dell’assembramento, del distanziamento sociale e della sanificazione degli ambienti ed attrezzature comuni: lettini, sdraio, spogliatoi.
Deve poi essere considerato come sulla base di accordi Stato - Regioni ( ed in base alle dimensioni ed alla profondità del manufatto) al controllo della piscina possa/debba essere preposto un assistente bagnanti che deve assicurare la propria presenza durante l’orario di funzionamento della piscina.
Per i condomini che volessero installare una piscina condominiale ricordiamo come tale manufatto venga considerato innovazione e pertanto necessiti dell’approvazione con le maggioranze di cui all’art. 1120 c.c.  che a sua volta rimanda al 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentino i 2/3 del valore dell’edificio). Si ricorda che occorre sempre visionare il regolamento condominiale per comprendere se vi siano norme contrarie e che inoltre l’innovazione non pregiudichi il godimento della cosa comune anche ad un solo condòmino .
In ordine alle responsabilità ed alle attenuanti in relazione al medesimo tema i commentatori generalmente ricordano due sentenze della Corte di Cassazione. La prima risalente al 2004 riferisce di una responsabilità del condominio per danni da cosa in custodia ex art. 2051 c.c ma con delle eccezioni. Il fatto, in esame, riguardava un incidente in piscina condominiale durante una festa notturna, in cui un ospite tuffandosi, riportava gravi lesioni. Il danneggiato richiedeva, quindi, di essere risarcito dal Condominio evidenziando come l’area non fosse, a proprio parere, sufficientemente illuminata e non essendo presente un bagnino. In questo caso la Corte ha escluso la responsabilità del custode del bene, evidenziando come fosse stata la condotta superficiale e incosciente dell’ospite a produrre l’evento che ben avrebbe potuto essere evitato con la normale diligenza ed attenzione. Era stata dunque ritenuta pericolosa la condotta esercitata dall’ospite che si era tuffato. In senso conforme troviamo altre sentenze della Corte: Cass., 15 ottobre 2004, n. 20334 – Cass., 26 aprile 2004. Altra sentenza cui spesso si fa riferimento è la n.  22807 del 28 ottobre 2009, nella quale si tratta dell’annegamento di una persona avvenuto in una piscina condominiale escludendo ogni responsabilità però per il Condominio e l’amministratore in quanto la vittima si era introdotta superando un cancello in orario di chiusura, nonostante il divieto di ingresso a persone non autorizzate ed estranee al condominio. Dunque anche in questa circostanza i Giudici della Cassazione hanno escluso la responsabilità del condominio per un uso improprio del bene da parte dell’utilizzatore.
Rilevo inoltre come per ogni altro servizio i condòmini in ritardo con le quote condominiali potranno vedersi interdire l’accesso alla piscina condominiale, come previsto dall’art. 63 delle disp. att. c.c. che prevede la possibilità per l’amministratore, in caso di mora nel pagamento dei contributi protratta per almeno sei mesi, di sospendere il condomino moroso della fruizione dei «servizi comuni suscettibili di godimento separato».
Relativamente, viceversa, alla possibilità di installare una piscina privata su un proprio terrazzo o su un terrazzo condominiale ad uso esclusivo si dovrà dapprima avere cura di verificare se il regolamento lo consenta. Dovrà poi essere verificato che il manufatto risponda ai requisiti di stabilità, sicurezza dell’edificio, in quanto il peso dell’acqua potrebbe comportare danni ed infiltrazioni, e quindi verificare la portata della soletta e dei balconi. Sarà, conseguentemente necessaria un’accurata analisi tecnica/strutturale del terrazzo o del balcone anche per le mini-piscine gonfiabili onde evitare danni strutturali e pericoli di crollo.
Ricordo infatti come il singolo condòmino ai sensi dell’art. 1122 c.c. non possa eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.
inoltre se la piscina venisse posizionata su un terrazzo condominiale comune, oltre a tutto quanto sopra esposto, sarà necessario anche rispettare il pari uso ex art. 1102 degli altri proprietari non arrecando pregiudizio agli altri e non impedendo agli altri condòmini l’uguale e pari utilizzo.
Come sempre, è necessario oltre che opportuno, mettere sempre a conoscenza l’amministratore di Condominio qualora si volesse utilizzare uno spazio comune o privato installando una piscina fissa o mobile oppure vasche idromassaggio, in modo che questi possa assumere e verificare che siano state eseguite tutte le misure necessarie ovvero quelle sopra enunciate: verifica delle previsioni del regolamento condominiale; prove di carico e strutturali; richiesta di documentazione tecnica; accorgimenti igienico-sanitari e tutto quanto necessario al fine di salvaguardare il Condominio e gli utenti da possibili pericoli e consentire a tutti di poter usufruire in tutta tranquillità del refrigerio e del benessere di un bel tuffo in piscina.
 
Avv. Corrado Demolli
 
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18 maggio 2020

L’art. 1 comma 10 del decreto-legge pubblicato questo week end, sabato 16 maggio 2020, dispone che: “le riunioni si svolgono garantendo il rispetto della distanza di sicurezza interpersonale di almeno un metro”.
Applicando tale regola alle assemblee condominiali, i problemi non possono di certo dirsi superati.
Per prima cosa occorre individuare la sala idonea a garantire il rispetto delle distanze interpersonali; sala che dovrà anche essere sottoposta, prima e dopo, alla sanificazione.
Trattasi di sale che nella maggior parte dei casi dovranno essere di notevoli dimensioni, con tutte le conseguenze in termini di costi che ne derivano.
Si segnala sul punto come Confedilizia abbia immediatamente diffuso le prime linee guida che dovranno essere seguite, onde agevolare la ripresa della vita e della gestione condominiale.
Vero è che nella maggior parte dei casi le assemblee che potranno svolgersi con modalità telematiche rappresenteranno sempre più un’opportunità, pur segnalando come ad oggi non siano ancora stati presi provvedimenti sulla tenuta delle delibere da assumere, in relazione alle quali permane un elevato rischio di impugnazione per i motivi più disparati (mancato esercizio del diritto di voto o di partecipazione per il venir meno della connessione internet o per la scarsa velocità della stessa o perfino per non averla affatto).
Sul punto, si riporta quanto specificato dal Ministero della Giustizia in una Nota del 6 aprile u.s.: “l’unica competenza attribuita a questo Ministero in ordine agli amministratori di condominio è, invero, quella prevista dall’art. 5 comma 4 del D.M. 13 agosto 2014 n. 140, che introduce l’obbligo, in capo al responsabile scientifico, di comunicare l’inizio di ciascun corso di formazione, le modalità di svolgimento, i nominativi dei formatori e dei responsabili scientifici al Ministero della giustizia non oltre la data di inizio del corso, tramite posta certificata, all’indirizzo elettronico indicato sul sito ministeriale.”
Quale corollario, il Ministero ha ritenuto non opportuno fornire una disamina ermeneutica in ordine alla disciplina delle assemblee di condominio, con particolare attenzione alle modalità di svolgimento telematiche, atteso che il parere esulerebbe dalle competenze ministeriali e, in ogni caso, verterebbe su profili – validità delle assemblee – suscettibili di tutela giurisdizionale da parte dei condomini, con la conseguenza che ogni eventuale parere rischierebbe di sovrapporsi con l’accertamento da condursi in sede giurisdizionale nel caso di impugnazione.
In mancanza di chiarimenti a livello ministeriale, sarà pertanto necessario attenersi alla legislazione emergenziale, benché, a ben vedere, nessuna norma emanata in questo periodo riguardi espressamente il Condominio, con la conseguenza che la materia dovrà essere esaminata facendo applicazione, per analogia, di quanto previsto con riguardo ai luoghi di lavoro e al datore di lavoro, ovvero alla materia societaria, laddove l’art. 106 decreto-legge 18/2020 prevede, ad esempio, l’espressione del voto in via telematica o per corrispondenza e l’intervento in assemblea mediante mezzi di telecomunicazione.
Inutile dire come anche con la pubblicazione dell’ultimo decreto-legge del 16 maggio 2020 si sia persa l’ennesima occasione per fare chiarezza sul punto, lasciando alla libera interpretazione una questione così delicata come la validità delle delibere da assumere nelle tele-assemblee.
Questo perché la materia condominiale troppe volte viene sottovalutata, senza considerare come il patrimonio del 70% degli italiani si trovi all’interno dei condomini, ove transitano interessi enormi che potranno costituire una risorsa preziosa nella fase di ripresa dell’economia nazionale.
Si pensi a titolo esemplificativo ai lavori in condominio e al relativo bonus fiscale del 110% previsto dal Governo, di cui abbiamo parlato anche all’interno del ciclo di webinar organizzato da UPEL con l’avvocato Corrado Demolli.
E forse proprio per evitare ulteriori rallentamenti nel rilancio dell’economia si è preferito non prendere provvedimenti chiari in materia di assemblee condominiali, onde demandare ai singoli amministratori ogni scelta in merito alla possibilità di indire le assemblee e alle modalità di svolgimento, con tutte le conseguenze che ne derivano in termini di responsabilità degli stessi.
Se il recente decreto-legge del 16 maggio guarda alle tele-assemblee in termini di opportunità, meglio rispondenti alle nuove esigenze di sicurezza, di gratuità - rispetto ai costi impegnativi altrimenti da sostenere per la sala necessaria per decreto – e di maggiore partecipazione, laddove garantiscono la presenza anche di chi è immunodepresso, perché anziano o sottoposto a cure, ovvero di chi è in quarantena, il mio consiglio rimane quello della massima prudenza.
Rimane fermo il suggerimento di attendere maggiori chiarimenti prima di indire le assemblee con modalità assimilabili a quelle previste per le società ovvero per le riunioni private, atteso che le peculiarità che attengono al Condominio, quali la possibile partecipazione alle assemblee oltre ai condomini anche di delegati o terzi (tecnici), non consentono facili applicazioni analogiche.
Solo l’emanazione di norme ad hoc in tema di video-assemblee e di tenuta delle relative delibere farà decadere ogni resistenza rispetto a tale modalità di svolgimento, con la certezza che, una volta superati i problemi, la loro utilità verrà compresa e le tele-assemblee verranno introdotte stabilmente quale strumento alternativo e sussidiario. 
 

Avv. Giorgia Colombo
 
 

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12 giugno 2020

L’articolo 1117 c.c. non indica la piscina tra i beni comuni dell’edificio, con la conseguenza che la sua natura condominiale è da rinvenirsi dall’esame del titolo di acquisto del singolo appartamento o dal regolamento di condominio, che spesso contiene clausole inerenti l’esercizio e il riparto delle relative spese.
In ogni caso, salvo che il titolo disponga diversamente, la piscina si presume bene comune, come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità intervenuta in materia, e le spese sono ripartite tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.
Con particolare riguardo alle misure di sicurezza adottate dal Governo nei mesi scorsi, l’utilizzo delle piscine è stato impedito, e ciò a prescindere dal fatto che fossero condominiali o meno.
Successivamente, il Dpcm del 17 maggio 2020 ha consentito lo svolgimento “dell’attività sportiva di base e dell’attività motoria in genere anche nelle piscine”, divulgando appositi protocolli di sicurezza, che, nel caso delle piscine, sono stati inseriti nell’allegato 17 “Linee guida per la riapertura delle attività economiche e produttive della Conferenza delle Regioni e delle Province autonome del 16 maggio 2020”.
Nel caso delle piscine, le linee guida precisano che “Le presenti indicazioni si applicano alle piscine pubbliche, alle piscine finalizzate a gioco acquatico e ad uso collettivo inserite in strutture già adibite in via principale ad altre attività ricettive (es. pubblici esercizi, agrituristiche, camping, etc.). Sono escluse le piscine ad usi speciali di cura, di riabilitazione e termale, e quelle alimentate ad acqua di mare.”
Ne consegue, pertanto, come le piscine condominiali non siano espressamente menzionate dal Dpcm.
Ciononostante, è evidente che i medesimi protocolli possano e debbano valere con riguardo alle stesse, laddove sono previste misure di carattere generale pacificamente adattabili alle esigenze dei condomini.
Riporto di seguito per comodità le misure previste.
-  Predisporre una adeguata informazione sulle misure di prevenzione. I frequentatori devono rispettare rigorosamente le indicazioni impartite dagli istruttori e assistenti ai bagnanti. Il gestore dovrà prevedere opportuna segnaletica, incentivando la divulgazione dei messaggi attraverso monitor e/o maxi-schermi, per facilitare la gestione dei flussi e la sensibilizzazione riguardo i comportamenti, mediante adeguata segnaletica.
  -  Potrà essere rilevata la temperatura corporea, impedendo l'accesso in caso di temperatura > 37,5°C.
  -  Divieto di accesso del pubblico alle tribune. Divieto di manifestazioni, eventi, feste e intrattenimenti.
  -  Redigere un programma delle attività il più possibile pianificato in modo da dissuadere eventuali condizioni di aggregazioni e da regolamentare i flussi degli spazi di attesa e nelle varie aree per favorire il rispetto del distanziamento sociale di almeno 1 metro, ad eccezione delle persone che in base alle disposizioni   vigenti   non   siano   soggette   al   distanziamento interpersonale; detto ultimo aspetto afferisce alla responsabilità individuale. Se possibile prevedere percorsi divisi per l'ingresso e l’uscita.
  - Privilegiare l'accesso agli impianti tramite prenotazione e mantenere l’elenco delle presenze per un periodo di 14 giorni.
  - Organizzare gli spazi e le attività nelle aree spogliatoi e docce in modo da assicurare le distanze di almeno 1 metro (ad esempio prevedere postazioni d'uso alternate o separate da apposite barriere).
  - Tutti gli indumenti e oggetti personali devono essere riposti dentro la borsa personale, anche qualora depositati negli appositi armadietti; si raccomanda di non consentire l’uso promiscuo degli armadietti e di mettere a disposizione sacchetti per riporre i propri effetti personali.
  -  Dotare   l’impianto/struttura di dispenser con soluzioni idroalcoliche per l’igiene delle mani dei frequentatori/clienti/ospiti in punti ben visibili all'entrata, prevedendo l’obbligo di frizionarsi le mani già in entrata. Altresì prevedere i dispenser nelle aree di frequente transito, nell'area solarium o in aree strategiche in modo da favorire da parte dei frequentatori l’igiene delle mani
- La densità di affollamento nelle aree solarium e verdi è calcolata con un indice di non meno di 7 mq di superficie di calpestio a persona. La densità di affollamento in vasca è calcolata con un indice di 7 mq di superficie di acqua a persona. Il gestore pertanto è tenuto, in ragione delle aree a disposizioni, a calcolare e a gestire le entrate dei frequentatori nell'impianto.
  - Regolamentare la disposizione delle attrezzature (sedie a sdraio, lettino) attraverso percorsi dedicati in modo da garantire il distanziamento sociale di almeno 1,5 m tra persone non appartenenti
allo stesso nucleo familiare o conviventi.
  - Al fine di assicurare un livello di protezione dall'infezione assicurare l'efficacia della filiera dei trattamenti dell'acqua e il limite del parametro cloro attivo libero in vasca compreso tra 1,0 - 1,5 mg/l; cloro combinato 0,40 mg/l; pH 6.5 - 7.5. Si fa presente che detti limiti devono rigorosamente essere assicurati in presenza di bagnanti. La frequenza dei controlli sul posto dei parametri di cui sopra è non meno di due ore. Dovranno tempestivamente essere adottate tutte le misure di correzione in caso di non conformità, come pure nell’approssimarsi del valore al limite tabellare.
  -  Prima dell'apertura della vasca dovrà essere confermata l’idoneità dell'acqua alla balneazione a seguito dell'effettuazione delle analisi di tipo chimico e microbiologico dei parametri di cui alla tabella A dell'allegato 1 all'Accordo Stato Regioni e PP.AA. 16.01.2003, effettuate da apposito laboratorio. Le analisi di laboratorio dovranno essere ripetute durante tutta l'apertura della piscina al pubblico a cadenza mensile, salvo necessità sopraggiunte, anche a seguito di eventi occorsi in piscina, che possono prevedere una frequenza più ravvicinata.
  - Si rammentano le consuete norme di sicurezza igienica in acqua di piscina: prima di entrare nell’acqua di vasca provvedere ad una accurata doccia saponata su tutto il corpo; è obbligatorio l'uso
della cuffia; è vietato sputare, soffiarsi il naso, urinare in acqua; ai bambini molto piccoli far   indossare i pannolini contenitivi.
  - Regolare e frequente pulizia e disinfezione delle aree comuni, spogliatoi, cabine, docce, servizi igienici, cabine, attrezzature (sdraio, sedie, lettini, incluse attrezzature galleggianti, natanti etc.).
  - Le attrezzature come ad es. lettini, sedie a sdraio, ombrelloni etc. vanno disinfettati ad ogni cambio di persona o nucleo famigliare. Diversamente la sanificazione deve essere garantita ad ogni fine giornata. Evitare l'uso promiscuo di oggetti e biancheria: l’utente dovrà accedere alla piscina munito di tutto l'occorrente.
  -  Le piscine finalizzate a gioco acquatico in virtù della necessità di contrastare la diffusione del virus, vengano convertite in vasche per la balneazione. Qualora il gestore sia in grado di assicurare i requisiti nei termini e nei modi del presente documento, attenzionando il distanziamento sociale, l'indicatore di affollamento in vasca, i limiti dei parametri nell'acqua, sono consentite le vasche torrente, toboga, scivoli morbidi.
  - Per piscine ad uso collettivo inserite in strutture già adibite in via principale ad altre attività ricettive (es. pubblici esercizi, agrituristiche, camping, etc.) valgono le disposizioni del presente documento, opportunamente vagliate e modulate in relazione al contesto, alla tipologia di piscine, all'afflusso clienti, alle altre attività presenti etc.
-  Si raccomanda ai genitori/accompagnatori di avere cura di sorvegliare i bambini per il rispetto del distanziamento e delle norme igienico-comportamentali compatibilmente con il loro grado di autonomia e l’età degli stessi.
- Le vasche che non consentono il rispetto delle indicazioni suesposte per inefficacia dei trattamenti (es. piscine gonfiabili), mantenimento del disinfettante cloro attivo libero, o le distanze devono essere interdette all'uso. Pertanto si suggerisce particolare rigoroso monitoraggio nei confronti delle vasche per bambini.
- Tutte le misure dovranno essere integrate nel documento di autocontrollo in un apposito allegato aggiuntivo dedicato al contrasto dell'infezione da SARS-CoV-2.
Chiarito quanto sopra, segnalo come come molte questioni si siano poste con riguardo all’apertura stessa delle piscine condominiali, ancor prima che con riguardo alle modalità di gestione e utilizzo delle stesse.
Al riguardo, ogni caso andrà valutato in concreto tenendo conto di quanto previsto dal regolamento condominiale, che spesso garantisce diritti minimi di utilizzo, a tutela del diritto di godimento dei singoli condomini, che, per quanto possa essere limitato, non potrà essere del tutto eliminato.
 

Avv. Giorgia Colombo
 

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12 maggio 2020 

L’arbitrato, disciplinato dagli artt. 806 ss. c.p.c. come novellati dal d.lgs. n. 40/2006, costituisce uno strumento stragiudiziale e privato di risoluzione delle controversie, facoltativo ed alternativo rispetto alla giurisdizione ordinaria.
A seconda della volontà delle parti, è possibile distinguere due tipologie di arbitrato: da un lato, l’arbitrato c.d. rituale, il quale devolve agli arbitri una funzione giurisdizionale vera e propria e si conclude con un lodo arbitrale avente efficacia di sentenza ai sensi dell’art. 824 bis c.p.c.; dall’altro, l’arbitrato c.d. irrituale, con cui si conferisce agli arbitri un mandato per risolvere una certa controversia mediante atto negoziale.
L’accesso allo strumento in esame di risoluzione stragiudiziale delle controversie, aventi ad oggetto i diritti indisponibili (cfr. art. 806 c.p.c.), è subordinato a un compromesso ovvero a una clausola compromissoria.
Il compromesso è quel contratto con il quale le parti decidono di sottrarre una controversia già insorta alla cognizione del giudice ordinario e deferire la decisione ad uno o più arbitri, mentre la clausola compromissoria consiste in quell’atto negoziale con il quale le parti decidono di sottoporre all’esame di arbitri, in via preventiva ed eventuale, la soluzione di controversie future.
In entrambi i casi è prevista la forma scritta.
Nel caso del Condominio, la clausola compromissoria può essere inserita nel regolamento condominiale.
Ciò vale sia con riguardo al regolamento di condominio c.d. interno, ovvero quello predisposto dai condomini e da essi sottoscritto all’unanimità, sia nel regolamento di condominio c.d. esterno, vale a dire quello redatto dal costruttore dell’immobile e allegato ai rogiti notarili di acquisto.
Costante giurisprudenza di legittimità ritiene che la previsione di siffatta clausola all'interno di un regolamento condominiale sia condizione di procedibilità della domanda.
Pertanto, il condomino interessato a tutelare i propri diritti non potrà rivolgersi direttamente al giudice ordinario, bensì – in via preliminare – dovrà avviare il procedimento arbitrale, pena l’improcedibilità della domanda presentata dinanzi al giudice statale ordinariamente competente.
In altre parole, la predisposizione della clausola compromissoria esclude che il giudice ordinario possa conoscere immediatamente la controversia.
Questa, piuttosto, dovrà essere dapprima sottoposta al vaglio di arbitri, nel tentativo di risolverla in via stragiudiziale.
È altresì posizione giurisprudenziale frequente quella per cui la clausola compromissoria sia da considerarsi valida ancorché non approvata specificatamente per iscritto dall’acquirente di un immobile sito in un condominio, e il cui regolamento predisponga tale clausola.
Invero, per presupporne la conoscenza si ritiene sufficiente che il regolamento condominiale che la preveda sia stato allegato al rogito. Quanto ai poteri dell'amministratore, quest'ultimo può prevedere, in via autonoma, la clausola compromissoria?
Si premette, anzitutto, come la sottoscrizione dell’amministratore condominiale di una clausola compromissoria nell’interesse del condominio costituisca un atto di straordinaria amministrazione.
Dunque, esso eccede il limite fissato al potere rappresentativo dell’amministratore di condominio, ai sensi degli artt. 1130 e 1131 c.c. Anche gli Ermellini si sono espressi al riguardo, ribadendo il carattere autonomo della clausola compromissoria rispetto al contratto alla quale essa si riferisce.
Ne consegue, pertanto, che il potere di stipularla non possa considerarsi compreso nelle facoltà necessarie per l’espletamento del mandato che il rappresentato abbia conferito al proprio rappresentante; piuttosto, quel potere dovrà essere oggetto di altra e specifica convenzione (cfr. Cassazione civile, Sez. I, 30/08/1995, n. 9162).
Pertanto, l’amministratore – per poter validamente impegnare l’interno condominio al rispetto della clausola compromissoria da lui sottoscritta in via autonoma – dovrà essere espressamente autorizzato in tal senso dall’assemblea condominiale.
In difetto, i condomini potranno richiedere l’annullamento della clausola medesima ai sensi e per gli effetti degli artt. 1133 e 1137 c.c.
 
 
Dott.ssa Maria Tremolada
 
 
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  1. COVID-19 E LOCAZIONI: ALCUNE QUESTIONI PARTICOLARI
  2. COVID-19 E LOCAZIONI – ALCUNI AGGIORNAMENTI
  3. CONDOMINIO E AGIBILITA’
  4. COVID-19 E RECUPERO DEL CREDITO IN CONDOMINIO