Condominio e Proprietà

18 maggio 2020

L’art. 1 comma 10 del decreto-legge pubblicato questo week end, sabato 16 maggio 2020, dispone che: “le riunioni si svolgono garantendo il rispetto della distanza di sicurezza interpersonale di almeno un metro”.
Applicando tale regola alle assemblee condominiali, i problemi non possono di certo dirsi superati.
Per prima cosa occorre individuare la sala idonea a garantire il rispetto delle distanze interpersonali; sala che dovrà anche essere sottoposta, prima e dopo, alla sanificazione.
Trattasi di sale che nella maggior parte dei casi dovranno essere di notevoli dimensioni, con tutte le conseguenze in termini di costi che ne derivano.
Si segnala sul punto come Confedilizia abbia immediatamente diffuso le prime linee guida che dovranno essere seguite, onde agevolare la ripresa della vita e della gestione condominiale.
Vero è che nella maggior parte dei casi le assemblee che potranno svolgersi con modalità telematiche rappresenteranno sempre più un’opportunità, pur segnalando come ad oggi non siano
ancora stati presi provvedimenti sulla tenuta delle delibere da assumere, in relazione alle quali permane un elevato rischio di impugnazione per i motivi più disparati (mancato esercizio del diritto di voto o di partecipazione per il venir meno della connessione internet o per la scarsa velocità della stessa o perfino per non averla affatto).
Sul punto, si riporta quanto specificato dal Ministero della Giustizia in una Nota del 6 aprile u.s.: “l’unica competenza attribuita a questo Ministero in ordine agli amministratori di condominio è, invero, quella prevista dall’art. 5 comma 4 del D.M. 13 agosto 2014 n. 140, che introduce l’obbligo, in capo al responsabile scientifico, di comunicare l’inizio di ciascun corso di formazione, le modalità di svolgimento, i nominativi dei formatori e dei responsabili scientifici al Ministero della giustizia non oltre la data di inizio del corso, tramite posta certificata, all’indirizzo elettronico indicato sul sito ministeriale.”
Quale corollario, il Ministero ha ritenuto non opportuno fornire una disamina ermeneutica in ordine alla disciplina delle assemblee di condominio, con particolare attenzione alle modalità di svolgimento telematiche, atteso che il parere esulerebbe dalle competenze ministeriali e, in ogni caso, verterebbe su profili – validità delle assemblee – suscettibili di tutela giurisdizionale da parte dei condomini, con la conseguenza che ogni eventuale parere rischierebbe di sovrapporsi con l’accertamento da condursi in sede giurisdizionale nel caso di impugnazione.
In mancanza di chiarimenti a livello ministeriale, sarà pertanto necessario attenersi alla legislazione emergenziale, benché, a ben vedere, nessuna norma emanata in questo periodo riguardi espressamente il Condominio, con la conseguenza che la materia dovrà essere esaminata facendo applicazione, per analogia, di quanto previsto con riguardo ai luoghi di lavoro e al datore di lavoro, ovvero alla materia societaria, laddove l’art. 106 decreto-legge 18/2020 prevede, ad esempio, l’espressione del voto in via telematica o per corrispondenza e l’intervento in assemblea mediante mezzi di telecomunicazione.
Inutile dire come anche con la pubblicazione dell’ultimo decreto-legge del 16 maggio 2020 si sia persa l’ennesima occasione per fare chiarezza sul punto, lasciando alla libera interpretazione una questione così delicata come la validità delle delibere da assumere nelle tele-assemblee.
Questo perché la materia condominiale troppe volte viene sottovalutata, senza considerare come il patrimonio del 70% degli italiani si trovi all’interno dei condomini, ove transitano interessi enormi che potranno costituire una risorsa preziosa nella fase di ripresa dell’economia nazionale.
Si pensi a titolo esemplificativo ai lavori in condominio e al relativo bonus fiscale del 110% previsto dal Governo, di cui abbiamo parlato anche all’interno del ciclo di webinar organizzato da UPEL con l’avvocato Corrado Demolli.
E forse proprio per evitare ulteriori rallentamenti nel rilancio dell’economia si è preferito non prendere provvedimenti chiari in materia di assemblee condominiali, onde demandare ai singoli amministratori ogni scelta in merito alla possibilità di indire le assemblee e alle modalità di svolgimento, con tutte le conseguenze che ne derivano in termini di responsabilità degli stessi.
Se il recente decreto-legge del 16 maggio guarda alle tele-assemblee in termini di opportunità, meglio rispondenti alle nuove esigenze di sicurezza, di gratuità - rispetto ai costi impegnativi altrimenti da sostenere per la sala necessaria per decreto – e di maggiore partecipazione, laddove garantiscono la presenza anche di chi è immunodepresso, perché anziano o sottoposto a cure, ovvero di chi è in quarantena, il mio consiglio rimane quello della massima prudenza.
Rimane fermo il suggerimento di attendere maggiori chiarimenti prima di indire le assemblee con modalità assimilabili a quelle previste per le società ovvero per le riunioni private, atteso che le peculiarità che attengono al Condominio, quali la possibile partecipazione alle assemblee oltre ai condomini anche di delegati o terzi (tecnici), non consentono facili applicazioni analogiche.
Solo l’emanazione di norme ad hoc in tema di video-assemblee e di tenuta delle relative delibere farà decadere ogni resistenza rispetto a tale modalità di svolgimento, con la certezza che, una volta superati i problemi, la loro utilità verrà compresa e le tele-assemblee verranno introdotte stabilmente quale strumento alternativo e sussidiario. 
 

Avv. Giorgia Colombo
 
 

Per ogni ulteriore informazione e/o richiesta di approfondimento, contattare:
DDC Studio Legale (P.IVA 05986790961)
Tel: + 39 02.6431749 - Fax: + 39 02.66116694
This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.
www.ddcstudiolegale.com

 

28 aprile 2020
 
Nell’attuale situazione di emergenza il divieto di svolgimento delle assemblee condominiali secondo le modalità ordinarie, nonché le difficoltà inerenti la concreta promozione delle c.d. “teleassemblee”, stanno avendo innegabili riflessi negativi sulla gestione del condominio stesso.
In particolare, si segnala come una delle maggiori criticità si riscontri nel recupero delle somme necessarie per far fronte alle spese inerenti i servizi indispensabili per la vita condominiale, che, di regola, vengono deliberate dall’assemblea mediante l’approvazione del preventivo e del relativo piano rateale.
Ed invero, gas, luce ed acqua sono solo alcuni dei servizi le cui spese, ad onta dell’emergenza sanitaria, continuano a maturare.
E se è vero che fino al 3 maggio p.v. ARERA ha deciso di bloccare tutte le pratiche per morosità nonché di evitare il distacco della fornitura dei clienti inadempienti, nulla toglie che dopo tale data sarà necessario saldare tutti gli arretrati dovuti (salvo, ovviamente, ulteriori proroghe del blocco).
Quali misure possono essere adottate per affrontare tale problematica?
Innanzitutto, inutile dire come si dimostrerà risolutiva la disponibilità e la buona volontà dei condomini, chiamati, in primis, a non approfittare della situazione di emergenza per sospendere la corresponsione delle rate già approvate e, in secondo luogo, a collaborare con l’amministrazione di fronte alle eventuali (e probabili) richieste di pagamento di somme non deliberate dall’assemblea e determinate sulla base delle risultanze dell’ultima gestione ordinaria nonché sulle previsioni di spesa per il futuro immediato.
Laddove tale cooperazione dovesse mancare, si segnala come siano stati sollevati molteplici dubbi in relazione alla possibilità per l’amministratore di agire giudizialmente attraverso l’instaurazione di un procedimento monitorio.
Difatti, l’art. 63, c. 1, disp. att. c.c. dispone chiaramente che, in materia di oneri condominiali, al fine di ottenere l’emissione di un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, l’amministratore debba produrre la delibera assembleare che approvi la spesa ed il relativo riparto. Ma laddove la delibera non ci sia, come procedere?
A tale proposito, preme segnalare come trattasi di questione che è già stata affrontata dagli ermellini (Cassazione Civile, sentenza n. 24299/2008), i quali hanno affermato come costituisca un principio basilare e ineliminabile al fine di garantire la corretta gestione del condominio, riconoscere all’amministratore il potere di riscuotere le quote degli oneri in forza di un bilancio preventivo, sino a quando questo non sia sostituito dal consuntivo regolarmente approvato.
Difatti, affermare il contrario - ovverosia ritenere che il preventivo sia azionabile sino a che non sia scaduto l'esercizio cui esso si riferisce -  impedirebbe all’amministrazione di procedere con la riscossione degli oneri, con la conseguente impossibilità di “gestione del condominio - per tutto il tempo intercorrente tra la scadenza dell'esercizio e l'approvazione del consuntivo, periodo che potrebbe ipotizzarsi anche lungo in relazione a molteplici possibili eventi”, tra i quali si può sicuramente annoverare l’impossibilità di svolgimento dell’assemblea a causa del contagio da Covid-19.
Per quanto concerne, invece, la riscossione coattiva delle somme richieste in via emergenziale in assenza di una delibera assembleare, si segnala un’ulteriore pronuncia della Cassazione, che precisa come l’amministratore possa ottenere l’emissione di un decreto ingiuntivo di pagamento dei contributi dovuti “anche in base a prospetti mensili delle spese condominiali non contestati, ma in questo caso non può ottenere la clausola della provvisoria esecuzione” (cfr. Cassazione Civile, sentenza n. 1585/1973).
Difatti, l’obbligo di ciascun condomino di contribuire alle spese condominiali necessarie per la manutenzione ordinaria, per la conservazione, per il godimento delle parti comuni dell'edificio e dei servizi condivisi, sorge nel momento in cui vi è il compimento effettivo di un’attività gestionale nell'interesse comune: “l'obbligo insorge ex lege non appena si compia l'intervento nel nome di un'esigenza collettiva apprezzata dall'organo - l'amministratore - nelle cui attribuzioni rientra erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni (art. 1130, n. 3, c.c.)”; pertanto, “laddove non siano in dubbio l'effettiva erogazione delle spese da parte dell'amministratore e la pertinenza di esse alla gestione ordinaria dell'immobile e dei servizi condominiali”, l’organo amministrativo può agire in giudizio al fine di ottenere l’esecuzione coattiva della prestazione (cfr. Corte d'Appello di Palermo, Sez. II, sentenza del 12/04/2017).
Tale orientamento viene confermato dallo stesso art. 1129, c. 9 c.c., che impone all’amministratore di agire “anche” ai sensi dell’art. 63, c. 1, disp. att. c.c., con la conseguenza che non risulta esclusa la possibilità di avviare il procedimento d’ingiunzione ove non si disponga di un piano di riparto deliberato dai condomini, a condizione, però, che il credito vantato dal condominio risulti connotato da certezza, liquidità ed esigibilità.
Chiarito quanto sopra, si segnala come negli scorsi giorni sia stata presentata un’interrogazione alla Camera dei Deputati che, finalizzata ad incentivare l’adozione di misure che permettano il superamento dei limiti in cui è incorso in tale periodo l’esercizio dell’attività gestionale da parte degli amministratori, comprende, tra le altre, la proposta di elaborare norme ad hoc per i debiti condominiali - tanto nei rapporti interni, quanto in relazione ai debiti verso fornitori - nonché lo snellimento delle procedure di recupero del credito.
 
 
Dott.ssa Mariachiara Ceriani
 
 
 
Per ogni ulteriore informazione e/o richiesta di approfondimento, contattare:
DDC Studio Legale (P.IVA 05986790961)
Tel: + 39 02.6431749 - Fax: + 39 02.66116694
This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.
www.ddcstudiolegale.com
 

12 maggio 2020 

L’arbitrato, disciplinato dagli artt. 806 ss. c.p.c. come novellati dal d.lgs. n. 40/2006, costituisce uno strumento stragiudiziale e privato di risoluzione delle controversie, facoltativo ed alternativo rispetto alla giurisdizione ordinaria.
A seconda della volontà delle parti, è possibile distinguere due tipologie di arbitrato: da un lato, l’arbitrato c.d. rituale, il quale devolve agli arbitri una funzione giurisdizionale vera e propria e si conclude con un lodo arbitrale avente efficacia di sentenza ai sensi dell’art. 824 bis c.p.c.; dall’altro, l’arbitrato c.d. irrituale, con cui si conferisce agli arbitri un mandato per risolvere una certa controversia mediante atto negoziale.
L’accesso allo strumento in esame di risoluzione stragiudiziale delle controversie, aventi ad oggetto i diritti indisponibili (cfr. art. 806 c.p.c.), è subordinato a un compromesso ovvero a una clausola compromissoria.
Il compromesso è quel contratto con il quale le parti decidono di sottrarre una controversia già insorta alla cognizione del giudice ordinario e deferire la decisione ad uno o più arbitri, mentre la clausola compromissoria consiste in quell’atto negoziale con il quale le parti decidono di sottoporre all’esame di arbitri, in via preventiva ed eventuale, la soluzione di controversie future.
In entrambi i casi è prevista la forma scritta.
Nel caso del Condominio, la clausola compromissoria può essere inserita nel regolamento condominiale.
Ciò vale sia con riguardo al regolamento di condominio c.d. interno, ovvero quello predisposto dai condomini e da essi sottoscritto all’unanimità, sia nel regolamento di condominio c.d. esterno, vale a dire quello redatto dal costruttore dell’immobile e allegato ai rogiti notarili di acquisto.
Costante giurisprudenza di legittimità ritiene che la previsione di siffatta clausola all'interno di un regolamento condominiale sia condizione di procedibilità della domanda.
Pertanto, il condomino interessato a tutelare i propri diritti non potrà rivolgersi direttamente al giudice ordinario, bensì – in via preliminare – dovrà avviare il procedimento arbitrale, pena l’improcedibilità della domanda presentata dinanzi al giudice statale ordinariamente competente.
In altre parole, la predisposizione della clausola compromissoria esclude che il giudice ordinario possa conoscere immediatamente la controversia.
Questa, piuttosto, dovrà essere dapprima sottoposta al vaglio di arbitri, nel tentativo di risolverla in via stragiudiziale.
È altresì posizione giurisprudenziale frequente quella per cui la clausola compromissoria sia da considerarsi valida ancorché non approvata specificatamente per iscritto dall’acquirente di un immobile sito in un condominio, e il cui regolamento predisponga tale clausola.
Invero, per presupporne la conoscenza si ritiene sufficiente che il regolamento condominiale che la preveda sia stato allegato al rogito. Quanto ai poteri dell'amministratore, quest'ultimo può prevedere, in via autonoma, la clausola compromissoria?
Si premette, anzitutto, come la sottoscrizione dell’amministratore condominiale di una clausola compromissoria nell’interesse del condominio costituisca un atto di straordinaria amministrazione.
Dunque, esso eccede il limite fissato al potere rappresentativo dell’amministratore di condominio, ai sensi degli artt. 1130 e 1131 c.c. Anche gli Ermellini si sono espressi al riguardo, ribadendo il carattere autonomo della clausola compromissoria rispetto al contratto alla quale essa si riferisce.
Ne consegue, pertanto, che il potere di stipularla non possa considerarsi compreso nelle facoltà necessarie per l’espletamento del mandato che il rappresentato abbia conferito al proprio rappresentante; piuttosto, quel potere dovrà essere oggetto di altra e specifica convenzione (cfr. Cassazione civile, Sez. I, 30/08/1995, n. 9162).
Pertanto, l’amministratore – per poter validamente impegnare l’interno condominio al rispetto della clausola compromissoria da lui sottoscritta in via autonoma – dovrà essere espressamente autorizzato in tal senso dall’assemblea condominiale.
In difetto, i condomini potranno richiedere l’annullamento della clausola medesima ai sensi e per gli effetti degli artt. 1133 e 1137 c.c.
 
 
Dott.ssa Maria Tremolada
 
 
Per ogni ulteriore informazione e/o richiesta di approfondimento, contattare:
DDC Studio Legale (P.IVA 05986790961)
Tel: + 39 02.6431749 - Fax: + 39 02.66116694
This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.
www.ddcstudiolegale.com

24 aprile 2020

Ai sensi e per gli effetti dell’art. 1102 c.c. i condomini, in qualità di comproprietari delle parti comuni, hanno il diritto di utilizzare tali spazi purché non mutino la loro destinazione e non ledano il diritto di godimento altrui sulle medesime parti.
La tolleranza nei confronti degli altri condomini, con particolare attenzione al diritto di godimento sia dei beni di proprietà esclusiva sia dei beni di proprietà comune, trova il proprio fondamento nelle regole di buon vicinato e nell’interpretazione inversa dell’art. 832 c.c., che statuisce il diritto di proprietà e di godimento nei limiti dell’ordinamento giuridico, da cui si ricava dunque l’obbligo per ciascuno di non ledere l’altrui diritto di godimento.
A ciò si aggiunga l’art. 844 c.c., che stabilisce che il godimento del proprio diritto che vada oltre la normale tollerabilità comporti un danno risarcibile per i soggetti terzi.
Quanto al criterio da utilizzare ai fini dell’individuazione delle condotte che superino la normale tollerabilità, si registrano diversi orientamenti giurisprudenziali.
Secondo un primo indirizzo occorre fare riferimento al parametro disposto dall’autorità amministrativa in adesione alle recenti disposizioni legislative: “Ai fini dell’attuazione del comma 1, si applicano i criteri di accettabilità del livello di rumore di cui alla legge 26 ottobre 1995, n. 447, e alle relative norme di attuazione” (art. 1 bis legge di bilancio 2019).
Viceversa, un secondo orientamento ritiene che le prescrizioni amministrative non possano applicarsi nelle controversie tra privati, laddove “nel determinare le modalità di rilevamento dei rumori e i limiti di tollerabilità in materia di immissioni rumorose, al pari dei regolamenti comunali limitativi dell'attività rumorosa, la legge fissa, quale misura da non superare per le zone non industriali, una differenza rispetto al rumore ambientale pari a 3 decibel in periodo notturno e in 5 decibel in periodo diurno, ed è una legge che persegue finalità di carattere pubblico e opera nei rapporti fra i privati e la pa” (sent. Corte Cass n. 17051/2011 – Sent. Corte Cass. n. 1391/2007).
Peraltro, la Suprema Corte ha recentemente precisato come il limite di tollerabilità di cui all'art. 844 c.c. non abbia comunque carattere assoluto, ma relativo, e debba essere fissato tenendo conto delle peculiarità del caso concreto (Sent. Corte Cass. n. 6906/2019), con la conseguenza che sarà onere del Giudice di merito valutare se le immissioni lamentate siano da considerarsi oltre la normale tollerabilità, e ciò indipendentemente dal superamento o meno delle disposizioni amministrative di cui alla L. 447/1995 e ss modifiche.
Ora, il luogo dove la disciplina delle immissioni rumorose trova maggiore applicazione è sicuramente il condominio di edifici.
In tale contesto, difatti, i condomini godono della proprietà esclusiva dell’immobile, oltreché della proprietà in comunione con gli altri condomini, e tale situazione comporta l’insorgenza di turbative che possono disturbare la quiete dei singoli.
La statuizione è acuita dalla situazione di emergenza sanitaria attuale, laddove le misure di contenimento adottate impongono a tutti i cittadini italiani di rimanere nelle proprie abitazioni, salvo comprovati motivi di salute e di lavoro.
Trattasi di situazione che inevitabilmente incide sulle immissioni rumorose, e che rende la tollerabilità inferiore rispetto ai canoni ordinari, dato lo stress cui si è sottoposti.
Così anche i rumori più comuni, quali le urla dei bambini, il volume alto della musica o della televisione, gli schiamazzi e i cani che abbaiano, vengono percepiti in modo amplificato.
Per rimediare a tali situazioni si consiglia di chiedere l’intervento dell’amministratore di condominio, e, in assenza di un positivo riscontro da parte dei condomini “molestatori”, il condomino molestato potrà agire giudizialmente in sede civile al fine di veder condannata la controparte alla cessazione di ogni azione molesta che superi la normale tollerabilità.
Si evidenzia tuttavia come la condotta molesta tenuta dai condomini possa anche integrare una fattispecie di reato ai sensi dell’art. 659 c.p., che punisce con l’arresto fino a tre mesi o l’ammenda fino a 309 euro chiunque disturba il riposo o le occupazioni degli altri.
La condotta dei condomini integra una fattispecie di reato laddove comporti un disturbo a più soggetti (ad esempio coinvolga e disturbi tutti i condomini di uno stabile come è stato appurato in una pronuncia della Corte di Cassazione n. 38901/2018).
Il reato è stato pensato dal Legislatore con il fine di tutelare il bene giuridico della quiete pubblica e si configura tramite la presenza necessaria della condotta di disturbo idonea a danneggiare un numero indefinito di persone.
Invero, trattandosi di un reato di pericolo presunto, ai fini della sua configurazione non è necessaria la prova dell’effettivo disturbo di più persone, ma è sufficiente l’idoneità del fatto a disturbare un numero indeterminato di persone (Sent. Corte Cass. n, 40393/2004).
La valutazione è rimessa al giudice di merito, il quale è chiamato a giudicare se la condotta sia effettivamente potenzialmente lesiva del bene giuridico protetto dalla normativa in esame.
Altro elemento necessario ai fini della configurazione del reato è la volontarietà della condotta incriminata a nulla rilevando l’esistenza o meno del dolo (ossia consapevolezza di arrecare un danno ad altre persone).
 
 
Avv. Dora Ballabio
 
 
Per ogni ulteriore informazione e/o richiesta di approfondimento, contattare:
DDC Studio Legale (P.IVA 05986790961)
Tel: + 39 02.6431749 - Fax: + 39 02.66116694
This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.
www.ddcstudiolegale.com

11 maggio 2020

1- Ha destato particolare stupore la lettera con la quale alcuni condomini si sono lamentati con l’amministratore di condominio in merito alla scelta di uno dei proprietari di mettere a disposizione il proprio appartamento libero a due operatori della sanità che sarebbero arrivati da lì a pochi giorni per lavorare nell’ospedale della città.
Giuridicamente, tale opposizione, seppur fondata sul maggior rischio della diffusione del contagio, è del tutto irrilevante, in quanto verrebbe ad essere pregiudicato irrimediabilmente il diritto di proprietà di cui all’art. 832 c.c.
Ed invero, all’assemblea non è riconosciuto il potere di deliberare limitazioni al diritto di proprietà e, anzi, un’eventuale delibera in tal senso risulterebbe eccedente rispetto ai poteri riconosciuti alla stessa compagine condominiale dall’art. 1135 c.c.
Peraltro, eventuali limitazioni all’uso della proprietà esclusiva possono essere previste dal regolamento condominiale solo se di natura contrattuale. 
È difatti possibile che il regolamento imponga particolari limitazioni al godimento della proprietà esclusiva, purché tali divieti siano espressi, in modo chiaro ed esplicito, e purché lo stesso regolamento sia approvato all'unanimità dai condomini presenti nell'edificio oppure accettato con la sottoscrizione del rogito notarile con cui il costruttore, all'atto della vendita, ha preteso l’approvazione non solo del contratto vero e proprio, ma anche del regolamento di condominio.
 
2- Il lockdown conseguito alla diffusione del Covid-19 ha determinato la sospensione di molte attività, tra cui quelle universitarie.
Il blocco delle attività accademiche ha peraltro preceduto di qualche settimana la chiusura totale del Paese, spingendo molti studenti fuori sede a lasciare l’appartamento preso in locazione e tornare nelle città natale.
Tale circostanza ha fatto sorgere molti dubbi in merito ai diritti e agli obblighi vigenti in capo allo studente-conduttore, quali la possibilità di ottenere la riduzione del canone e il legittimo esercizio del diritto di recesso.
Si segnala come molte questioni siano sorte altresì rispetto al coinquilino che, a differenza del proprio compagno di appartamento, abbia deciso di rimanere nell’immobile condotto in locazione.
Ed invero, in caso di contratto di locazione a più conduttori, la legge consente a ciascuno di essi il diritto di recedere dal contratto, nel rispetto delle norme o delle pattuizioni che regolano il recesso, anche senza che gli altri facciano lo stesso.
Si configurerà così un “recesso parziale” e il contratto manterrà efficacia nei confronti dei conduttori restanti, obbligati in solido al pagamento dell’intero canone.
Il conduttore che recede, però, resterà obbligato al pagamento del canone fino all’intervenuto recesso.
A supportare l’esistenza in capo a ciascun conduttore di un autonomo diritto di recesso esercitabile individualmente, a fronte di un rapporto contrattuale a sé stante con il locatore, sovviene la Cassazione n. 1011/1978, secondo la quale “[…]In tal caso si deve ritenere che essi siano obbligati in solido a norma degli articoli 1292 e 1294, Codice civile, poiché si versa in ipotesi di obbligazioni solidali, nelle quali si ha in realtà, non un'obbligazione unica con pluralità di soggetti, ma tante singole obbligazioni quanti sono i debitori, connesse fra loro e aventi, ciascuna, per oggetto l'identica prestazione”.
E non risulta necessario il consenso dell’altro conduttore, chiamato a valutare la sostenibilità di un canone interamente a suo carico e, in caso negativo, ad esercitare a sua volta il diritto di recesso.
Diverso è il caso in cui sia il contratto stesso a contemplare una clausola risolutiva, che preveda che il recesso di un solo conduttore comporti la risoluzione del rapporto locatizio nei confronti dell'altro.
Trattasi di clausola da considerarsi valida, in quanto qualificabile quale condizione risolutiva, ossia come avvenimento futuro ed incerto al quale le parti intendono subordinare l’efficacia o la risoluzione del contratto o di una singola pattuizione negoziale.
 
3 - Altra questione legittimamente posta in queste ultime settimane è quella inerente il subentro di un nuovo coinquilino: è, difatti, prassi diffusa che, negli appartamenti in condivisione, gli inquilini che lascino l’appartamento vengano sostituiti da altri soggetti, così da garantire il contenimento dei costi pro capite.
Sul punto, preme evidenziare come sia fondamentale considerare il rapporto di locazione in essere tra le parti, nonché l’oggetto dello stesso.
In primis, sembra potersi affermare che, in caso di “recesso relativo”, ossia di uno dei conduttori, il proprietario non possa imporre il subentro di un nuovo coinquilino, laddove il rapporto locatizio tra questi ultimi ed il locatore sia unico.
Difatti, se i conduttori occupanti l’immobile garantiscono il pagamento dell’intero canone pattuito,  compresa la quota che in precedenza spettava al coinquilino, non si vede in ragione di quale diritto il locatore possa imporre il subentro di un altro soggetto nel rapporto locatizio.
Per quanto concerne, invece, i contratti di locazione per studenti universitari, disciplinati dal D.M. del 30/12/2002, al locatore è riconosciuta la possibilità di concedere in locazione solo parte dell’immobile (a livello esemplificativo, l’uso esclusivo di una camera e l’uso comune di zone quali la cucina e il bagno).
In suddette ipotesi, lo studente sembrerebbe essere costretto ad accettare la scelta del coinquilino effettuata dal proprietario, libero di disporre del proprio diritto di proprietà.
In aggiunta, lo studente, sottoscrivendo il contratto di locazione avente ad oggetto solo parte dell’immobile, accetta la possibilità che la restante parte dell’unità immobiliare venga concessa in godimento ad altra persona.
Risultano, pertanto, limitate le possibilità di rimostranza nei confronti del locatore, anche in questo periodo, in cui l’ingresso di un nuovo inquilino è accompagnato dall’incertezza con riguardo alle condizioni di salute, abitudini, quotidianità, e, pertanto, dal timore di venire contagiati.
L’emergenza epidemiologica da Covid-19 sta, però, imponendo, non solo la rivisitazione del  proprio comportamento quotidiano, ma altresì la rivalutazione di diritti e doveri generalmente riconosciuti dalla legge, seppur sia ormai evidente che la normativa dettata al fine di superare positivamente l’attuale situazione di crisi non prenda nella dovuta considerazione molte esigenze che in concreto sorgono.
In particolare, nel caso di specie, è necessario considerare che il diritto di disporre liberamente della proprietà riconosciuto al locatore debba essere bilanciato con il diritto alla salute del conduttore di cui all’art. 32 Cost.
In aggiunta, si segnala come sia altresì inevitabilmente coinvolto il diritto alla privacy del nuovo inquilino, i cui dati sanitari sono protetti dal GDPR del 2016 quali dati sensibilissimi.
A tal proposito, si segnala come la Corte di Giustizia dell’Unione Europea, seppur con riferimento all’art. 7 della Direttiva 95/46, abbia autorizzato la comunicazione dei dati personali ogniqualvolta vi sia la necessità di tutela di un legittimo interesse dei terzi e sempre che la libertà del singolo alla protezione dei suoi dati non prevalga sul legittimo interesse perseguito (Corte Giustizia UE 11 dicembre 2019 n. 708 e Corte Giustizia UE 16 gennaio 2019, n. 496).
Orbene, appare evidente come la problematica in oggetto non sia di facile soluzione, coinvolgendo diritti che, ordinariamente, sono tutelati in via assoluta. 
 
 
Dott.ssa Mariachiara Ceriani
 
 
Per ogni ulteriore informazione e/o richiesta di approfondimento, contattare:
DDC Studio Legale (P.IVA 05986790961)
Tel: + 39 02.6431749 - Fax: + 39 02.66116694
This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.
www.ddcstudiolegale.com

21 aprile 2020

La L. 220/2012 e la giurisprudenza antecedente

 
La L. 220/2012, c.d. Riforma del Condominio, non ha riconosciuto alcuna personalità giuridica autonoma in capo al Condominio, benché abbia individuato elementi che paiono orientarsi – seppur timidamente – verso questa direzione.
Tale riforma, piuttosto, ha recepito l’orientamento giurisprudenziale precedentemente sviluppatosi in materia, secondo cui l’esistenza dell’organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire in difesa dei diritti connessi alla loro partecipazione, né di intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata legittimamente assunta dall’amministratore.
Trattasi di indirizzo che, fatti salvi i poteri di rappresentanza dell’amministratore di cui all’art. 1131 c.c., trova il suo perdurante ancoraggio nella natura degli interessi in gioco nelle cause relative ai diritti dei singoli sulle parti comuni o sui propri beni facenti parte del Condominio.
 
Sezioni Unite n. 19663/2014 e la capacità giuridica autonoma del Condominio
 
Successivamente, la Suprema Corte è intervenuta a Sezioni Unite con la pronuncia n. 19663/2014 statuendo la legittimazione esclusiva in capo al Condominio, in persona del suo amministratore pro tempore, che sia stato autorizzato in tal senso dall’Assemblea dei condomini.
Trattasi di revirement, laddove gli Ermellini hanno qualificato il Condominio quale “centro di imputazione di interessi, di diritti e doveri, cui corrisponde una piena capacità processuale”.
 
Sezioni Unite n. 10934/2019 e il ritorno al passato
 
Di recente, con la sentenza n. 10934/2019 la Suprema Corte è nuovamente intervenuta a Sezioni Unite in materia, ribadendo l’indirizzo precedente e riconoscendo in capo al singolo condomino la legittimazione attiva e passiva, autorizzando quest’ultimo ad intervenire nel giudizio che vede come parte il proprio Condominio, e ciò indipendentemente dal fatto che il Condominio sia attore ovvero convenuto.
Parimenti, è stato riconosciuto in capo al singolo condomino il potere di impugnare qualsivoglia sentenza di condanna emessa nei confronti dell’intero Condominio, sull’assunto che il diritto di ogni partecipante ha ad oggetto le cose comuni nella loro interezza, non rilevando la circostanza della mancata impugnazione da parte dell’amministratore.
La ratio dei poteri processuali dei singoli condomini risiede, difatti, nel carattere necessariamente autonomo del potere del condomino di agire a tutela dei suoi diritti di comproprietario "pro quota", e di resistere alle azioni da altri promosse anche allorquando gli altri condomini non intendano agire o resistere in giudizio (cfr. Cass. n. 8479/99).
Ed invero, è il diritto dell'amministratore che si aggiunge a quello dei naturali e diretti interessati ad agire per il fine indicato a tutela dei beni dei quali sono comproprietari, insidiati da azioni illegittime di altri condomini o di terzi (cfr. Cass. n. 11106/1996; Cass. n. 9629/91).
E non potrebbe essere diversamente, poiché: a) si discute di diritti reali; b) sussistono molteplici realtà condominiali in cui non è imposta obbligatoriamente la nomina di un amministratore (art. 1129 c.c., comma 1); c) difetta una precisa scelta del legislatore che investa esplicitamente ed esclusivamente il Condominio (e il suo amministratore) del potere di difendere le parti comuni (e i riflessi sulla proprietà dei singoli).
Alla luce di quanto sopra, gli Ermellini hanno ribadito la natura di ente di gestione in capo al Condominio, privo di capacità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, atteso che la natura del Condominio e i poteri conferiti al suo amministratore pro tempore dagli articoli 1130 e 1131 c.c. non possono in alcun modo limitare le facoltà e i poteri dei singoli condomini, bensì solo affiancarsi ad essi: il diritto dell’amministratore “si aggiunge” a quello dei diretti interessati (c.d. condomini) senza mai sostituirsi (cfr. Cassazione n. 11106/1996; Cassazione n. 9629/1991).
 
Se la riforma del Condominio non è riuscita a fare chiarezza sul punto, la giurisprudenza di legittimità, intervenendo ripetutamente a Sezioni Unite, sta cercando di arrrivare ad un arresto definitivo.
 
 
Dott.ssa Maria Tremolada
 
 
Per ogni ulteriore informazione e/o richiesta di approfondimento, contattare:
DDC Studio Legale (P.IVA 05986790961)
Tel: + 39 02.6431749 - Fax: + 39 02.66116694
This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.
www.ddcstudiolegale.com

8 maggio 2020

Quante solo le unità immobiliari ad essere rimaste inutilizzate? Quanti studenti fuori sede sono rientrati nelle loro città abbandonando gli appartamenti presi in locazione? Quanti esercizi commerciali sono rimasti chiusi in forza delle misure adottate a livello nazionale?
Queste sono solo le prime domande che sorgono spontanee.
Le altre, più concrete e sempre più urgenti, riguardano le soluzioni adottate: com’è intervenuto il Governo nei rapporti tra locatore e conduttore?
Ad oggi permane il generale obbligo per il conduttore di adempiere la propria obbligazione; anche perché ad oggi non risultano sospese e tantomeno interrotte le tasse locatizie e immobiliari.
Al di là del generale obbligo di comportarsi secondo buona fede nell’esecuzione del contratto (art. 1375 c.c.), ogni caso sarà da valutare in concreto, senza possibilità di generalizzazioni, non essendo ad oggi il locatore costretto a concedere eventuali rinegoziazioni, salvo il caso in cui tale obbligo sia previsto dallo stesso contratto.
L’eventuale accordo di rinegoziazione è incentivato dal Governo in quanto potrà essere registrato gratuitamente (modello 69), e comporterà anche un risparmio d’imposta per il locatore.
Con particolare attenzione alle locazioni commerciali, il lockdown commerciale ha destato molti dubbi in punto di esecuzione dei rapporti pendenti, e, in particolare, con riguardo a una loro temporanea sospensione.
Date le circostanze ci siamo interrogati sulle soluzioni a disposizione del conduttore, obbligato a tenere chiusa la propria attività e obbligato altresì a versare il canone.
Una sospensione del pagamento del canone potrà essere giustificata dall’impossibilità temporanea (art. 1256, co. II, c.c.) di adempiere la propria obbligazione in quanto il lockdown imposto dal Governo potrà valere quale causa di forza maggiore.
Tuttavia, è bene specificare che l’obbligo di pagare il canone non viene comunque meno, essendo solo sospeso, e pertanto il conduttore dovrà adempiere una volta cessato il lockdown.
Si è posta anche la questione che investe lo squilibrio patrimoniale che si è venuto a creare successivamente alla conclusione del contratto e non addebitabile alle parti, e sul punto viene in rilievo la figura della risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta prevista dall’art. 1467 c.c.
Questo rimedio consente al conduttore di chiedere la risoluzione del contratto nei casi in esame in cui l’avvenimento straordinario travolge l’equilibrio contrattuale, rendendo l’obbligo di una delle parti più difficile rispetto alla statuizione iniziale.
È fatta salva la facoltà per il proprietario di offrire una modifica del contratto che tenga conto delle mutate condizioni per ripristinare l’equilibrio iniziale.
In tema di locazioni commerciali si pone però anche il problema dell’indennità di avviamento prevista dall’art. 34 L. 392/1978, quale indennità dovuta dal locatore al conduttore al termine delle locazioni aventi ad oggetto attività che comportano rapporti diretti con il pubblico, e corrispondente a 18 mensilità per le attività commerciali e 21 per quelle alberghiere.
Tale indennità è riconosciuta al conduttore sempre che la cessazione del contratto non sia dovuta ad uno dei casi tassativi di cui al suddetto articolo 34: risoluzione per inadempimento, disdetta o recesso del conduttore, fallimento o altra procedura concorsuale.
Un tipico esempio di inadempimento è la morosità, ovvero il mancato pagamento dei canoni.
Posto che l’eccessiva onerosità sopravvenuta non è inclusa tra le ipotesi tassative dell’art. 34 L. 392/1978, in tali casi l’indennità di avviamento potrà essere considerata dovuta.
Il locatore potrà comunque offrire di modificare equamente le condizioni del contratto.
Se la proposta di modifica sarà ritenuta valida dal Giudice, l’eventuale declino del conduttore comporterà che la domanda di risoluzione per eccessiva onerosità venga rigettata e il conduttore potrà, a sua discrezione, pagare il canone ovvero recedere dal contratto (art. 27 L. 392/1978) per gravi motivi, con obbligo di pagare il canone per gli ultimi sei mesi e con perdita dell’indennità da avviamento.
Alla luce di quanto sopra, è chiaro che ogni valutazione sarà rimessa al Giudice in caso di contraesti e quest’ultimo farà appello al generale obbligo di buona fede durante l’esecuzione del contratto (art. 1375 c.c.).
In questa direzione peraltro sembra muoversi anche il legislatore, laddove il D.L. “Cura Italia”, poi convertito dalla L. 27/2020, all’art. 91 prevede espressamente che “Il rispetto delle misure di contenimento ((di cui al presente decreto e' sempre valutato)) ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 ((e 1223 del codice civile)), della responsabilità del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti.”
Tale disposizione rappresenterebbe, secondo i primi commenti alla normativa, una particolare tipologia di causa di forza maggiore, consistente nell'adozione da parte dell'Autorità di un provvedimento che esclude la responsabilità per l'inadempimento del debitore, sempre che quest'ultimo abbia agito rispettando i principi di buona fede e diligenza di cui agli artt. 1175 e 1176 c.c.
Tra le misure adottate dal Governo, si segnala l’art. 65 del D.L. “Cura Italia”, poi convertito dalla L. 27/2020, che prevede un credito d’imposta pari al 60% dell’ammontare del canone di locazione (se effettivamente pagato), relativo al mese di marzo 2020, dei soli immobili rientranti nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe).
Il legislatore è poi intervenuto nel settore sportivo, con l'art. 95 del D.L. “Cura Italia”, poi convertito dalla L. 27/2020, che ha previsto la sospensione del pagamento dei canoni di locazione fino al 31 maggio.
E i versamenti dei predetti canoni sono effettuati, senza applicazione di sanzioni ed interessi, in un'unica soluzione entro il 30 giugno 2020 o mediante rateizzazione fino a un massimo di 5 rate mensili di pari importo a decorrere dal mese di giugno 2020.
Sostanziale è la differenza nei contratti ad uso abitativo, anche temporanei, in cui si riscontrano maggiori difficoltà nella configurazione di impossibilità sopravvenuta, poiché il bene mediato è disponibile e fruibile e la prestazione è possibile.
Viceversa, verrà maggiormente utilizzato il rimedio della eccessiva onerosità sopravvenuta.
Un’altra soluzione è il recesso per gravi motivi, laddove il Covid-19 rientra tra i gravi motivi per recedere dal contratto.
Tale facoltà gli spetta anche se non è prevista nel contratto di locazione (ove magari è addirittura esclusa).
Prima di concludere, alcuni cenni meritano gli aspetti processuali.
L’art. 103 del D.L. “Cura Italia”, poi convertito dalla L. 27/2020, ha previsto la sospensione fino al 30.06.2020, poi prorogata al 01.09.2020 dalla legge di conversione, dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, sia ad uso abitativo che diverso.
Anche se tale norma dovrebbe riguardare solo le morosità anteriori alla pandemia, per le quali era già stato emesso un provvedimento di rilascio che verrà quindi eseguito solo a settembre, è chiaro che nei prossimi mesi tutti i procedimenti che verranno incardinati subiranno importanti rallentamenti.
Inoltre, il già menzionato art. 91 del D.L. “Cura Italia” avrà riflessi anche sul piano processuale.
La norma, pur non liberando il conduttore dai propri obblighi (anche se questi potrebbe andare esente da responsabilità in caso di inadempimento) e non comportando automatismi di sorta, in un’ottica processuale potrebbe portare il Giudice, in caso di avvio di una causa di sfratto per morosità, a non convalidare lo sfratto (né ad emettere ordinanze provvisorie d rilascio), con conseguente mutamento del rito con obbligo di mediazione civile quale condizione di procedibilità ex art. 5 D.Lgs. n. 28/2010.
 
Avv. Giorgia Colombo
 
 
Per ogni ulteriore informazione e/o richiesta di approfondimento, contattare:
DDC Studio Legale (P.IVA 05986790961)
Tel: + 39 02.6431749 - Fax: + 39 02.66116694
This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.
www.ddcstudiolegale.com
 

15 aprile 2020

La risposta al quesito è affermativa: il Condominio è parificato al consumatore.
È quanto affermato dalla Sezione I della Corte di Giustizia dell’Unione Europea, chiamata a pronunciarsi sulla questione pregiudiziale posta dal Tribunale di Milano il 1º aprile 2019, che, trovatosi di fronte ad una controversia sorta in merito ad una clausola di un contratto concluso tra un Condominio e una società fornitrice di energia elettrica, ha invitato la CGUE a chiarire se la nozione di consumatore, secondo l’interpretazione accolta dalla direttiva 93/13/CEE, osti o meno all’attribuzione di tale qualificazione al Condominio, ovvero ad un soggetto non riconducibile alla nozione di "persona fisica" e tantomeno a quella di "persona giuridica".
A tal proposito, la normativa europea - volta a ravvicinare le disposizioni legislative, regolamentari e amministrative degli Stati membri concernenti le clausole abusive nei contratti stipulati tra professionisti e consumatore – prevede che rientri nella nozione di consumatore “qualsiasi persona fisica che, nei contratti oggetto della presente direttiva, agisce per fini che non rientrano nel quadro della sua attività professionale ”(cfr. art. 2, lett. b).
Ora, adottando un’interpretazione meramente letterale, è evidente che il Condominio non possegga la natura di persona fisica e che, pertanto, essendo carente di uno dei due requisiti richiesti dalla disposizione, non possa essere ricondotto alla categoria dei c.d. soggetti deboli, che, come tali, necessitano della maggior tutela riconosciuta dalla direttiva.
Tuttavia, la Corte Europea ha accolto un’interpretazione estensiva della predetta definizione, evidenziando come lo scopo della direttiva 93/13 sia quello di assicurare “un'armonizzazione parziale e minima delle legislazioni nazionali in materia di clausole abusive, lasciando agli Stati membri la possibilità di garantire, nel rispetto del trattato, un più elevato livello di protezione per i consumatori mediante disposizioni nazionali più severe di quelle contenute nella medesima direttiva (…)".
Pertanto, nulla osta a che la disciplina in esame possa essere applicata altresì al Condominio.
Trattasi peraltro di pronuncia che conferma l’orientamento maggioritario avallato dalla Suprema Corte di Cassazione, che, in molteplici occasioni, ha riconosciuto che: “al contratto concluso con il professionista dall'amministratore del condominio - ente di gestione sfornito di personalità giuridica, distinta da quella dei suoi partecipanti - si applicano, in presenza degli altri elementi previsti dalla legge, le norme concernenti la tutela del consumatore, atteso che l'amministratore agisce quale mandatario con rappresentanza dei vari condomini, i quali devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale" (cfr. Cassazione Civile, sentenza del 22 maggio 2015, n. 10679).
Ciò in quanto il Condominio costituisce l’organizzazione dei comproprietari, che si dotano in tal modo di una stabile rappresentanza per il compimento di atti specifici relativi alle cose comuni, pur mantenendo la propria natura di persone fisiche.
Quale corollario, la qualifica di consumatore che compete ad ogni singolo proprietario si estende automaticamente al Condominio.
Quanto alle conseguenze che derivano dalla pronuncia della CGUE, l’applicabilità della specifica disciplina prevista dal Codice del Consumo (D.lgs. n. 206/2005) garantirà una maggiore tutela al Condominio.
Basti al riguardo citare le disposizioni relative alla nullità delle clausole vessatorie, ovverosia delle clausole che, a prescindere dalla malafede, penalizzano in modo intollerabile il consumatore, determinando uno squilibrio normativo tra le parti (artt. 33-34 Codice del Consumo); nonché quelle inerenti l’accesso agevolato al giudizio, tra le quali emergono l’art. 66-bis del Codice del Consumo, che sancisce l’inderogabilità della competenza territoriale del giudice del luogo di residenza o di domicilio del  consumatore, e l’art. 35 del Codice del Consumo, che riconosce la possibilità di avviare una tutela collettiva, al fine di ottenere la cancellazione giudiziale delle clausole abusive da tutti i contratti stipulati dall’imprenditore/professionista.
 
 
Dott.ssa Mariachiara Ceriani
 
 
Per ogni ulteriore informazione e/o richiesta di approfondimento, contattare:
DDC Studio Legale (P.IVA 05986790961)
Tel: + 39 02.6431749 - Fax: + 39 02.66116694
This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.
www.ddcstudiolegale.com

7 maggio 2020

Il Condominio è responsabile per la mancata vendita di un appartamento condominiale ove venga dimostrato che la negativa conclusione dell’affare sia stata determinata da un’omessa opera di urbanizzazione imputabile alla compagine condominiale e incidente sull’abitabilità della stessa unità immobiliare.
Trattasi di un principio che è stato recentemente enunciato dalla Suprema Corte con ordinanza n. 8036/2020.
Gli ermellini sono stati chiamati a pronunciarsi in relazione ad una controversia sorta tra un Condominio e il proprietario di uno degli appartamenti, il quale, vedendo concludersi negativamente la trattativa avviata per la vendita dell’immobile, ha citato in giudizio il Condominio, ritenendolo responsabile dei danni patiti.
Secondo la tesi attorea, il potenziale acquirente avrebbe rinunciato all’acquisto dell’unità immobiliare perché priva del certificato di abitabilità, che non era stato concesso per la condizione di insalubrità dei locali, conseguita a sua volta dalla mancata installazione di un sistema di depurazione condominiale.
Ora, il certificato di abitabilità, denominato dal 2016 segnalazione certificata di agibilità, costituisce documentazione attestante il rispetto dei requisiti minimi di salubrità, igiene, sicurezza e risparmio energetico e il suo ottenimento è posto a carico del venditore dell’immobile destinato ad abitazione.
In assenza, l’unità immobiliare sarà incommerciabile. Difatti, pur non essendo il rilascio del certificato di abitabilità elemento essenziale per la validità della successiva compravendita dell’immobile, tale adempimento è comunque oggetto di uno specifico obbligo del venditore, il cui mancato rispetto implica un inadempimento che non solo può essere fonte di un danno risarcibile, ma che legittima altresì una domanda di risoluzione del contratto.
Chiarito quanto sopra, seppur nel nostro ordinamento non vi sia alcuna norma che vieti di alienare un immobile privo dei requisiti di agibilità, il venditore è responsabile di tale omissione, salvo che l’acquirente dichiari espressamente di esserne a conoscenza. 
Proprio in virtù di tali principi, la Corte di Cassazione nella pronuncia in esame ha riconosciuto che, laddove il mancato rilascio del certificato di agibilità sia determinato da un comportamento omissivo del Condominio, il proprietario dell’immobile in vendita possa pretendere ed ottenere un risarcimento dal Condominio per il danno subito ai sensi dell’art. 2043 c.c., purché venga assolto pienamente l’onere probatorio sullo stesso incombente, dimostrando, in particolare, la sussistenza del nesso causale tra la condotta negligente del Condominio e l’evento dannoso.
Ed è proprio per la mancanza del nesso causale che nel caso sottoposto all’esame degli ermellini la domanda avanzata dal condomino non è stata accolta: dalla documentazione prodotta nel corso del giudizio è difatti emerso come il potenziale acquirente fosse stato costretto a ritirarsi dalle trattative avviate, in quanto la banca non gli aveva concesso il mutuo.
A prescindere dall’esito concreto della controversia in esame, la Cassazione con la sentenza in esame ha espresso un principio chiaro, ritenendo il Condominio responsabile per ogni comportamento omissivo che impedisca alle unità immobiliari di conseguire una condizione – quella di abitabilità – cui avevano diritto.
 
 
Dott.ssa Mariachiara Ceriani
 
 
Per ogni ulteriore informazione e/o richiesta di approfondimento, contattare:
DDC Studio Legale (P.IVA 05986790961)
Tel: + 39 02.6431749 - Fax: + 39 02.66116694
This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.
www.ddcstudiolegale.com
 

14 aprile 2020
 
Tra le importanti misure adottate dal Governo al fine di fronteggiare la situazione di emergenza non possono non risaltare le disposizioni straordinarie in materia di moratoria sui mutui prima casa.
Tale intervento si fonda sul potenziamento di un istituto preesistente, il Fondo di solidarietà per i mutui per l'acquisto della prima casa (il c.d. fondo Gasparrini), che, istituito con la Legge n. 244/2007 e gestito da Consap S.p.A., consente ai titolari di un mutuo prima casa in difficoltà economica di usufruire di un allungamento del piano di ammortamento.
Ed invero, il Decreto legge n. 9/2020 nonché il n. 18/2020 hanno disposto un rifinanziamento del Fondo di più di 400 milioni di euro ed esteso il predetto supporto a diverse categorie di beneficiari:
• ai lavoratori dipendenti che hanno subito una sospensione o una riduzione dell’orario di lavoro per un periodo di almeno 30 giorni;
• ai lavoratori autonomi e liberi professionisti (per un periodo di 9 mesi dall’entrata in vigore del Decreto legge n.18/2020) che registrano nel trimestre successivo al 21 febbraio 2020, ovvero nel minor periodo intercorrente tra la data dell’istanza e la predetta data, una riduzione del fatturato superiore al 33% rispetto a quanto fatturato nell’ultimo trimestre 2019, a causa della chiusura o della restrizione della propria attività, imposta per il contenimento dell’epidemia. Si segnala altresì che in seguito all’emanazione del Decreto Liquidità (Decreto Legge 8 aprile 2020,  n. 23) sono da ritenersi inclusi in tale categoria anche artigiani e commercianti, che inizialmente erano esclusi dalla moratoria.
Al variare delle riduzioni lavorative subite muta il periodo di sospensione richiedibile per il pagamento delle rate, che arriva fino ad un massimo di diciotto mesi, laddove la sospensione/riduzione dell’orario di lavoro sia superiore a 303 giorni lavorativi consecutivi.
Inoltre, essendovi ancora assoluta incertezza in merito alla durata della situazione di emergenza, Consap ha consigliato di optare per il periodo minore di sospensione (sei mesi), stante la possibilità di  prorogare o rinnovare le richieste finché il fondo avrà capienza.
A livello pratico, per accedere alla moratoria il lavoratore dovrà presentare, oltre all’apposito modulo presente sul sito del Dipartimento del Tesoro, anche il provvedimento che abbia autorizzato un trattamento di sostegno al reddito, quale l’indennità di disoccupazione, ovvero una dichiarazione del datore di lavoro che attesti la sospensione o la riduzione dell’orario per cause non riconducibili alla responsabilità del lavoratore stesso.
È importante che da tale documentazione (da depositare in banca entro dieci giorni dalla presentazione della domanda) risulti in modo chiaro il tempo di sospensione nonché la percentuale di riduzione dell’orario subita.
Per il lavoratore autonomo sarà, invece, sufficiente presentare un’autodichiarazione che attesti la sussistenza delle sopracitate condizioni.
Oltre ai predetti requisiti straordinari, introdotti a fronte della situazione di emergenza, non bisogna trascurare come, ai fini dell’accesso al Fondo, sia necessario rientrare altresì nei limiti previsti dalla disciplina ordinaria.
Potrà, pertanto, presentare domanda solo il proprietario di un immobile, che presenti le seguenti caratteristiche:
- sia adibito ad abitazione principale;
- sia oggetto di un mutuo di importo non superiore a 250.000,00 euro;
- non sia accatastato come immobile di lusso, ovvero non sia registrato al catasto nella categoria A/1, A/8 o A/9).
Viceversa, in virtù di espresse deroghe, non è necessario:
- che venga presentato l’indicatore della situazione economica equivalente (c.d. ISEE);
- che il mutuo sia in ammortamento da almeno un anno, come chiarito con il recente Decreto Liquidità (art. 12, c. 2).
Si evidenzia altresì come la sospensione delle rate - per la cui concessione non è necessario che il lavoratore fornisca alcuna garanzia aggiuntiva, né tantomeno che venga chiamato a corrispondere una somma a titolo di commissione o spese istruttorie - includa gli omessi pagamenti fino a novanta giorni prima della data di invio della domanda.
Pertanto, laddove la richiesta venisse presentata nella giornata odierna, la misura verrebbe applicata retroattivamente agli eventuali omessi pagamenti delle rate di gennaio, febbraio e marzo 2020.
È bene, poi, considerare le tempistiche di attivazione della moratoria.
Benché la misura inizi a decorrere dalla data dell’invio ufficiale della richiesta, i tempi della procedura di attivazione, ad oggi, sono più lunghi e nient’affatto rapidi, in quanto ai dieci giorni concessi al lavoratore per completare l’invio della documentazione, si devono sommare i quindici giorni riconosciuti a Consap per verificare la sussistenza delle condizioni di accesso al Fondo, oltre che i termini concessi alle banche per la comunicazione dell’esito dell’istruttoria nonché per l’attivazione  concreta della sospensione dell’addebito. 
Si consiglia, infine, di valutare l’opportunità della predetta operazione e di confrontarla con altri potenziali interventi che permettano di alleviare lo sforzo economico richiesto dal mutuo.
Difatti, poiché rimane a carico del mutuatario, per il periodo di sospensione, il pagamento del 50% degli interessi - incluso lo spread - il lavoratore potrebbe ritenere maggiormente consono alle proprie esigenze un’eventuale rinegoziazione del mutuo o una surroga.
 
Dott.ssa Mariachiara Ceriani
 
 
 
Per ogni ulteriore informazione e/o richiesta di approfondimento, contattare:
DDC Studio Legale (P.IVA 05986790961)
Tel: + 39 02.6431749 - Fax: + 39 02.66116694
This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.
www.ddcstudiolegale.com