Condominio e Proprietà

30 aprile 2021

Dopo l’arresto del 2005 (Cass. civ. Sezioni Unite n. 4806/2005), la Suprema Corte interviene nuovamente a Sezioni Unite sul delicato tema delle cause di invalidità delle delibere condominiali e lo fa con la pronuncia n. 9839 del 14.04.2021.
Due le questioni di particolare interesse.
La prima riguarda la possibilità o meno di far valere l’eventuale invalidità delle delibere in sede di opposizione a decreto ingiuntivo.
La seconda concerne la natura del vizio di nullità ovvero di annullabilità delle delibere che modificano i criteri di riparto delle spese in deroga a quelli legali e/o convenzionali.
Partendo dalla prima, è stato chiarito che il Giudice possa sindacare in sede di opposizione a decreto ingiuntivo la nullità della delibera, dedotta dalla parte o rilevata d’ufficio, e altresì la annullabilità della stessa, a condizione che quest’ultima sia dedotta in via di azione, mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell’atto di citazione in opposizione ai sensi dell'art. 1137 co 2 c.c., nel termine perentorio ivi previsto, e non in via di eccezione, che, di fatto, paralizzerebbe solo la domanda altrui senza sollecitare la cancellazione della delibera, portando a un risultato "in contrasto con le esigenze di funzionamento del condominio" e rendendo nel caso di riparto delle spese "impossibile la gestione della contabilità".
La ratio sottesa è da rinvenirsi nella natura del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, a cognizione piena, che non limita il potere del giudice di entrare nel merito delle questioni attinenti la legittimità delle contestazioni inerenti le delibere condominiali, purché le stesse siano fatte valere nel rispetto delle regole specifiche dettate dal legislatore.
Quanto al riparto delle spese, la Suprema Corte ha ribadito i principi sanciti nel 2005, ritenendo, tuttavia, che la categoria della nullità debba avere una estensione del tutto residuale rispetto alla generale categoria della annullabilità, attenendo essa a quei vizi talmente radicali da privare la deliberazione di cittadinanza nel mondo giuridico.
Nel caso delle deliberazioni aventi ad oggetto il riparto delle spese, la Suprema Corte ha stabilito che quando l’assemblea adotti una deliberazione nell’ambito delle proprie attribuzioni, ma eserciti malamente il potere ad essa conferito e quando essa adotti una deliberazione violando la legge, ma senza usurparne i poteri riconosciuti dall’ordinamento ad altri soggetti giuridici: in tali casi la deliberazione “contraria alla legge” dovrà intendersi semplicemente annullabile secondo la regola generale posta dall’art. 1137 c.c.
Ciò in quanto l'Assemblea ha sì il potere di trattare questioni sostanziali che possono incidere sui diritti dei singoli e di applicare i criteri di riparto delle spese, ma non può modificare i suddetti criteri. Il mero errore commesso dall'Assemblea non costituisce modifica, ma vale, secondo la Corte di Cassazione, quale esercizio scorretto del suo potere.
Quale corollario, le deliberazioni in materia di ripartizione delle spese condominiali sono nulle per “impossibilità giuridica” dell’oggetto ove l’assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, modifichi i criteri di ripartizione delle spese, siano essi stabiliti dalla legge ovvero in via convenzionale da tutti i condomini, da valere – oltre che per il caso oggetto della delibera – anche per il futuro; mentre sono semplicemente annullabili nel caso in cui i suddetti criteri vengano soltanto violati o disattesi nel singolo caso deliberato.
Trattasi di decisione che mira a garantire la certezza dei rapporti giuridici di una entità così complessa quale il Condominio, prevedendo una sorta di favor per la stabilità delle delibere condominiali, da ritenersi valide finché non rimosse dal giudice, in linea con il disposto dell’art. 1137 c.c. che prevede soltanto l’azione di annullamento delle delibere.
Ad oggi, devono considerarsi affette da nullità le deliberazioni dell'assemblea dei condomini che mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali, quelle che hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico e quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all''ordine pubblico" o al "buon costume". Al di fuori di queste ipotesi, le deliberazioni assembleari adottate in violazione di norme di legge o del regolamento condominiale sono semplicemente annullabili e l'azione di annullamento deve essere esercitata nei modi e nei termini di cui all'art. 1137 cod. civ.
Si resta a disposizione per ulteriori chiarimenti e precisazioni.

 

Avv. Giorgia Colombo


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26 gennaio 2021

Il Decreto-Legge 183/2020 (c.d. Decreto Milleproroghe) ha prorogato la sospensione delle procedure esecutive immobiliari aventi ad oggetto l’abitazione principale del debitore fino al 30 giugno 2021.
Ed invero, l’art. 13 comma 14 del suddetto Decreto ha testualmente previsto che: “All'articolo 54-ter del decreto-legge 17 marzo 2020, n. 18, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 aprile 2020, n. 27, le parole "fino al 31 dicembre 2020" sono sostituite dalle seguenti: "fino al 30 giugno 2021".
Si riporta per completezza anche il testo dell’art. 54-ter D.L. 18/2020 (c.d. Cura Italia) convertito dalla L. 27/2020: “Al fine di contenere gli effetti negativi dell'emergenza epidemiologica da COVID-19, in tutto il territorio nazionale è sospesa, per la durata di sei mesi a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto [29.04.2020], ogni procedura esecutiva per il pignoramento immobiliare, di cui all'articolo 555 del codice di procedura civile, che abbia ad oggetto l'abitazione principale del debitore.”
Il Decreto Cura Italia ha introdotto la sospensione di cui all’art. 54-ter con lo scopo di contenere gli effetti negativi dell’emergenza sanitaria da COVID-19, e il Decreto Ristori (Decreto-Legge 137/ 2020) ha prorogato la suddetta sospensione fino al 31 dicembre 2020 (art. 4).
Con il medesimo art. 4 il Decreto Ristori ha altresì previsto che: “è inefficace ogni procedura esecutiva per il pignoramento immobiliare, di cui all'articolo 555 del codice di procedura civile, che abbia ad oggetto l'abitazione principale del debitore, effettuata dal 25 ottobre 2020 alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto”, ovvero fino al 25 dicembre 2020 (Legge 176/2020 pubblicata in G.U. il 24 dicembre 2020, n. 319).
Posto che il Decreto Milleproroghe si limita a richiamare l’art. 54 ter del Decreto Cura Italia, e non altresì l’art. 4 del Decreto Ristori, è possibile affermare che sino al 30 giugno 2021 saranno sospese le sole esecuzioni immobiliari già pendenti, e aventi ad oggetto l’abitazione principale del debitore.
Viceversa, potranno essere avviate le procedure esecutive immobiliari ad uso abitativo mediante la notifica degli atti di pignoramento immobiliare, la relativa iscrizione a ruolo e trascrizione.
Trattasi, tuttavia, di una possibile interpretazione che si basa sul dato letterale delle disposizioni introdotte dalla legislazione emergenziale, senza alcuna pretesa di assolutezza, laddove il dato certo è il silenzio della normativa vigente sul punto.
Esaminando la giurisprudenza, i primi provvedimenti emessi dai Tribunali hanno ad oggetto la sospensione delle esecuzioni immobiliari già pendenti, e forniscono precisazioni con riguardo alla pubblicazione degli avvisi di vendita, che i delegati potranno effettuare nei trenta giorni successivi alla scadenza della proroga (e quindi dal 01.07.2021).
Quanto all’avvio delle azioni esecutive, ci auguriamo che nelle prossime settimane i Tribunali possano intervenire per fare chiarezza e offrire una interpretazione chiara e precisa a tutela di tutti i creditori, già fortemente penalizzati dalla situazione di stallo in cui ci troviamo.

Avv. Giorgia Colombo

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31.03.2021

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Questa immagine è rappresentativa delle nostre città. Un insieme di strade vicoli parchi (spesso purtroppo pochi rispetto alle aree costruite) case e condomini di piccole medie e (soprattutto nelle grandi città) grandi dimensioni, ovvero di quelli che in termine generico ma tecnico si chiamano beni immobili.
Quando parliamo di beni immobili siamo subito portati a pensare alle imprese edili ovvero a coloro che edificano le nostre case, oppure agli architetti, geometri, ingegneri che progettano seguono i lavori e verificano che l’edificio venga realizzato secondo le regole della buona costruzione ed a regola d’arte.
Ma gli avvocati? Cosa c’entrano gli avvocati con i beni immobili? Ebbene anche gli avvocati entrano in gioco e hanno parecchio a che fare con i beni immobili.
Pensiamo per esempio al momento dell’acquisto della casa. Non sempre gli acquirenti o i venditori si rivolgono ad agenzie immobiliari, ma spesso gli stessi, in particolare gli acquirenti, si rivolgono direttamente al costruttore o ad un venditore privato. In questo caso è essenziale la figura dell’avvocato per la redazione dei contratti preliminari posto che quelli predisposti dalle imprese sono evidentemente redatti dalla stesse e per loro propria natura necessariamente sono più tutelanti della figura del venditore piuttosto che dell’acquirente.
L’avvocato avrà preventivamente effettuato nell’interesse dei propri clienti le visure e le ispezioni ipotecarie per verificare che l’immobile sia libero da trascrizioni pregiudizievoli delle quali potrebbero poi essere chiamati a rispondere i neo acquirenti.
Dovrà poi verificare che il rogito redatto dal notaio sia corretto, contenga tutte le clausole essenziali per i nostri clienti e sia privo di errori…purtroppo anche i notai commettono errori spesso poi causa di difficili e onerose procedure per porre rimedio agli stessi.
Ma la casa o l’appartamento può essere acquistato anche solo per mettere lo stesso a reddito e,conseguentemente, l’avvocato provvede alla redazione del contratto di locazione e, si badi bene, non un contratto standard, di quelli facilmente reperibili su internet, ma un contratto redatto come un abito sartoriale costruito su misura sulla base delle esigenze e necessità del cliente.
Se poi sei fortunato perché hai un grande patrimonio immobiliare oppure perché ti sei trasferito in altra località magari a goderti i frutti di una vita di lavoro e non hai tempo di seguire i rapporti con i conduttori noi possiamo farlo per te o per i tuoi conoscenti gestendo le locazioni inviando lettere ai conduttori per ricordare loro le scadenze dei ratei, inviando solleciti in caso di ritardo nei pagamenti e, nei casi più gravi, eseguendo lo sfratto nei confronti di chi rimane moroso, consentendoti di rientrare nel minor tempo possibile nella disponibilità del tuo bene.
L’avvocato svolge un ruolo importante anche nel condominio.

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Il caso più frequente è l’impugnativa di una delibera assembleare che leda i tuoi diritti.
Può, inoltre, rappresentarti in assemblea, può far valere le tue ragioni nei confronti di un amministratore che magari non dà giusto valore alle tue richieste o non fa applicare correttamente il regolamento di condominio.
Ancora l’avvocato è essenziale insieme ai tecnici per far rilevare eventuali vizi e/o difetti costruttivi che non solo diminuiscono il valore del tuo immobile ma che a volte lo rendono addirittura non abitabile.
Noi svolgiamo un ruolo rilevante anche nelle procedure esecutive immobiliari quali delegati dai Giudici alla vendita di beni pignorati.
Ma in questo specifico settore rivestiamo anche altre e diverse mansioni. Difendiamo per esempio i debitori nei confronti della aggressione al bene immobile operato dai creditori (generalmente istituti di credito) per trovare per esempio un accordo di saldo e stralcio che eviti che la tua casa vada all’asta e tu perda il tuo bene primario.
D’altra parte ci capita spesso di essere anche dalla parte avversa ovvero quella dei creditori e, quindi, vederci costretti ad intraprendere procedure esecutive volte a consentire ai nostri clienti di recuperare il proprio credito.

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In queste settimane poi siamo stati contattati molte volte e con sempre maggiore frequenza sia da privati che da imprese e amministratori di condomini per dare assistenza nel disbrigo delle pratiche riguardanti la complessa materia del famosissimo ormai eco bonus 110%. Anche questa materia ci ha consentito e ci sta consentendo di dare soddisfazione ai nostri assistiti ai quali offriamo consulenza spiegando le norme, cercando eventuali soggetti seri interessati ad acquistare il credito di imposta in modo da poter accedere ed eseguire i lavori a costo zero o comunque con costi irrisori rispetto alla globalità degli importi in gioco. Nello specifico redigiamo i contratti di appalto ed eventualmente di subappalto, nonché quando possibile quelli di cessione del credito.

In estrema sintesi, quindi, anche noi contribuiamo con la nostra opera ad aumentare il valore di mercato dei nostri beni e a portare all’abbattimento dei consumi di energia elettrica e gas, con ripercussioni favorevoli non solo per i soggetti interessati ma per l’intera collettività in quanto un immobile meno energivoro è un immobile meno inquinante e quindi produttore di minori emissioni nocive favorendo un miglioramento della qualità dell’aria e della vita di tutti noi.

 

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Avv. Corrado Demolli

 

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15.12.2020

Pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 300 del 3 dicembre 2020, la Legge n. 159/2020 - volta a convertire in legge, con modificazioni, il Decreto-legge n. 125/2020 - introduce una rilevante novità in materia di assemblee condominiali.
Difatti, a distanza di (soli) otto mesi dall’inizio dell’emergenza epidemiologica da COVID-19, il legislatore è intervenuto sulla materia delle tele-assemblee, modificando, per ben due volte nel giro di poco più di un mese, l’art. 66 disp. att. c.c.
In particolare, con la sopracitata legge, viene riconosciuto come il preventivo consenso della sola maggioranza dei condomini risulti sufficiente a legittimare lo svolgimento delle riunioni con l’utilizzo di strumenti e programmi di connessione a distanza, a prescindere dal fatto che tale modalità sia prevista o meno dal regolamento condominiale.
Il legislatore, pertanto, cambia rotta e ritratta l’originario testo della disposizione (previsto dal D.L. n. 104 del 14 agosto 2020, ma introdotto solo dalla Legge di conversione del 13 ottobre 2020, n. 12), che riconosceva nel consenso unanime il presupposto necessario per un legittimo svolgimento dell’assemblea condominiale da remoto.
Poiché il dettato normativo fa riferimento alla “maggioranza dei condomini”, senza alcuna ulteriore specificazione, si ritiene che risulti necessaria la maggioranza dei partecipanti al condominio - e non quella degli intervenuti alla singola riunione - indipendentemente dai millesimi che gli stessi rappresentano.
Rimane, invece, invariato l’ulteriore requisito previsto fin da principio dal sesto comma, ovverosia la necessità che i condomini esprimano la propria approvazione prima dello svolgimento della riunione condominiale, con conseguente obbligo dell’amministratore di richiedere preventivamente a ciascun partecipante di manifestare la propria volontà - preferibilmente in forma scritta - rispetto a tale modalità di riunione.
Non è chiaro, invece, se tale consenso possa essere raccolto in un'unica occasione e valere, pertanto, per le successive tele-assemblee o se, viceversa, l’amministratore sia chiamato ad ottenere il consenso ogniqualvolta provveda a convocare la compagine condominiale.
Parimenti, è rimasta senza risposta la questione inerente la necessità o meno di ottenere il consenso dei condomini altresì rispetto al trattamento dei dati personali e, in particolare, alla trasmissione ed eventuale registrazione dell’immagine personale attraverso l'utilizzo di strumenti informatici e/o piattaforme web.
Infine, si segnala come non sia stata risolta neppure la questione inerente le assemblee in modalità mista, ovverosia lo svolgimento di riunioni in cui solo parte dei condomini presenzino fisicamente, mentre altri vi partecipino collegandosi alla piattaforma web prescelta.
Stante la netta alternativa tra assemblea in presenza e assemblea da remoto posta dalla citata disposizione, la predetta modalità mista appare ad oggi difficilmente praticabile.
Pertanto, in attesa che la legge o la giurisprudenza colmino le evidenti lacune della nuova disciplina, gli amministratori non potranno che fare ricorso alla tele-assemblea, adottando ogni misura e provvedimento idoneo a garantire un’integrale tutela dei diritti di ciascun condomino.

 

Dott.ssa Mariachiara Ceriani

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19 marzo 2021 
La risoluzione del contratto di locazione avviene quando il rapporto tra le parti si interrompe prima della naturale scadenza, ossia prima della scadenza fissata nel contratto stesso.
Il caso più semplice riguarda la situazione in cui entrambe le parti siano interessate alla risoluzione anticipata e consensuale del contratto.
Così come avviene al momento della conclusione dell’accordo circa la locazione di un bene, analogamente, sebbene non ci siano particolari vincoli di legge, anche la risoluzione consensuale di un contratto di locazione, è importante che avvenga in forma scritta e che venga registrata presso lo stesso ufficio dove è avvenuta la registrazione del contratto, utilizzando l'apposito modello RLI debitamente compilato.
Viceversa più complessa la situazione in cui solo una delle parti, ovvero locatore o conduttore, abbiano necessità di porre fine al contratto prima della naturale scadenza. In tal caso bisogna procedere con la risoluzione anticipata del contratto di locazione.
Fondamentali importanti informazioni circa la risoluzione del contratto di locazione vengono fornite innanzitutto dall'Agenzia delle Entrate, che precisa quanto segue: "Si parla di risoluzione del contratto se il rapporto tra le parti è interrotto prima della scadenza naturale".
In relazione alla posizione del conduttore, l'articolo 3 della legge sulla locazione abitativa (legge n. 431/1998) così dispone: "Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi". Quindi, effettuando una comunicazione al locatore con un preavviso di sei mesi, in presenza di gravi motivi, il conduttore può recedere in qualsiasi momento dal contratto, indipendentemente da previsioni diverse o addirittura contrarie previste nello stesso contratto.
Più articolato il recesso del locatore.
Ed invero sempre secondo quanto previsto dall'articolo 3 della legge sulla locazione abitativa sopra meglio indicata, alla prima scadenza del contratto il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, ma sono necessari motivi specifici e tassativi che qui di seguito riporto:
• il locatore intende destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
• il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intende destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità e offre al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
• il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune;
• l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito o del quale deve essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
• l'immobile si trovi in uno stabile del quale sia prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
• quando, senza alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
• il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione (in tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392).
Ricordo infine come la risoluzione del contratto di locazione comporti dei costi, rappresentati dall'imposta di registro, in misura fissa, da versarsi, così come spiegato dalla stessa Agenzia delle Entrate, entro 30 giorni dalla data della risoluzione.
E' poi importante rilevare come nell’eventualità di risoluzione del contratto di locazione ed i locatori abbiano optato per il regime della cedolare secca, sia prevista l’esenzione dall’obbligo di pagamento dell'imposta di registro. Rimane, però, necessario comunicare la risoluzione del contratto di locazione all'ufficio in cui il contratto stesso è stato registrato.

 

Avv. Corrado Demolli

 

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12 novembre 2020

L’emergenza coronavirus è tornata a farsi sentire con forza in questa seconda “ondata” soprattutto nelle zone considerate “rosse”. Ed ancora una volta, come già successo nella scorsa primavera, è ritornato prepotentemente a farsi sentire il problema delle locazioni e in particolare delle difficoltà da parte sia delle persone fisiche che degli imprenditori commerciali a provvedere al pagamento del canone di locazione. Problematica, peraltro, da contemperare con le giuste esigenze ed interessi dei proprietari di beni immobili concessi in affitto di vedere garantito un loro diritto ovvero il pagamento di un canone a fronte di un bene concesso in locazione
Già nel corso della prima “ondata” si era incominciato a parlare con riferimento alle locazioni, per evitare le problematiche verificatesi, di clausole covid o di salvaguardia o in genere di clausole cautelative da inserire nel contratto prima della redazione dello stesso.
Ed invero in epoca precedente a questa pandemia, tali clausole non erano comuni. Conseguentemente, non esiste una vera e propria tutela per i contratti stipulati in data precedente al diffondersi del virus Covid-19.
Anzi possiamo tranquillamente affermare come quasi tutti i contratti in corso, ovvero tutti quelli stipulati antecedentemente il mese di marzo 2020, purtroppo ne siano privi e quindi pregiudicati. Questo perché non c’è nella nostra storia, anche meno recente, una situazione analoga a quella che stiamo vivendo. I vecchi contratti raramente presentano una clausola di salvaguardia, ovvero una clausola che presuppone un’eventuale impossibilità sopravvenuta ad esercitare un’attività. In sostanza, le cosiddette clausole di forza maggiore.
In questa situazione lacunosa e di difficoltà obiettiva per entrambe le parti, si consiglia alle stesse di incontrarsi al fine di raggiungere una mediazione/accordo, che porti ovviamente a un vantaggio reciproco. Di fatto dal punto di vista giurisprudenziale, qualche sentenza in cui è stata fatta valere la forza maggiore c’è stata, ma ce ne sono state tante altre che hanno rigettato le richieste, affermando che gli interventi statali abbiano comunque permesso di riequilibrare, sia pure parzialmente, la situazione di disparità venutasi a creare.
Per i vecchi contratti, dunque, l’unica possibilità è quella di trovare un accordo con il proprietario per cercare di superare questo periodo di difficoltà.
Per i nuovi contratti, invece, l’esperienza ci deve essere da guida e quindi indurci ad introdurre negli stessi una specifica clausola.
In ambito abitativo oggi il conduttore che eventualmente svolga un’attività che venga sottoposta a chiusura o che subisca le conseguenze di un Dpcm come quello in corso, può pretendere di inserire una specifica clausola nel contratto di locazione. Con tale clausola si può pretendere che, qualora intervenga un Dpcm che generi un’interruzione dell’attività lavorativa, si proceda a una rinegoziazione del contratto oppure a una sospensione o a una riduzione del canone.
Naturalmente tale specifica clausola deve essere inserita prima di stipulare il contratto di locazione. È necessario esaminare analiticamente la situazione concreta. Per poter pretendere nell’ambito di una contrattazione di poter inserire una clausola del genere, il conduttore deve far presente che la propria attività lavorativa potrebbe essere a rischio in caso di una chiusura. Sulla base di questo presupposto, prima di redigere il contratto, potrebbe richiedere/ pretendere l’inserimento di una clausola apposita.
Per quanto riguarda invece i contratti commerciali preliminarmente rilevo come gli stessi abbiano una durata superiore rispetto ai contratti abitativi, (minimo sei anni più sei). Inoltre, l’importo e gli interessi economici sono ben più elevati. Per i contratti di locazione commerciale è necessario quindi prevedere una clausola ad hoc, che però deve essere modulata in base al caso concreto, quindi in base all’attività e alle ipotetiche ripercussioni che possono scaturire da un’eventuale chiusura.
L’esempio più lampante in questi giorni riguarda le attività di ristorazione / bar. Chi oggi svolge o intendesse svolgere in futuro un tale tipo di lavoro, e per farlo dovesse prendere in locazione una unità immobiliare, deve stare molto attento al contenuto del contratto e soprattutto deve per forza inserire nel contratto di locazione una clausola di forza maggiore, che preveda ad esempio la possibilità di rinegoziare il contratto nel momento in cui si verifichi una chiusura totale o anche solo parziale dato che i Dpcm possono creare delle situazioni differenti (si veda in questo momento alle varie zone in cui il nostro paese risulta diviso e alle differenti misure ad esse afferenti). L’ideale sarebbe, conseguentemente, modulare nel contratto le diverse soluzioni in base alle ipotetiche circostanze che si possano verificare e ai conseguenti rischi per l’attività esercitata nonché alle possibili restrizioni alla stessa che dovessero derivare da provvedimenti legislativi.
Inserire una clausola di questo tipo all’interno del contratto di locazione è fondamentale, altrimenti, in particolare nel settore commerciale, si rischia una paralisi degli affitti; mentre è ovviamente interesse dei proprietari far sì che il loro immobile venga preso in locazione e d’altra parte per il conduttore avere un luogo idoneo ove svolgere la propria attività.
Ecco perché in questo periodo storico e nel futuro si consiglia di utilizzare sempre di più queste clausole a salvaguardia del rapporto locativo e dei diritti/interessi delle parti.

Avv. Corrado Demolli

 

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01 febbraio 2021 

In tema di morosità condominiale, il legislatore ha preferito non intervenire, benché la problematica sia di assoluta rilevanza e necessiti di misure calibrate e incisive che tengano conto delle diverse sfaccettature del fenomeno.
Ed invero, ad oggi l’art. 63 bis del D.L. n. 104/2020 ha soltanto sospeso il termine di cui al numero 10) dell’art. 1130, comma 1 c.c. sino alla conclusione dello stato di crisi ipotizzata dal Consiglio dei Ministri; il che si traduce nella possibilità per l’amministratore di posticipare la presentazione del rendiconto rispetto ai canonici 180 giorni dalla scadenza dell’esercizio, senza, tuttavia, nulla disporre con riguardo al termine semestrale entro cui l’amministratore deve avviare il recupero del credito condominiale ai sensi dell’art. 1129 comma 9 c.c., che decorre dalla scadenza dell’esercizio e non dal momento in cui il rendiconto è approvato (Trib. Reggio Emilia, n. 440/2016).
Pacifico che gli oneri condominiali debbano essere approvati dall’assemblea per poter essere escussi (art. 63 disp. att. c.c.), il mancato intervento del legislatore sul punto ha portato alla paralisi gestionale di tutto l’universo condominiale.
Dal punto di vista del condomino moroso, non esiste alcuna disposizione che valga quale esimente dall’obbligo di contribuzione degli oneri condominiali, come espressamente ed inderogabilmente sancito dagli artt. 1118 e 1123 c.c.
Peraltro, la liquidità costituisce presupposto imprescindibile altresì per far fronte alle nuove spese ed esigenze imposte dall’emergenza sanitaria (es. sanificazione dei locali), ovvero per accedere alle nuove misure introdotte dal Governo (es. “Superbonus 110%”).
Ancora, giova rilevare come nella situazione attuale risulti ancor più difficoltoso altresì agevolare il condomino moroso, laddove l’amministratore per prassi diffusa tende a concedere rateizzazioni onde evitare azioni giudiziali con aggravio di spese a carico del condomino, purché vi sia il benestare dell’assemblea.
Ciò in quanto l’amministratore è un organo esecutivo il cui rapporto con il condominio è assimilabile al mandato con rappresentanza, dal che non è possibile addivenire ad alcun accordo senza l’autorizzazione dell’assemblea (Trib. Milano, n. 5021/2017; Trib. Roma, n. 17363/2019).
Inutile dire come le difficoltà e/o impossibilità nella convocazione dell’assemblea causate dal Covid-19 abbiano limitato fortemente tali possibilità.
A livello giudiziale, nessuna norma emergenziale ha mai impedito all’amministratore di dare impulso all’azione di recupero del credito, mediante il decreto ingiuntivo di cui all’art. 63, comma 2 disp. att. c.c., che non necessita del previo consenso dell’assemblea (Cass. civ. n. 27292/2005).
L’unica disposizione degna di pregio è l’art. 4 del D.L. n. 137/2020 (c.d. Decreto Ristori) che ha prorogato sino al 31.12.2020 la sospensione delle espropriazioni immobiliari già prevista dall’art. 54 ter del D.L. n. 18/2020 (convertito con la legge n. 27/2020), poi ulteriormente prorogato al 30.06.2021 dal c.d. Decreto Milleproroghe.
Trattasi di misura che opera esclusivamente per le “abitazioni principali”, e non altresì per i locali commerciali o gli immobili concessi in locazione, ad uso abitativo e non abitativo.
Precisato quanto sopra, permangono forti perplessità con riguardo alla documentazione da produrre a corredo del ricorso per decreto ingiuntivo, laddove l’art. 63 disp. att. c.c. richiede espressamente “lo stato di ripartizione dei contributi approvato dall’assemblea” e l’emergenza sanitaria in corso continua ad impedire nella maggior parte dei casi la convocazione delle assemblee condominiali onde poter ottenere le delibere di approvazione del consuntivo e del preventivo condominiali, nonché dei relativi riparti.
La Suprema Corte di Cassazione ha da sempre precisato come l’amministratore sia legittimato a chiedere l’emissione del decreto ingiuntivo per i contributi dovuti dai condomini non solo in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, “ma anche in base a prospetti mensili delle spese condominiali non contestati, ma in questo secondo caso non può ottenere la clausola di provvisoria esecuzione” (cfr. Cass. n. 1585/1973).
Peraltro, nella prassi diffusasi a causa del Covid-19 i bilanci condominiali vengono regolarmente trasmessi ai singoli condomini, i quali hanno comunque la possibilità di sollevare ogni eventuale obiezione.
Va da sé che in mancanza di osservazioni e/o contestazioni, i bilanci condominiali debbano intendersi approvati dai diretti interessati, con la conseguenza che la suddetta documentazione (bilanci condominiali e relativa trasmissione ai singoli condomini) non potrà che essere considerata equipollente a quella richiesta dall’art. 63 disp. att. c.c.
Ci auguriamo che nelle prossime settimane si possano formare i primi orientamenti giurisprudenziali in materia, onde consentire la ripresa della corretta gestione condominiale.

 

Avv. Giorgia Colombo

 

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01 luglio 2020

Anche quest’anno è arrivata l’estate e con essa il caldo di questi giorni particolarmente torridi.

Chi non avrebbe il desiderio di rinfrescarsi con un tuffo nell’acqua cristallina e fresca di una piscina???
Vi sono Condomini che sono dotati di tali strutture ed altri, magari di particolare pregio, che prevedono addirittura anche piscine private su singoli terrazzi.
E’ chiaro il beneficio che ogni condomino avrebbe dalla possibilità di utilizzare o avere a disposizione una piscina condominiale. 
E’ però  altrettanto evidente come vi siano delle responsabilità per il Condominio e per il suo amministratore nel caso di presenza ed utilizzo di una piscina condominiale e le altrettanti relative responsabilità del proprietario che installi una piscina sul proprio terrazzo.
Per quanto concerne la piscina condominiale, come da definizione,  è evidente come il bene venga considerato comune ai sensi dell’art. 1117 c.c. che elenca a titolo esemplificativo e non esaustivo le parti comuni dell’edificio. Le spese per la ripartizione dei costi di manutenzione gravano su tutti i condòmini secondo il disposto dell’art. 1123 c.c. primo comma e quindi secondo la tabella generale di proprietà, salvo che il regolamento condominiale preveda una ripartizione diversa o che i condòmini all’unanimità dei partecipanti stabiliscano un criterio differente rispetto a quello legale indicato nel predetto art.1123 c.c..
Si sono infatti verificati casi di ripartizione per così dire “mista”; ovvero metà della spesa sulla base dei millesimi di proprietà l’altra metà in parti uguali fra le varie unità immobiliari. Tale scelta era stata determinata dal fatto che la presenza di una piscina comporta un incremento di valore dell’immobile in maniera percentuale uguale per ciascuna unità abitativa ( nel caso di specie si era ritenuto un aumento per ogni unità di circa il 15% del valore).
Quando in un Condominio è presente una piscina condominiale, le responsabilità dell’amministratore sono numerose, in quanto, la piscina, oltre ad essere un luogo ricreativo e di svago è anche, però, un luogo potenzialmente pericoloso e può determinare, come si legge spesso nelle cronache, incidenti più o meno gravi; dalla banale, ma comunque potenzialmente grave, scivolata/caduta, ai rischi di batteri derivanti da fenomeni di insalubrità delle acque ecc.
L’amministratore dovrà dunque certamente analizzare il numero di persone che utilizzano il bene, curare gli impianti, verificare quotidianamente la qualità dell’acqua conferendo opportuni incarichi a ditte specializzate, posizionare cartelli e tutto quanto necessario al fine di evitare di incorrere in gravi rischi sia per se stesso che per i condòmini.
In particolare in questo periodo soggetto alle restrizioni imposte dalle Autorità per le note conseguenze del Coronavirus Covid 19 l’amministratore dovrà essere ancora più scrupoloso ed attento alla legislazione riguardante anche i problemi dell’assembramento, del distanziamento sociale e della sanificazione degli ambienti ed attrezzature comuni: lettini, sdraio, spogliatoi.
Deve poi essere considerato come sulla base di accordi Stato - Regioni ( ed in base alle dimensioni ed alla profondità del manufatto) al controllo della piscina possa/debba essere preposto un assistente bagnanti che deve assicurare la propria presenza durante l’orario di funzionamento della piscina.
Per i condomini che volessero installare una piscina condominiale ricordiamo come tale manufatto venga considerato innovazione e pertanto necessiti dell’approvazione con le maggioranze di cui all’art. 1120 c.c.  che a sua volta rimanda al 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentino i 2/3 del valore dell’edificio). Si ricorda che occorre sempre visionare il regolamento condominiale per comprendere se vi siano norme contrarie e che inoltre l’innovazione non pregiudichi il godimento della cosa comune anche ad un solo condòmino .
In ordine alle responsabilità ed alle attenuanti in relazione al medesimo tema i commentatori generalmente ricordano due sentenze della Corte di Cassazione. La prima risalente al 2004 riferisce di una responsabilità del condominio per danni da cosa in custodia ex art. 2051 c.c ma con delle eccezioni. Il fatto, in esame, riguardava un incidente in piscina condominiale durante una festa notturna, in cui un ospite tuffandosi, riportava gravi lesioni. Il danneggiato richiedeva, quindi, di essere risarcito dal Condominio evidenziando come l’area non fosse, a proprio parere, sufficientemente illuminata e non essendo presente un bagnino. In questo caso la Corte ha escluso la responsabilità del custode del bene, evidenziando come fosse stata la condotta superficiale e incosciente dell’ospite a produrre l’evento che ben avrebbe potuto essere evitato con la normale diligenza ed attenzione. Era stata dunque ritenuta pericolosa la condotta esercitata dall’ospite che si era tuffato. In senso conforme troviamo altre sentenze della Corte: Cass., 15 ottobre 2004, n. 20334 – Cass., 26 aprile 2004. Altra sentenza cui spesso si fa riferimento è la n.  22807 del 28 ottobre 2009, nella quale si tratta dell’annegamento di una persona avvenuto in una piscina condominiale escludendo ogni responsabilità però per il Condominio e l’amministratore in quanto la vittima si era introdotta superando un cancello in orario di chiusura, nonostante il divieto di ingresso a persone non autorizzate ed estranee al condominio. Dunque anche in questa circostanza i Giudici della Cassazione hanno escluso la responsabilità del condominio per un uso improprio del bene da parte dell’utilizzatore.
Rilevo inoltre come per ogni altro servizio i condòmini in ritardo con le quote condominiali potranno vedersi interdire l’accesso alla piscina condominiale, come previsto dall’art. 63 delle disp. att. c.c. che prevede la possibilità per l’amministratore, in caso di mora nel pagamento dei contributi protratta per almeno sei mesi, di sospendere il condomino moroso della fruizione dei «servizi comuni suscettibili di godimento separato».
Relativamente, viceversa, alla possibilità di installare una piscina privata su un proprio terrazzo o su un terrazzo condominiale ad uso esclusivo si dovrà dapprima avere cura di verificare se il regolamento lo consenta. Dovrà poi essere verificato che il manufatto risponda ai requisiti di stabilità, sicurezza dell’edificio, in quanto il peso dell’acqua potrebbe comportare danni ed infiltrazioni, e quindi verificare la portata della soletta e dei balconi. Sarà, conseguentemente necessaria un’accurata analisi tecnica/strutturale del terrazzo o del balcone anche per le mini-piscine gonfiabili onde evitare danni strutturali e pericoli di crollo.
Ricordo infatti come il singolo condòmino ai sensi dell’art. 1122 c.c. non possa eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.
inoltre se la piscina venisse posizionata su un terrazzo condominiale comune, oltre a tutto quanto sopra esposto, sarà necessario anche rispettare il pari uso ex art. 1102 degli altri proprietari non arrecando pregiudizio agli altri e non impedendo agli altri condòmini l’uguale e pari utilizzo.
Come sempre, è necessario oltre che opportuno, mettere sempre a conoscenza l’amministratore di Condominio qualora si volesse utilizzare uno spazio comune o privato installando una piscina fissa o mobile oppure vasche idromassaggio, in modo che questi possa assumere e verificare che siano state eseguite tutte le misure necessarie ovvero quelle sopra enunciate: verifica delle previsioni del regolamento condominiale; prove di carico e strutturali; richiesta di documentazione tecnica; accorgimenti igienico-sanitari e tutto quanto necessario al fine di salvaguardare il Condominio e gli utenti da possibili pericoli e consentire a tutti di poter usufruire in tutta tranquillità del refrigerio e del benessere di un bel tuffo in piscina.
 
Avv. Corrado Demolli
 
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29 gennaio 2021

Il Decreto-Legge 31.12.2020, n. 183 (c.d. Decreto Milleproroghe) ha prorogato la sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili fino al 30 giugno 2021.
Ed invero, l’art. 13 comma 13 del Decreto Milleproroghe prevede che: “La sospensione dell'esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, prevista dall'articolo 103, comma 6, del decreto-legge 17 marzo 2020, n. 18, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 aprile 2020, n. 27, è prorogata sino al 30 giugno 2021 limitatamente ai provvedimenti di rilascio adottati per mancato pagamento del canone alle scadenze e ai provvedimenti di rilascio conseguenti all'adozione, ai sensi dell'articolo 586, comma 2, c.p.c., del decreto di trasferimento di immobili pignorati ed abitati dal debitore e dai suoi familiari.”
Esaminando la suddetta disposizione, giova rilevare come la sospensione riguardi i provvedimenti di rilascio di tutti gli immobili (anche ad uso non abitativo), purché: i) la procedura sia stata avviata a causa del mancato pagamento dei canoni di locazione (sfratto per morosità); ii) il provvedimento sia stato emesso in seguito al decreto di trasferimento di immobili (ex art. 585 comma 2 c.p.c.) nelle procedure esecutive immobiliari e l’immobile sia ancora abitato dal debitore e dai suoi familiari.
Quanto ai locatori, già fortemente penalizzati dalle misure ad oggi adottate dal Governo a tutela dei conduttori, considerati soggetti deboli, vedranno i propri diritti ulteriormente limitati, in attesa che decorra il termine di sospensione indicato dal Decreto Milleproroghe.
Ed invero, i proprietari di immobili, al momento, potranno soltanto avviare la procedura volta a ottenere la convalida dello sfratto per morosità (notifica dell’atto di citazione), presenziare all’udienza che sarà tenuta avanti al Giudice del Tribunale competente, chiedendo e ottenendo la convalida dello sfratto, nonché procedere con le successive attività prodromiche all’esecuzione vera e propria, che rimarrà sospesa sino al 30 giugno 2021.
Solo in data successiva al 30 giugno 2021 sarà possibile procedere con la notifica del preavviso ex art. 608 c.p.c. e, pertanto, avviare l’esecuzione forzata prevista dalla legge nei casi di mancata liberazione spontanea degli immobili.
Prima di concludere si segnalano le ipotesi escluse dal Decreto Milleproroghe.
Saranno consentiti: i) il rilascio di immobili a seguito di decreto di trasferimento nei casi in cui l’immobile sia detenuto senza titolo, non rientrando tale ipotesi nel disposto dell’art. 13 sopra richiamato che richiede che l’immobile sia abitato dal debitore e dai suoi familiari; ii) il rilascio per la finita locazione a seguito di sentenza, provvedimento d’urgenza e locazione stagionale per scadenza del termine contrattuale.
Da ultimo, si precisa come la convalida dello sfratto consenta, in ogni caso, al locatore di risolvere il contratto non soltanto con il conduttore moroso, bensì con l’Agenzia delle Entrate.

 

Avv. Giorgia Colombo

 

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12 giugno 2020

L’articolo 1117 c.c. non indica la piscina tra i beni comuni dell’edificio, con la conseguenza che la sua natura condominiale è da rinvenirsi dall’esame del titolo di acquisto del singolo appartamento o dal regolamento di condominio, che spesso contiene clausole inerenti l’esercizio e il riparto delle relative spese.
In ogni caso, salvo che il titolo disponga diversamente, la piscina si presume bene comune, come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità intervenuta in materia, e le spese sono ripartite tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.
Con particolare riguardo alle misure di sicurezza adottate dal Governo nei mesi scorsi, l’utilizzo delle piscine è stato impedito, e ciò a prescindere dal fatto che fossero condominiali o meno.
Successivamente, il Dpcm del 17 maggio 2020 ha consentito lo svolgimento “dell’attività sportiva di base e dell’attività motoria in genere anche nelle piscine”, divulgando appositi protocolli di sicurezza, che, nel caso delle piscine, sono stati inseriti nell’allegato 17 “Linee guida per la riapertura delle attività economiche e produttive della Conferenza delle Regioni e delle Province autonome del 16 maggio 2020”.
Nel caso delle piscine, le linee guida precisano che “Le presenti indicazioni si applicano alle piscine pubbliche, alle piscine finalizzate a gioco acquatico e ad uso collettivo inserite in strutture già adibite in via principale ad altre attività ricettive (es. pubblici esercizi, agrituristiche, camping, etc.). Sono escluse le piscine ad usi speciali di cura, di riabilitazione e termale, e quelle alimentate ad acqua di mare.”
Ne consegue, pertanto, come le piscine condominiali non siano espressamente menzionate dal Dpcm.
Ciononostante, è evidente che i medesimi protocolli possano e debbano valere con riguardo alle stesse, laddove sono previste misure di carattere generale pacificamente adattabili alle esigenze dei condomini.
Riporto di seguito per comodità le misure previste.
-  Predisporre una adeguata informazione sulle misure di prevenzione. I frequentatori devono rispettare rigorosamente le indicazioni impartite dagli istruttori e assistenti ai bagnanti. Il gestore dovrà prevedere opportuna segnaletica, incentivando la divulgazione dei messaggi attraverso monitor e/o maxi-schermi, per facilitare la gestione dei flussi e la sensibilizzazione riguardo i comportamenti, mediante adeguata segnaletica.
  -  Potrà essere rilevata la temperatura corporea, impedendo l'accesso in caso di temperatura > 37,5°C.
  -  Divieto di accesso del pubblico alle tribune. Divieto di manifestazioni, eventi, feste e intrattenimenti.
  -  Redigere un programma delle attività il più possibile pianificato in modo da dissuadere eventuali condizioni di aggregazioni e da regolamentare i flussi degli spazi di attesa e nelle varie aree per favorire il rispetto del distanziamento sociale di almeno 1 metro, ad eccezione delle persone che in base alle disposizioni   vigenti   non   siano   soggette   al   distanziamento interpersonale; detto ultimo aspetto afferisce alla responsabilità individuale. Se possibile prevedere percorsi divisi per l'ingresso e l’uscita.
  - Privilegiare l'accesso agli impianti tramite prenotazione e mantenere l’elenco delle presenze per un periodo di 14 giorni.
  - Organizzare gli spazi e le attività nelle aree spogliatoi e docce in modo da assicurare le distanze di almeno 1 metro (ad esempio prevedere postazioni d'uso alternate o separate da apposite barriere).
  - Tutti gli indumenti e oggetti personali devono essere riposti dentro la borsa personale, anche qualora depositati negli appositi armadietti; si raccomanda di non consentire l’uso promiscuo degli armadietti e di mettere a disposizione sacchetti per riporre i propri effetti personali.
  -  Dotare   l’impianto/struttura di dispenser con soluzioni idroalcoliche per l’igiene delle mani dei frequentatori/clienti/ospiti in punti ben visibili all'entrata, prevedendo l’obbligo di frizionarsi le mani già in entrata. Altresì prevedere i dispenser nelle aree di frequente transito, nell'area solarium o in aree strategiche in modo da favorire da parte dei frequentatori l’igiene delle mani
- La densità di affollamento nelle aree solarium e verdi è calcolata con un indice di non meno di 7 mq di superficie di calpestio a persona. La densità di affollamento in vasca è calcolata con un indice di 7 mq di superficie di acqua a persona. Il gestore pertanto è tenuto, in ragione delle aree a disposizioni, a calcolare e a gestire le entrate dei frequentatori nell'impianto.
  - Regolamentare la disposizione delle attrezzature (sedie a sdraio, lettino) attraverso percorsi dedicati in modo da garantire il distanziamento sociale di almeno 1,5 m tra persone non appartenenti
allo stesso nucleo familiare o conviventi.
  - Al fine di assicurare un livello di protezione dall'infezione assicurare l'efficacia della filiera dei trattamenti dell'acqua e il limite del parametro cloro attivo libero in vasca compreso tra 1,0 - 1,5 mg/l; cloro combinato 0,40 mg/l; pH 6.5 - 7.5. Si fa presente che detti limiti devono rigorosamente essere assicurati in presenza di bagnanti. La frequenza dei controlli sul posto dei parametri di cui sopra è non meno di due ore. Dovranno tempestivamente essere adottate tutte le misure di correzione in caso di non conformità, come pure nell’approssimarsi del valore al limite tabellare.
  -  Prima dell'apertura della vasca dovrà essere confermata l’idoneità dell'acqua alla balneazione a seguito dell'effettuazione delle analisi di tipo chimico e microbiologico dei parametri di cui alla tabella A dell'allegato 1 all'Accordo Stato Regioni e PP.AA. 16.01.2003, effettuate da apposito laboratorio. Le analisi di laboratorio dovranno essere ripetute durante tutta l'apertura della piscina al pubblico a cadenza mensile, salvo necessità sopraggiunte, anche a seguito di eventi occorsi in piscina, che possono prevedere una frequenza più ravvicinata.
  - Si rammentano le consuete norme di sicurezza igienica in acqua di piscina: prima di entrare nell’acqua di vasca provvedere ad una accurata doccia saponata su tutto il corpo; è obbligatorio l'uso
della cuffia; è vietato sputare, soffiarsi il naso, urinare in acqua; ai bambini molto piccoli far   indossare i pannolini contenitivi.
  - Regolare e frequente pulizia e disinfezione delle aree comuni, spogliatoi, cabine, docce, servizi igienici, cabine, attrezzature (sdraio, sedie, lettini, incluse attrezzature galleggianti, natanti etc.).
  - Le attrezzature come ad es. lettini, sedie a sdraio, ombrelloni etc. vanno disinfettati ad ogni cambio di persona o nucleo famigliare. Diversamente la sanificazione deve essere garantita ad ogni fine giornata. Evitare l'uso promiscuo di oggetti e biancheria: l’utente dovrà accedere alla piscina munito di tutto l'occorrente.
  -  Le piscine finalizzate a gioco acquatico in virtù della necessità di contrastare la diffusione del virus, vengano convertite in vasche per la balneazione. Qualora il gestore sia in grado di assicurare i requisiti nei termini e nei modi del presente documento, attenzionando il distanziamento sociale, l'indicatore di affollamento in vasca, i limiti dei parametri nell'acqua, sono consentite le vasche torrente, toboga, scivoli morbidi.
  - Per piscine ad uso collettivo inserite in strutture già adibite in via principale ad altre attività ricettive (es. pubblici esercizi, agrituristiche, camping, etc.) valgono le disposizioni del presente documento, opportunamente vagliate e modulate in relazione al contesto, alla tipologia di piscine, all'afflusso clienti, alle altre attività presenti etc.
-  Si raccomanda ai genitori/accompagnatori di avere cura di sorvegliare i bambini per il rispetto del distanziamento e delle norme igienico-comportamentali compatibilmente con il loro grado di autonomia e l’età degli stessi.
- Le vasche che non consentono il rispetto delle indicazioni suesposte per inefficacia dei trattamenti (es. piscine gonfiabili), mantenimento del disinfettante cloro attivo libero, o le distanze devono essere interdette all'uso. Pertanto si suggerisce particolare rigoroso monitoraggio nei confronti delle vasche per bambini.
- Tutte le misure dovranno essere integrate nel documento di autocontrollo in un apposito allegato aggiuntivo dedicato al contrasto dell'infezione da SARS-CoV-2.
Chiarito quanto sopra, segnalo come come molte questioni si siano poste con riguardo all’apertura stessa delle piscine condominiali, ancor prima che con riguardo alle modalità di gestione e utilizzo delle stesse.
Al riguardo, ogni caso andrà valutato in concreto tenendo conto di quanto previsto dal regolamento condominiale, che spesso garantisce diritti minimi di utilizzo, a tutela del diritto di godimento dei singoli condomini, che, per quanto possa essere limitato, non potrà essere del tutto eliminato.
 

Avv. Giorgia Colombo
 

Per ogni ulteriore informazione e/o richiesta di approfondimento, contattare:
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