COVID-19 - LITI IN CONDOMINIO E POLIZZA TUTELA LEGALE

Dettagli: Categoria: Diritto Immobiliare

7 aprile 2020

Le liti nei condomini in Italia sono una costante e negli ultimi anni (per es. nel 2018) hanno registrato addirittura un tasso di crescita superiore rispetto agli anni precedenti.

I casi di liti derivanti dalla convivenza condominiale sono alla base, infatti, di più di 2 milioni di cause civili pendenti avanti i Tribunali Italiani, ovvero una cifra prossima al 40% delle cause complessivamente pendenti avanti i nostri Tribunali.

Sin dai tempi antichi era noto il detto secondo cui “.. la comunione di un bene fosse la madre di tutte le liti…”.

Chi di noi abita in un condominio sa quanto ciò sia vero.

Sono tantissimi i motivi alla base delle liti nei condomini, anche i più insospettabili e banali.

Per fare un esempio, si litiga per via degli odori molesti provenienti dagli appartamenti adiacenti.

Abbiamo poi rumori fastidiosi (soprattutto TV e spostamento dei mobili), per non parlare delle problematiche legate agli animali domestici.

Altre cause di liti condominiali molto diffuse sono la gestione delle zone comuni come il parcheggio e il cortile.

Anche i balconi entrano spesso al centro di dispute, soprattutto a causa delle piante, dei vasi dei fiori da cui cadono i petali e dell’acqua che percola dopo che i fiori sono stati annaffiati.

Senza dimenticare anche i mozziconi di sigarette gettati dai balconi o negli anditi/ vialetti comuni, che rientrano spesso tra le cause principali di disputa.

Insomma la convivenza condominiale molto spesso si trasforma per alcuni in una lotta per la sopravvivenza.

Di solito, quando due condomini si trovano in disaccordo, la prima cosa che fanno è richiedere l’intervento in qualità di “mediatore/paciere” dell’amministratore di condominio: è una circostanza utile quando ci si trova di fronte ad una violazione del regolamento, o quando la disputa riguarda le zone in comune.

Purtroppo, però, molto spesso il soggetto che si ritiene danneggiato (nel suo ambito privato o congiuntamente agli altri condòmini), per es. dal vicino, coinvolge l'amministratore di Condominio come se tale soggetto fosse legittimato ad intervenire su qualunque cosa accada all'interno del complesso da lui gestito.

A volte, spesso, sono le stesse forze dell'ordine, cui il privato si presenta per le denunce del caso, ad invitare il medesimo a rivolgersi al rappresentante legale del Condominio (ovvero l’amministratore), benché il più delle volte tale prassi risulti immotivata.

Nel caso di attività rumorose, per esempio, il coinvolgimento dell'amministratore è possibile solo qualora si ipotizzi "un pregiudizio incombente sul Condominio in quanto tale, vale a dire sui beni di proprietà comune ex art. 1117 c.c." (Trib. Napoli, ord. 26 ottobre 1993).

La già delicata situazione sopra esposta conoscerà con ogni probabilità un peggioramento nei mesi a venire.

Ed invero molti tecnici e studiosi (sociologi ed economisti in primis) prevedono un ciclo economico ancora più difficile per il nostro Paese con impatti sulla ricchezza delle famiglie italiane e con conseguenze anche sui comportamenti individuali e quindi sul livello di tolleranza che ciascuno di noi avrà nei confronti del prossimo.

Questo scenario impatterà di conseguenza anche nella vita condominiale con un, putroppo, previsto aumento della litigiosità.

Si pensi, a titolo esemplificativo, come il possibile impatto sul reddito di ciascuno di noi possa comportare un aumento della morosità dei condomini nel pagamento delle quote e la successiva esigenza dell’Amministratore di avviare un procedimento costrittivo.

Già secondo svariati studi le cause di tipo “economico” rappresentavano oltre il 65% del totale ed ora gli esperti si aspettano una crescita proprio a fronte di quanto sta accadendo in questi giorni.

D'altra parte dobbiamo considerare come l’obbligatorietà, introdotta dalla nuova normativa, per l’Amministratore di avviare un’azione civile dopo 120 giorni di morosità, darà probabilmente luogo ad una vera e propria “valanga” di procedimenti presso i Tribunali e presso i Giudici di Pace.

E’ di tutta evidenza che un’analisi sui costi (marche da bollo, compensi professionali, tempi di lavorazione ed impegno del personale nel sistema della giustizia) e sui benefici (recupero di somme a volte irrisorie) dovrebbe indurre tutti i soggetti ad una seria riflessione su possibili nuovi strumenti che consentano più rapidamente e con minori costi per la macchina della giustizia la risoluzione delle controversie.

Il primo strumento a tal fine voluto dal legislatore è l’istituto di mediazione, anche se non sempre, con tale modalità, si riesce a giungere a un accordo o compromesso.

Qualora la mediazione dovesse fallire la lite verrà rimessa, inevitabilmente, al vaglio del Giudice e il Condominio dovrà necessarimanete nominare un avvocato in grado di rappresentare lo stesso in Tribunale, con aggravio di tutti i relativi costi.

Per far fronte a spese di questo tipo ed essere sempre coperti da ogni rischio, potrebbe essere conveniente per il Condomionio tramite l’amministratore stipulare una polizza che sia comprensiva anche della tutela legale.

In questo modo, qualora dovessero verificarsi dispute o liti condominiali inaspettate, si avrebbe la sicurezza di essere tutelati e di non dover sostenere costi.

Tali polizze affiancano e tutelano al meglio il Condominio sia nella fase stragiudiziale (mediazione) sia nella fase giudiziale con massimali anche di tutto rispetto.

Il nostro studio è, naturalmente, disponibile a supportare gli utenti nella scelta della polizza più idonea alle esigenze di ciascuno aiutando l’amministratore nella ricerca del contratto assicurativo più afferente alle necessità del Condominio, in considerazione anche delle varie tipologie di polizze reperibili attualmente nel mondo del mercato assicurativo; di conseguenza anche nella scelta non solo della Compagnia e della polizza che viene proposta dagli operatori del settore ma anche nell’esame di ciascun contratto assicurativo nonché nella predisposizione delle clausole e nella indicazione dei massimali necessari ed utili a garantire e sollevare il Condominio e l’amministratore da ogni rischio, problematica e/o contestazione.

Avv. Corrado Demolli

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