CONDOMINIO E CONDOMINI – LEGITTIMAZIONE ATTIVA E PASSIVA

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Categoria: Diritto Immobiliare

21 aprile 2020

La L. 220/2012 e la giurisprudenza antecedente

 
La L. 220/2012, c.d. Riforma del Condominio, non ha riconosciuto alcuna personalità giuridica autonoma in capo al Condominio, benché abbia individuato elementi che paiono orientarsi – seppur timidamente – verso questa direzione.
Tale riforma, piuttosto, ha recepito l’orientamento giurisprudenziale precedentemente sviluppatosi in materia, secondo cui l’esistenza dell’organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire in difesa dei diritti connessi alla loro partecipazione, né di intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata legittimamente assunta dall’amministratore.
Trattasi di indirizzo che, fatti salvi i poteri di rappresentanza dell’amministratore di cui all’art. 1131 c.c., trova il suo perdurante ancoraggio nella natura degli interessi in gioco nelle cause relative ai diritti dei singoli sulle parti comuni o sui propri beni facenti parte del Condominio.
 
Sezioni Unite n. 19663/2014 e la capacità giuridica autonoma del Condominio
 
Successivamente, la Suprema Corte è intervenuta a Sezioni Unite con la pronuncia n. 19663/2014 statuendo la legittimazione esclusiva in capo al Condominio, in persona del suo amministratore pro tempore, che sia stato autorizzato in tal senso dall’Assemblea dei condomini.
Trattasi di revirement, laddove gli Ermellini hanno qualificato il Condominio quale “centro di imputazione di interessi, di diritti e doveri, cui corrisponde una piena capacità processuale”.
 
Sezioni Unite n. 10934/2019 e il ritorno al passato
 
Di recente, con la sentenza n. 10934/2019 la Suprema Corte è nuovamente intervenuta a Sezioni Unite in materia, ribadendo l’indirizzo precedente e riconoscendo in capo al singolo condomino la legittimazione attiva e passiva, autorizzando quest’ultimo ad intervenire nel giudizio che vede come parte il proprio Condominio, e ciò indipendentemente dal fatto che il Condominio sia attore ovvero convenuto.
Parimenti, è stato riconosciuto in capo al singolo condomino il potere di impugnare qualsivoglia sentenza di condanna emessa nei confronti dell’intero Condominio, sull’assunto che il diritto di ogni partecipante ha ad oggetto le cose comuni nella loro interezza, non rilevando la circostanza della mancata impugnazione da parte dell’amministratore.
La ratio dei poteri processuali dei singoli condomini risiede, difatti, nel carattere necessariamente autonomo del potere del condomino di agire a tutela dei suoi diritti di comproprietario "pro quota", e di resistere alle azioni da altri promosse anche allorquando gli altri condomini non intendano agire o resistere in giudizio (cfr. Cass. n. 8479/99).
Ed invero, è il diritto dell'amministratore che si aggiunge a quello dei naturali e diretti interessati ad agire per il fine indicato a tutela dei beni dei quali sono comproprietari, insidiati da azioni illegittime di altri condomini o di terzi (cfr. Cass. n. 11106/1996; Cass. n. 9629/91).
E non potrebbe essere diversamente, poiché: a) si discute di diritti reali; b) sussistono molteplici realtà condominiali in cui non è imposta obbligatoriamente la nomina di un amministratore (art. 1129 c.c., comma 1); c) difetta una precisa scelta del legislatore che investa esplicitamente ed esclusivamente il Condominio (e il suo amministratore) del potere di difendere le parti comuni (e i riflessi sulla proprietà dei singoli).
Alla luce di quanto sopra, gli Ermellini hanno ribadito la natura di ente di gestione in capo al Condominio, privo di capacità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, atteso che la natura del Condominio e i poteri conferiti al suo amministratore pro tempore dagli articoli 1130 e 1131 c.c. non possono in alcun modo limitare le facoltà e i poteri dei singoli condomini, bensì solo affiancarsi ad essi: il diritto dell’amministratore “si aggiunge” a quello dei diretti interessati (c.d. condomini) senza mai sostituirsi (cfr. Cassazione n. 11106/1996; Cassazione n. 9629/1991).
 
Se la riforma del Condominio non è riuscita a fare chiarezza sul punto, la giurisprudenza di legittimità, intervenendo ripetutamente a Sezioni Unite, sta cercando di arrrivare ad un arresto definitivo.
 
 
Dott.ssa Maria Tremolada
 
 
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