COVID-19 E MUTUI PRIMA CASA

Dettagli: Categoria: Diritto Immobiliare

14 aprile 2020

Tra le importanti misure adottate dal Governo al fine di fronteggiare la situazione di emergenza non possono non risaltare le disposizioni straordinarie in materia di moratoria sui mutui prima casa.

Tale intervento si fonda sul potenziamento di un istituto preesistente, il Fondo di solidarietà per i mutui per l'acquisto della prima casa (il c.d. fondo Gasparrini), che, istituito con la Legge n. 244/2007 e gestito da Consap S.p.A., consente ai titolari di un mutuo prima casa in difficoltà economica di usufruire di un allungamento del piano di ammortamento.

Ed invero, il Decreto legge n. 9/2020 nonché il n. 18/2020 hanno disposto un rifinanziamento del Fondo di più di 400 milioni di euro ed esteso il predetto supporto a diverse categorie di beneficiari:

• ai lavoratori dipendenti che hanno subito una sospensione o una riduzione dell’orario di lavoro per un periodo di almeno 30 giorni;

• ai lavoratori autonomi e liberi professionisti (per un periodo di 9 mesi dall’entrata in vigore del Decreto legge n.18/2020) che registrano nel trimestre successivo al 21 febbraio 2020, ovvero nel minor periodo intercorrente tra la data dell’istanza e la predetta data, una riduzione del fatturato superiore al 33% rispetto a quanto fatturato nell’ultimo trimestre 2019, a causa della chiusura o della restrizione della propria attività, imposta per il contenimento dell’epidemia. Si segnala altresì che in seguito all’emanazione del Decreto Liquidità (Decreto Legge 8 aprile 2020, n. 23) sono da ritenersi inclusi in tale categoria anche artigiani e commercianti, che inizialmente erano esclusi dalla moratoria.

Al variare delle riduzioni lavorative subite muta il periodo di sospensione richiedibile per il pagamento delle rate, che arriva fino ad un massimo di diciotto mesi, laddove la sospensione/riduzione dell’orario di lavoro sia superiore a 303 giorni lavorativi consecutivi.

Inoltre, essendovi ancora assoluta incertezza in merito alla durata della situazione di emergenza, Consap ha consigliato di optare per il periodo minore di sospensione (sei mesi), stante la possibilità di prorogare o rinnovare le richieste finché il fondo avrà capienza.

A livello pratico, per accedere alla moratoria il lavoratore dovrà presentare, oltre all’apposito modulo presente sul sito del Dipartimento del Tesoro, anche il provvedimento che abbia autorizzato un trattamento di sostegno al reddito, quale l’indennità di disoccupazione, ovvero una dichiarazione del datore di lavoro che attesti la sospensione o la riduzione dell’orario per cause non riconducibili alla responsabilità del lavoratore stesso.

È importante che da tale documentazione (da depositare in banca entro dieci giorni dalla presentazione della domanda) risulti in modo chiaro il tempo di sospensione nonché la percentuale di riduzione dell’orario subita.

Per il lavoratore autonomo sarà, invece, sufficiente presentare un’autodichiarazione che attesti la sussistenza delle sopracitate condizioni.

Oltre ai predetti requisiti straordinari, introdotti a fronte della situazione di emergenza, non bisogna trascurare come, ai fini dell’accesso al Fondo, sia necessario rientrare altresì nei limiti previsti dalla disciplina ordinaria.

Potrà, pertanto, presentare domanda solo il proprietario di un immobile, che presenti le seguenti caratteristiche:

- sia adibito ad abitazione principale;

- sia oggetto di un mutuo di importo non superiore a 250.000,00 euro;

- non sia accatastato come immobile di lusso, ovvero non sia registrato al catasto nella categoria A/1, A/8 o A/9).

Viceversa, in virtù di espresse deroghe, non è necessario:

- che venga presentato l’indicatore della situazione economica equivalente (c.d. ISEE);

- che il mutuo sia in ammortamento da almeno un anno, come chiarito con il recente Decreto Liquidità (art. 12, c. 2).

Si evidenzia altresì come la sospensione delle rate - per la cui concessione non è necessario che il lavoratore fornisca alcuna garanzia aggiuntiva, né tantomeno che venga chiamato a corrispondere una somma a titolo di commissione o spese istruttorie - includa gli omessi pagamenti fino a novanta giorni prima della data di invio della domanda.

Pertanto, laddove la richiesta venisse presentata nella giornata odierna, la misura verrebbe applicata retroattivamente agli eventuali omessi pagamenti delle rate di gennaio, febbraio e marzo 2020.

È bene, poi, considerare le tempistiche di attivazione della moratoria.

Benché la misura inizi a decorrere dalla data dell’invio ufficiale della richiesta, i tempi della procedura di attivazione, ad oggi, sono più lunghi e nient’affatto rapidi, in quanto ai dieci giorni concessi al lavoratore per completare l’invio della documentazione, si devono sommare i quindici giorni riconosciuti a Consap per verificare la sussistenza delle condizioni di accesso al Fondo, oltre che i termini concessi alle banche per la comunicazione dell’esito dell’istruttoria nonché per l’attivazione concreta della sospensione dell’addebito.

Si consiglia, infine, di valutare l’opportunità della predetta operazione e di confrontarla con altri potenziali interventi che permettano di alleviare lo sforzo economico richiesto dal mutuo.

Difatti, poiché rimane a carico del mutuatario, per il periodo di sospensione, il pagamento del 50% degli interessi - incluso lo spread - il lavoratore potrebbe ritenere maggiormente consono alle proprie esigenze un’eventuale rinegoziazione del mutuo o una surroga.

Dott.ssa Mariachiara Ceriani

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