DIRITTO DEL SINGOLO A PARTECIPARE ALL’ASSEMBLEA CONDOMINIALE: IPOTESI E RAGIONI DI ESCLUSIONE

All'assemblea condominiale devono essere convocati gli aventi diritto ad intervenirvi ed a votare: tale principio, sancito dagli artt. 1136, comma 6, c.c. e 66, comma 3, disp. att. c.c., è alla base della disciplina condominiale, che individua nella preventiva e corretta convocazione di tutti gli aventi diritto un requisito essenziale per la validità della deliberazione.

Ma sussiste sempre il diritto del singolo condomino a partecipare all’assemblea oppure, a seconda dei punti inseriti all’ordine del giorno, può essere legittimamente esclusa la sua convocazione e partecipazione?

Alla questione ha dato recentemente risposta la Corte di Cassazione, che, con l’ordinanza n. 3192/2023, ha riconosciuto che, in particolari situazioni, non sussiste il diritto del singolo a partecipare all’assemblea.

- PROMOVIMENTO O PROSECUZIONE DI UNA CONTROVERSIA TRA CONDOMINIO E CONDOMINO

In primis, il diritto del singolo a partecipare all’assemblea viene meno quando la compagine venga convocata per approvare “il promovimento o la prosecuzione di una controversia giudiziaria tra il condominio e un singolo condomino”. In tal caso, difatti, il condomino in contrasto con il resto della compagine può essere legittimamente escluso, per due ragioni:

- in quanto “portatore unicamente di un interesse contrario a quello rimesso alla gestione collegiale”;

- perché l’ordinamento nostrano non contempla un diritto alla convocazione per la sola fase preparatoria della riunione – ovvero quella precedente alla votazione – essendo la discussione assembleare “finalizzata a portare a conoscenza degli altri presenti le ragioni del proprio voto di assenso o dissenso sull’argomento contenuto nell'ordine del giorno”.

Pertanto, in tali casi, a causa del particolare oggetto della deliberazione, la compagine condominiale viene a scindersi in due gruppi come “avviene altresì in situazioni di condominio parziale, ragion per cui si modifica la stessa composizione del collegio e delle maggioranze (arg. da Cass. Sez. 2, 27/09/1994, n. 7885)”.

- CONDOMINIO PARZIALE “EX LEGE”

Come sottolineato nella sentenza in esame, il diritto del singolo di partecipare all’assemblea viene meno anche quando oggetto della delibera è un bene di cui il condomino non può usufruire o godere, in quanto oggettivamente destinato al servizio e/o al godimento di una parte soltanto del fabbricato.

Secondo la giurisprudenza, in siffatte ipotesi, è automaticamente configurabile la fattispecie del condominio parziale "ex lege": ed invero, tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue oggettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio, esso rimane oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene (Cass. Sez. 2, 24/11/2010, n. 23851; Cass. Sez. 2, 17/06/2016, n. 12641). A tale parziale attribuzione della titolarità delle parti comuni corrispondono conseguenze di rilievo per quanto attiene alla gestione nonché all'imputazione delle spese. “Relativamente alle cose, di cui non hanno la titolarità, per i partecipanti al gruppo non sussiste il diritto di partecipare all'assemblea, dal che deriva che la composizione del collegio e delle maggioranze si modifica in relazione alla titolarità delle specifiche parti oggetto della concreta delibera da adottare” (cfr., ex multis, Cass. Sez. 2, 27/09/1994, n. 7885; Cass. Sez. 2, 02/03/2016, n. 4127; Cass. Sez. 2, 17/06/2016, n. 12641).

Quale corollario di quanto sopra, viene meno altresì la legittimazione del condomino escluso a domandare l'annullamento della delibera per omessa, tardiva o incompleta convocazione.

Dott.ssa Mariachiara Ceriani 

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