30 aprile 2021

Dopo l’arresto del 2005 (Cass. civ. Sezioni Unite n. 4806/2005), la Suprema Corte interviene nuovamente a Sezioni Unite sul delicato tema delle cause di invalidità delle delibere condominiali e lo fa con la pronuncia n. 9839 del 14.04.2021.
Due le questioni di particolare interesse.
La prima riguarda la possibilità o meno di far valere l’eventuale invalidità delle delibere in sede di opposizione a decreto ingiuntivo.
La seconda concerne la natura del vizio di nullità ovvero di annullabilità delle delibere che modificano i criteri di riparto delle spese in deroga a quelli legali e/o convenzionali.
Partendo dalla prima, è stato chiarito che il Giudice possa sindacare in sede di opposizione a decreto ingiuntivo la nullità della delibera, dedotta dalla parte o rilevata d’ufficio, e altresì la annullabilità della stessa, a condizione che quest’ultima sia dedotta in via di azione, mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell’atto di citazione in opposizione ai sensi dell'art. 1137 co 2 c.c., nel termine perentorio ivi previsto, e non in via di eccezione, che, di fatto, paralizzerebbe solo la domanda altrui senza sollecitare la cancellazione della delibera, portando a un risultato "in contrasto con le esigenze di funzionamento del condominio" e rendendo nel caso di riparto delle spese "impossibile la gestione della contabilità".
La ratio sottesa è da rinvenirsi nella natura del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, a cognizione piena, che non limita il potere del giudice di entrare nel merito delle questioni attinenti la legittimità delle contestazioni inerenti le delibere condominiali, purché le stesse siano fatte valere nel rispetto delle regole specifiche dettate dal legislatore.
Quanto al riparto delle spese, la Suprema Corte ha ribadito i principi sanciti nel 2005, ritenendo, tuttavia, che la categoria della nullità debba avere una estensione del tutto residuale rispetto alla generale categoria della annullabilità, attenendo essa a quei vizi talmente radicali da privare la deliberazione di cittadinanza nel mondo giuridico.
Nel caso delle deliberazioni aventi ad oggetto il riparto delle spese, la Suprema Corte ha stabilito che quando l’assemblea adotti una deliberazione nell’ambito delle proprie attribuzioni, ma eserciti malamente il potere ad essa conferito e quando essa adotti una deliberazione violando la legge, ma senza usurparne i poteri riconosciuti dall’ordinamento ad altri soggetti giuridici: in tali casi la deliberazione “contraria alla legge” dovrà intendersi semplicemente annullabile secondo la regola generale posta dall’art. 1137 c.c.
Ciò in quanto l'Assemblea ha sì il potere di trattare questioni sostanziali che possono incidere sui diritti dei singoli e di applicare i criteri di riparto delle spese, ma non può modificare i suddetti criteri. Il mero errore commesso dall'Assemblea non costituisce modifica, ma vale, secondo la Corte di Cassazione, quale esercizio scorretto del suo potere.
Quale corollario, le deliberazioni in materia di ripartizione delle spese condominiali sono nulle per “impossibilità giuridica” dell’oggetto ove l’assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, modifichi i criteri di ripartizione delle spese, siano essi stabiliti dalla legge ovvero in via convenzionale da tutti i condomini, da valere – oltre che per il caso oggetto della delibera – anche per il futuro; mentre sono semplicemente annullabili nel caso in cui i suddetti criteri vengano soltanto violati o disattesi nel singolo caso deliberato.
Trattasi di decisione che mira a garantire la certezza dei rapporti giuridici di una entità così complessa quale il Condominio, prevedendo una sorta di favor per la stabilità delle delibere condominiali, da ritenersi valide finché non rimosse dal giudice, in linea con il disposto dell’art. 1137 c.c. che prevede soltanto l’azione di annullamento delle delibere.
Ad oggi, devono considerarsi affette da nullità le deliberazioni dell'assemblea dei condomini che mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali, quelle che hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico e quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all''ordine pubblico" o al "buon costume". Al di fuori di queste ipotesi, le deliberazioni assembleari adottate in violazione di norme di legge o del regolamento condominiale sono semplicemente annullabili e l'azione di annullamento deve essere esercitata nei modi e nei termini di cui all'art. 1137 cod. civ.
Si resta a disposizione per ulteriori chiarimenti e precisazioni.

 

Avv. Giorgia Colombo


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