01 febbraio 2021 

In tema di morosità condominiale, il legislatore ha preferito non intervenire, benché la problematica sia di assoluta rilevanza e necessiti di misure calibrate e incisive che tengano conto delle diverse sfaccettature del fenomeno.
Ed invero, ad oggi l’art. 63 bis del D.L. n. 104/2020 ha soltanto sospeso il termine di cui al numero 10) dell’art. 1130, comma 1 c.c. sino alla conclusione dello stato di crisi ipotizzata dal Consiglio dei Ministri; il che si traduce nella possibilità per l’amministratore di posticipare la presentazione del rendiconto rispetto ai canonici 180 giorni dalla scadenza dell’esercizio, senza, tuttavia, nulla disporre con riguardo al termine semestrale entro cui l’amministratore deve avviare il recupero del credito condominiale ai sensi dell’art. 1129 comma 9 c.c., che decorre dalla scadenza dell’esercizio e non dal momento in cui il rendiconto è approvato (Trib. Reggio Emilia, n. 440/2016).
Pacifico che gli oneri condominiali debbano essere approvati dall’assemblea per poter essere escussi (art. 63 disp. att. c.c.), il mancato intervento del legislatore sul punto ha portato alla paralisi gestionale di tutto l’universo condominiale.
Dal punto di vista del condomino moroso, non esiste alcuna disposizione che valga quale esimente dall’obbligo di contribuzione degli oneri condominiali, come espressamente ed inderogabilmente sancito dagli artt. 1118 e 1123 c.c.
Peraltro, la liquidità costituisce presupposto imprescindibile altresì per far fronte alle nuove spese ed esigenze imposte dall’emergenza sanitaria (es. sanificazione dei locali), ovvero per accedere alle nuove misure introdotte dal Governo (es. “Superbonus 110%”).
Ancora, giova rilevare come nella situazione attuale risulti ancor più difficoltoso altresì agevolare il condomino moroso, laddove l’amministratore per prassi diffusa tende a concedere rateizzazioni onde evitare azioni giudiziali con aggravio di spese a carico del condomino, purché vi sia il benestare dell’assemblea.
Ciò in quanto l’amministratore è un organo esecutivo il cui rapporto con il condominio è assimilabile al mandato con rappresentanza, dal che non è possibile addivenire ad alcun accordo senza l’autorizzazione dell’assemblea (Trib. Milano, n. 5021/2017; Trib. Roma, n. 17363/2019).
Inutile dire come le difficoltà e/o impossibilità nella convocazione dell’assemblea causate dal Covid-19 abbiano limitato fortemente tali possibilità.
A livello giudiziale, nessuna norma emergenziale ha mai impedito all’amministratore di dare impulso all’azione di recupero del credito, mediante il decreto ingiuntivo di cui all’art. 63, comma 2 disp. att. c.c., che non necessita del previo consenso dell’assemblea (Cass. civ. n. 27292/2005).
L’unica disposizione degna di pregio è l’art. 4 del D.L. n. 137/2020 (c.d. Decreto Ristori) che ha prorogato sino al 31.12.2020 la sospensione delle espropriazioni immobiliari già prevista dall’art. 54 ter del D.L. n. 18/2020 (convertito con la legge n. 27/2020), poi ulteriormente prorogato al 30.06.2021 dal c.d. Decreto Milleproroghe.
Trattasi di misura che opera esclusivamente per le “abitazioni principali”, e non altresì per i locali commerciali o gli immobili concessi in locazione, ad uso abitativo e non abitativo.
Precisato quanto sopra, permangono forti perplessità con riguardo alla documentazione da produrre a corredo del ricorso per decreto ingiuntivo, laddove l’art. 63 disp. att. c.c. richiede espressamente “lo stato di ripartizione dei contributi approvato dall’assemblea” e l’emergenza sanitaria in corso continua ad impedire nella maggior parte dei casi la convocazione delle assemblee condominiali onde poter ottenere le delibere di approvazione del consuntivo e del preventivo condominiali, nonché dei relativi riparti.
La Suprema Corte di Cassazione ha da sempre precisato come l’amministratore sia legittimato a chiedere l’emissione del decreto ingiuntivo per i contributi dovuti dai condomini non solo in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, “ma anche in base a prospetti mensili delle spese condominiali non contestati, ma in questo secondo caso non può ottenere la clausola di provvisoria esecuzione” (cfr. Cass. n. 1585/1973).
Peraltro, nella prassi diffusasi a causa del Covid-19 i bilanci condominiali vengono regolarmente trasmessi ai singoli condomini, i quali hanno comunque la possibilità di sollevare ogni eventuale obiezione.
Va da sé che in mancanza di osservazioni e/o contestazioni, i bilanci condominiali debbano intendersi approvati dai diretti interessati, con la conseguenza che la suddetta documentazione (bilanci condominiali e relativa trasmissione ai singoli condomini) non potrà che essere considerata equipollente a quella richiesta dall’art. 63 disp. att. c.c.
Ci auguriamo che nelle prossime settimane si possano formare i primi orientamenti giurisprudenziali in materia, onde consentire la ripresa della corretta gestione condominiale.

 

Avv. Giorgia Colombo

 

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